據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，王健林有句名言，"先行者絕大部分成為先烈，只有少部分成為先進。"萬達在全國最早涉足商業(yè)地產(chǎn)項目，其"訂單地產(chǎn)模式"獲得了在全國二十多個城市的開發(fā)成功，也由此引發(fā)了全國范圍的商業(yè)地產(chǎn)熱潮。毋庸置疑，萬達是先進。
然而，最近頻繁有媒體曝光：長春萬達遭遇訴訟，沈陽萬達全面停業(yè)，濟南、長沙萬達現(xiàn)狀窘迫。類似宣傳一時間沸沸揚揚，好似突如其來的風暴，毫不留情的將萬達卷入了颶風的中心。萬達商業(yè)廣場到底有沒有問題？問題出在哪里？萬達將如何解決？萬達商業(yè)地產(chǎn)模式將如何繼續(xù)？萬達是否會從先進變成先烈？
帶著一系列問題，2月16日本報記者獨家專訪了萬達集團董事長王健林，這也是事情發(fā)生后王健林第一次面對媒體，以當事人的身份講述事情的始末。
關鍵詞：沈陽萬達商業(yè)廣場大部分店鋪還沒開業(yè)，怎么會全面停業(yè)？氛圍需要培養(yǎng)，萬達已經(jīng)制訂了一系列政策扶持小業(yè)主
記者：沈陽萬達商業(yè)廣場是否出現(xiàn)了全面停業(yè)的問題？
王健林：這是絕對沒有的事情。
沈陽萬達商業(yè)廣場去年年底的開業(yè)，僅僅是沃爾瑪購物廣場、百盛購物中心、新加坡美食廣場、臺灣燦坤數(shù)碼廣場四家主力店的開業(yè)。當天，商業(yè)步行街上僅有臨街的九家小店鋪同期跟隨開業(yè)，這是我親自去數(shù)的。直到最近，也不過180多家、55%的店鋪開業(yè)。其他店鋪由于裝修程度、招租程度、經(jīng)營計劃、季節(jié)問題、商機問題，業(yè)主有自己的打算。即使是主力店也沒有全部同時開業(yè)，根據(jù)萬達的經(jīng)驗，只要超過3個主力店，就很難做到同一天開業(yè)，萬達不可能要求全部業(yè)主都跟我們完全同步，但我估計，剩下的店鋪將在五一之前全部開業(yè)。
既然沈陽萬達商業(yè)廣場到現(xiàn)在還沒有全部開業(yè)，又怎么能說全部停業(yè)了呢？
沈陽處于東北的腹地，新年前的氣溫低至零下20多度，本身就不是商業(yè)經(jīng)營的旺季，加上東北地區(qū)自身的冬季商業(yè)氛圍不足等原因，多數(shù)的店鋪不開業(yè)也屬正常。沈陽和天津兩家店模式完全一樣、相差一天開業(yè)，沈陽店的位于太原街繁華地段，其位置遠遠好于天津店，而開業(yè)后的效果來看，天津卻沒有沈陽的問題出現(xiàn)，這一點上就印證了氣候條件的影響很大。
當然，選擇這個時間開業(yè)，我們也有失誤，東北的冬天是非常寒冷的，人氣無法凝聚。這一點也是萬達取得的經(jīng)驗教訓，在以后我們會充分考慮到東北嚴寒天氣對商業(yè)廣場開業(yè)及運營帶來的影響。
記者：沈陽的歐倍德、紅星美凱龍沒有同期開業(yè)，大洋百貨換成了百盛購物中心，這是什么原因？
王健林：不同主題的主力店開業(yè)時機選擇很重要，春節(jié)前有多少人裝修呢？既然沒有裝修，建材、家居又有多少需求量？作為全球知名企業(yè)，有市場調(diào)查、有經(jīng)營計劃，沒有銷售開業(yè)有什么意義呢？就象天津店的電影城也沒有跟隨商業(yè)廣場同時開業(yè)，因為根據(jù)文化部門的規(guī)定，春節(jié)期間只能放映國產(chǎn)片、賀歲片，沒有進口大片在手，店面開業(yè)哪有華納國際院線的味道？這些主力店推遲開業(yè)我們都與業(yè)主協(xié)商過，業(yè)主們都知道的。2月底之前這些主力店都將相繼開業(yè)，相信到那時侯就不會有不信任的言論了。
