購(gòu)物中心開發(fā)與管理的資源整合，商業(yè)地產(chǎn)全面資產(chǎn)管理。

　　實(shí)際上是一個(gè)資產(chǎn)管理的研究。商業(yè)低沉在執(zhí)行層面上有許多問題，包括招商，工程，剛才專家也提到，跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有的時(shí)候是事在人為，我們自身的一個(gè)體會(huì)，把全部的資源整合在一起，才是開發(fā)的最后一個(gè)必然的選擇。我們現(xiàn)在主要針對(duì)購(gòu)物中心的這種形式。收取租金是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心，這一點(diǎn)是區(qū)分于傳統(tǒng)子百貨業(yè)，但是在這個(gè)方面經(jīng)常會(huì)有誤區(qū)，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是百貨，其實(shí)我覺得百貨和專業(yè)市場(chǎng)更多整合的是一個(gè)商品，刑會(huì)長(zhǎng)也提到。商業(yè)的商品買賣和交易的導(dǎo)向，造就了百貨的專業(yè)市場(chǎng)，但是我們更多的針對(duì)的是地方，是一種物業(yè)資源資產(chǎn)的打造。這是北京的新中觀，投入運(yùn)營(yíng)不到三年，就這樣的項(xiàng)目來(lái)講一下我的研究。

　　這個(gè)項(xiàng)目是我們地產(chǎn)公司，由資產(chǎn)感覺全面的建設(shè)管理，招商和后期管理。應(yīng)該說，我們整個(gè)的過程是一體化的運(yùn)作，是03年公開交易取得土地，04年的八月份，規(guī)劃設(shè)計(jì)群不審批通過04年10月份正式開工，到06年10月份竣工。

　　這個(gè)是03年開始做的，應(yīng)該說，我們的位置還是在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的區(qū)域，是在中關(guān)村，案名是“新中關(guān)”，整個(gè)的綜合題有三個(gè)中心，寫字樓有三棟，一個(gè)酒店式公寓。我們的購(gòu)物中心有一個(gè)FUN，追求一種隨行自然的逛街的心境，和傳統(tǒng)的購(gòu)物里面是有所區(qū)別的，總共是七個(gè)樓層，從最下面到最上面的餐廳，這是我們一部分的平臺(tái)。里面由于以上市公司為主，包括關(guān)大證券，都是整層的客戶�？倐�(gè)出租率是在90%以上，我們總結(jié)了一個(gè)商業(yè)管理體系的發(fā)展，我覺得應(yīng)該分為七個(gè)模塊，從咽側(cè)，到建設(shè)管理，到招租，到市場(chǎng)營(yíng)銷。其中我們可以看新中關(guān)的總體進(jìn)度，其中建設(shè)期可以很明顯的看到，分成三個(gè)階段，一個(gè)是開工之前差不多花了一年，在這一年過程中，我們做了大量的籌備，第二個(gè)階段也是為期一年，這一期比較快，只要自己內(nèi)部整合好，應(yīng)該是比較快，05年10月到06年10月，這一段是比較痛苦的，這又可以分為兩個(gè)階段，一個(gè)是租戶沒有住之前。一年的籌備期和兩年的建設(shè)期，我們需要進(jìn)行一個(gè)很好的總結(jié)，商業(yè)開發(fā)限制的條件很多，根據(jù)我們的限制條件我們找到目標(biāo)，我們用合適的目標(biāo)找到正確的方法，有的研測(cè)才有了管理，設(shè)計(jì)管理過程中很重要的有六個(gè)模塊，其中我們覺得如何形成一個(gè)好的設(shè)計(jì)很關(guān)鍵，我們自己的體會(huì)是有五個(gè)比較關(guān)鍵的步驟，對(duì)于開發(fā)者來(lái)講。我們拿了地之后，我們已經(jīng)探討了很多擴(kuò)展的可能性，這些圖不是設(shè)計(jì)師畫的，是我們自己研究的結(jié)果。這個(gè)過程中，我們要國(guó)清楚是買筆記本，要不要光驅(qū)，要不要外設(shè)。