關于大洋百貨換成了百盛也是業(yè)主知道并同意的。萬達是大洋百貨的前控股股東，有其他股東提出收購，而且我們認為價格也很合適，這是商業(yè)運作的正常行為。由于新董事局換掉了總裁和部分管理高層，在剛退出一個月就要開業(yè)，又有重大人事變動的情況下，我們擔心會出現(xiàn)不必要的影響和風險，因此在經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，把沈陽的大洋百貨更換成百盛。
記者：沈陽萬達商業(yè)廣場現(xiàn)在經(jīng)營情況怎樣？有無業(yè)主退鋪？
王健林：萬達商業(yè)廣場現(xiàn)在還沒有形成大規(guī)模的客流、人氣還有待提升，這是事實。但一個新的商業(yè)中心的開業(yè)，在一至兩年里，要想一下子就人流旺盛、經(jīng)營回報立刻體現(xiàn)是很難做到的事情，熟悉商業(yè)運作的人都有這樣的共識。比如在全國開發(fā)"新瑪特購物廣場"的大商集團，包括大連店、沈陽店在內(nèi)的很多店鋪，開業(yè)的前1、2年內(nèi)，客流都很少、營業(yè)額很低，可是現(xiàn)在看，每個都很紅火。任何一個大型購物中心都需要市場培育的過程，這是商業(yè)運作周期的自身特點所決定，所以說現(xiàn)在的人氣不旺只是暫時的。
其實這個問題一開始我們就考慮到了，所以我們引進的主力店都是全球知名的大型連鎖企業(yè)，他們有良好的運作模式，即使剛開始經(jīng)營不力，也有能力調(diào)整過來。但很有趣，現(xiàn)在經(jīng)營不好的都是單店，是不臨街的內(nèi)鋪，已經(jīng)開業(yè)的沃爾瑪、百盛都很火。
萬達是負責任的企業(yè)，不會把店鋪賣出去就不管別人死活，我們也希望商業(yè)廣場能活力四射，雖然是暫時性的困難我們也會想辦法解決。最近，由沈陽市、區(qū)政府牽頭，萬達制定了一系列的對業(yè)主的扶持政策，這個協(xié)議很快將與業(yè)主簽訂完畢。政府、萬達、業(yè)主三方要齊心協(xié)力、同舟共濟。同時，今年年底開業(yè)的沈陽萬達二期原本只有一個華納院線，現(xiàn)在我們又增加了一個知名百貨店，這樣就可以形成主力店對步行街的全面合圍，用大品牌帶動小店鋪的興旺。加上一年時間的市場磨合， 我相信包括購物中心在內(nèi)的整個商業(yè)廣場都會逐漸興旺起來。
至于業(yè)主退鋪問題，其實每一個樓盤都存在先買后退的情況，這不是問題，萬達的確有退鋪的，但并沒有象有些宣傳所說的是普遍現(xiàn)象。
關鍵詞：長春訴訟案以萬達勝訴告終，店鋪將整體招租，再次引進兩家知名品牌連鎖店
記者："長春事件"一年多一直沒有得到妥善解決，這是否也從客觀上給其后幾個城市相繼出現(xiàn)問題埋下了"伏筆"？
王健林：長春的問題關鍵在訴訟，業(yè)主告萬達欺詐。但是不是業(yè)主說欺詐就欺詐，我們說不欺詐就不欺詐？既然起訴就會有法律公正的裁決。長春市朝陽區(qū)法院和長春市中級人民法院均一致裁決萬達勝訴。
這件訟案中矛盾核心的名稱問題。當初宣傳時，的確是叫"長春沃爾瑪購物廣場"，但到長春市工商局注冊時，工商局認為"沃爾瑪"的品牌是國際知名品牌，不能與國內(nèi)企業(yè)聯(lián)合注冊，只能分別注冊。故我們將兩個名稱全部注冊登記，并且 "萬達購物廣場"和"沃爾瑪購物廣場" 兩塊牌子都掛出來了，沃爾瑪也在營業(yè)，怎么能說欺詐呢？
另外，當初在與業(yè)主簽訂的購房合同中，在物業(yè)的名稱問題上，我們注明了：此名為暫定名，最終定名權(quán)由出賣人決定。長春市工商局對我們的裁決也是沒有欺詐，這是鐵的事實。
記者：對長春店，萬達又采取了哪些措施保障其正常運營？
王健林：以前的做法是哪個鋪斷租了我們就對哪個進行招租，經(jīng)過我們的研究，這種做法不能保證其長期的繁盛。因此我們將位置差、斷租率高的鋪位與好鋪位進行重組、整合，進行區(qū)域整體招租的方式。長春、濟南都準備這樣做。
我們這樣做的目的就是為了帶來更多的人氣，保障商業(yè)廣場的贏利，保證業(yè)主的權(quán)益。這是萬達對社會、對客戶的責任。需要強調(diào)一點，所有這些都是萬達額外的服務，我們銷售合同中是沒有任何承諾的。
關鍵詞：萬達有失誤，問題出在局部，但這是成長的歷程。
記者：萬達商業(yè)廣場是否存在著一定的問題？這是否說明萬達在開發(fā)模式上有問題？
王健林：萬達集團正在從事的"訂單模式"商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，在中國是首創(chuàng)，我們是為中國地產(chǎn)業(yè)探索發(fā)展的新路。做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)要不斷的摸索和研究，并且修正，應該說我們的做法是在給后繼者提供成功的經(jīng)驗和教訓，使其少走或者不走同樣的彎路。萬達在沒有先例可以借鑒的情況下摸著石頭過河，難免出現(xiàn)一定的偏差。
萬達的業(yè)務拓展到全國24個城市，商業(yè)廣場開業(yè)的有11家店， 70%都是正常和有序的經(jīng)營著，象南京、青島的商業(yè)廣場，承租戶都要排隊等著租店。即使在長春、濟南、長沙三家單店中，有問題的也僅占一小部分，造成退鋪可能是期望值過高、經(jīng)濟壓力、招租困難等。
我們沒有推卸責任，萬達在模式的認識上確實存在誤區(qū)，有過失誤。我們成立了發(fā)展研究部，專門研究開發(fā)中出現(xiàn)過和可能出現(xiàn)的問題，使模式更趨于完善。而且萬達商業(yè)公司僅去年一年就針對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)問題開了12次專題的會議進行研究。經(jīng)過分析，我們認為至少有五個方面需要在以后的開發(fā)過程中進行改進。
第一， 在從單店到組合店的經(jīng)營探索上，問題出現(xiàn)在單店上，像長春、濟南、長沙都是，所以我們現(xiàn)在只做組合店。
第二， 在沃爾瑪超市主力店周邊店鋪的布局上有誤區(qū)，以前萬達多配置精品店，希望沃爾瑪帶來巨大人流推動高檔商品銷售。但通過實踐我們發(fā)現(xiàn)，到沃爾瑪購物的人群以普通收入者居多，這些人的購買目的非常明確，買完就走，不會到臨近的高檔商品店鋪去，這就造成了商場高層火、首層冷的怪圈。因此，萬達以后的店面配置將會在沃爾瑪周圍搭配大眾消費店。
第三， 各店鋪的選址上，應該特別注意考慮店鋪的四面臨街，布局的塊狀分布，單邊臨街會造成背街、內(nèi)鋪的滯銷和招租不暢。
第四， 在開業(yè)時間的選擇上，更多地考慮各地的氣候差異，就會避免東北地區(qū)冬季開業(yè)這樣的負面效果；
第五， 充分認識南、北地區(qū)的商業(yè)氛圍差異。
記者：出現(xiàn)了問題，會不會影響萬達開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的信心？
王健林：在各種地產(chǎn)開發(fā)模式中，商業(yè)地產(chǎn)是最高級別的。因為它對開發(fā)商資金、實力、人才、素質(zhì)的要求最高。雖然現(xiàn)在局部出現(xiàn)了困難，但萬達在不斷調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路的同時，堅持走商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的宗旨是不會改變的
記者：在這次風波中，有些媒體認為，萬達給人的感覺是不夠負責任，您怎么看？
王健林：萬達要做百年企業(yè)，首先就要講誠信。萬達是負責任的企業(yè)！萬達在大連、長春、成都、南京等地開發(fā)的住宅項目，短短幾年時間，在二手房市場上全部升值。消費者的信賴說明了問題。