　　第三階段我們來(lái)解決的問題，我們解決關(guān)鍵的功能落位和形式格局的抉擇，我們用比較短的時(shí)間，看到八家事務(wù)所的設(shè)計(jì)，其實(shí)沒有偏離我們預(yù)先的市場(chǎng)規(guī)劃，幾個(gè)大的功能和樓層都是一樣的，但是解決的方案是完全不一樣的，這個(gè)時(shí)候解決了一個(gè)設(shè)計(jì)靈魂的問題，一個(gè)項(xiàng)目，從這里開始，這個(gè)問題才全出來(lái)，我們?yōu)槭裁床挥弥暗脑O(shè)計(jì)呢，因?yàn)橐粋�(gè)廚師做不了那么多的菜。我們有和大師溝通的情況，但是怎么用很關(guān)鍵，我經(jīng)常把大師的創(chuàng)作他譜的一個(gè)曲子，我們當(dāng)時(shí)在這個(gè)基礎(chǔ)上，把很多的需求畫成了一個(gè)草圖，最后才讓它變成了可以實(shí)施的東西。最后，你到底想選什么結(jié)構(gòu)體系，不是工程師決定的，但是你要根據(jù)自己的預(yù)算，包括結(jié)構(gòu)分縫的體系，包括冷熱源的問題，各區(qū)域空調(diào)供應(yīng)模式的選型，包括應(yīng)急電源我們都做了很多的調(diào)整，最痛苦的是很客戶的結(jié)合。我給大家分享一些圖，這些設(shè)計(jì)師很頭痛，但我們就是這樣一步步設(shè)計(jì)出來(lái)的。如果一開始沒有設(shè)計(jì)，后期再加也基本上加不了，加完之后可能會(huì)影響到器件。設(shè)計(jì)院給你留一個(gè)大的空間，把每一一家分法調(diào)到每一個(gè)位置。這些都很現(xiàn)實(shí)的問題，我給大家一些原始的草圖，這里是地鐵的出口，現(xiàn)在地鐵已經(jīng)通了，它里面用一個(gè)寬的疏散通道，其他的都在一層，這個(gè)過程中都是一點(diǎn)點(diǎn)鑿出來(lái)的。

　　到了工程現(xiàn)場(chǎng)又會(huì)遇到很多的現(xiàn)場(chǎng)問題，在商業(yè)地產(chǎn)里面關(guān)系管理非常突出，當(dāng)你的租戶要來(lái)收房的時(shí)候非常重要，我們現(xiàn)在買住宅，開發(fā)商還是很強(qiáng)勢(shì)的，租戶去收房的時(shí)候，他收不了就不會(huì)進(jìn)，這里面就會(huì)有很多的問題。有這樣一張表掛在墻上，每天都會(huì)變，所以要像天眼一樣，要在很短的時(shí)間內(nèi)完成這些工作。尤其在商業(yè)地產(chǎn)里面，有租戶在里面，就和住宅不一樣，我們大概有700多份合約，最后我們就用菲莉克的編制。然后到了招租階段。我們看到有很多規(guī)劃顧客逛街是去開會(huì)，哪個(gè)會(huì)議是哪個(gè)店，指點(diǎn)給他，他過去了，很多時(shí)候客戶的安排很重要，當(dāng)年一開始的時(shí)候，像吃魚一樣，誰(shuí)都想吃。如果我們中間給他們，那個(gè)榕建是沒有別人可以拿的，最后去了兩邊，有的時(shí)候簡(jiǎn)單的追求招商去，是欲速而不達(dá)，這個(gè)大家都知道。

　　這個(gè)過程中，你的技術(shù)知識(shí)管理和房屋的監(jiān)督和關(guān)鍵，你又會(huì)面臨租戶的申報(bào)，開業(yè)，檔案管理問題，一個(gè)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)第一輪往往是兩年和三年，如果你剛開始沒有做好歸檔，新來(lái)的租戶來(lái)接，他的地址碼可能會(huì)亂成一。

　　所以我們還是要解決利益關(guān)聯(lián)方的問題，媒體，政府的各個(gè)方面開展工作，時(shí)間關(guān)系，我就不多說了，我們最后形成一個(gè)體系化的市場(chǎng)工作，我們認(rèn)為，我們和品牌的長(zhǎng)期市場(chǎng)互動(dòng)共生關(guān)系是基于我們的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)作為基礎(chǔ)。除非住宅有時(shí)候欠租，當(dāng)商業(yè)完全不是這個(gè)情況。

　　還也物業(yè)管理和商業(yè)管理，商業(yè)地產(chǎn)歸根到底，是要去塑造一個(gè)地點(diǎn)。購(gòu)物中心很重要的一點(diǎn)，不光是租房給客戶，要跟客戶一起來(lái)改良，必須要有及時(shí)更新的櫥窗，如果沒有這些，你就不是一個(gè)長(zhǎng)期的品牌。另外就是物業(yè)管理，從管理系統(tǒng)來(lái)講，我們一開始就上了一個(gè)管理系統(tǒng)，有人覺得一開始就上不合適，但是我認(rèn)為，一開始就不上，當(dāng)人的行為成了一個(gè)共識(shí)的時(shí)候，比殺頭還難。這個(gè)是我們實(shí)際管理中的一個(gè)截圖，我們的URP系統(tǒng)會(huì)記錄下來(lái)，所有的員工今天干了幾單活都很清楚，今天派誰(shuí)，這讓大家有一個(gè)共同的管理標(biāo)準(zhǔn)，包括我們最后把它做成可視化。前期過程中渠道的管理。時(shí)間關(guān)系我不說了。如果割裂開，很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)高效的運(yùn)作，剛才會(huì)長(zhǎng)也提到，所以我們覺得整合性的管理，資源整合是購(gòu)物中心發(fā)展的方向。謝謝大家。
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