在2000年6月，國家建設部、國家工商總局、經(jīng)濟日報社、中消協(xié)等六家單位在人民大會堂組織全國近千家開發(fā)企業(yè)，推廣大連萬達集團"誠信經(jīng)營"的經(jīng)驗，時任建設部部長俞正聲同志也親自出席并點名表揚萬達的誠信經(jīng)營，并由萬達發(fā)起，在全國開展"銷售放心房"活動；去年，萬達又被國家工商總局、中國消費者協(xié)會聯(lián)合評為"誠信經(jīng)營企業(yè)"，名列大連地區(qū)的第一位；遼寧銀行同業(yè)協(xié)會將萬達列為首批"最佳信用客戶"；國稅、地稅兩局評定萬達為首批誠信納稅A級企業(yè)。這些已經(jīng)足夠說明萬達是值得信任的企業(yè)。
僅去年一年，萬達捐建了8所希望小學，捐贈現(xiàn)金近兩千萬元，實物捐贈超過千萬元。萬達成立15年來，累計為社會公益事業(yè)捐贈8億多元！萬達作為民營資本的企業(yè)，在全國不是最有錢的，但是對社會的捐贈表明了萬達的立場。如果萬達不負責任，只顧自己賺錢，為什么要捐贈這么多？
關鍵詞：今年只租不賣，加強成本控制保證資金流轉(zhuǎn)，公司重組戰(zhàn)略股東全部是500強，明年海外上市
記者：商業(yè)地產(chǎn)應以出租為主，盡管您一直希望不斷增加出租物業(yè)的面積，但萬達商業(yè)廣場現(xiàn)在出售仍然占了相當部分。萬達應當怎樣調(diào)整？
王健林：萬達現(xiàn)有的商業(yè)廣場中，從面積上看，單店的銷售占到總面積的15%-20%，組合店不到10%，銷售的比例并不大，但正是這部分問題最多。經(jīng)過分析我們發(fā)現(xiàn)，在購買小店鋪的業(yè)主中，投資者達到70%。這部分人購買的目的只是為了招租，一旦出租效果與其心理期望值存在差距，就引起諸多問題。通過摸索，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的確不能走依賴銷售的道路，因此，今年所有新建的萬達商業(yè)廣場，包括沈陽萬達二期全部采取出租形式，一平米也不賣。
記者：以出租為主，對萬達的資金要求就會很高，您怎么解決可能出現(xiàn)的資金壓力？
王健林：全部出租的最大困難就是資金問題，萬達也感到這方面的壓力。但萬達搞商鋪出租有很大優(yōu)勢。第一，我們的下游企業(yè)都是知名大企業(yè)，在經(jīng)營水平、信譽各方面沒有風險；第二，出租的回報率依然很可觀；第三，萬達的專業(yè)水準保證了我們的投資成本在預期內(nèi)。只要控制開發(fā)成本、提高租戶質(zhì)量和信用、提高物業(yè)的經(jīng)營水平，我們的繼續(xù)發(fā)展前景依然光明。做出租，成本決定收益率。今年萬達商業(yè)公司春節(jié)回來第一天就召開成本控制研討會，加強對成本的控制。
另外，在拓寬融資渠道方面，萬達將加快上市步伐。今年完成公司重組，萬達商業(yè)的4個戰(zhàn)略股東已經(jīng)全部談妥，他們都是世界500強企業(yè)，而且是行業(yè)龍頭。完成重組后，明年萬達將實現(xiàn)海外上市融資。
作為全國第一家從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，萬達對于地產(chǎn)界的貢獻不言而喻。正是看到了萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中獲得的巨大收益，才吸引了一大批市場跟隨的企業(yè)，帶動了商業(yè)地產(chǎn)在全國的開發(fā)熱浪。新生事物的誕生，必將經(jīng)歷起落坎坷的過程，即使出現(xiàn)短暫的困難，也是成長中的煩惱，是有益的歷練。
萬達最早涉足其中，也難免最早產(chǎn)生問題。出現(xiàn)了問題并不可怕，可怕的是面對問題束手無策。敢于面對問題、解決問題，萬達仍然是先進的。
但是，應當引起我們深思的是，萬達已經(jīng)找到了解決問題的途徑，那么其他即將完工或正在如火如荼建設的商業(yè)項目呢？實力并不雄厚的中小型開發(fā)企業(yè)也能象萬達一樣由商鋪出售轉(zhuǎn)向出租嗎？（記者張興韜）
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