第一類是人流貢獻型的購物中心。這類業態主要以吸引客戶為主，比如一些電玩、冰場、影院等等。但是這一類租戶一般都有一個特點，就是租金承受能力比較低。

　　第二類，我們叫品牌引領型租戶。舉個簡單的例子，很多品牌，業內人士在招商過程中會發現，如果另外一個品牌進來我就進去。他所說的另外一個品牌，我們就指這種引領型租戶。不管是翠微商場化妝品的改善，包括新中關，也都是這樣，因為一個引領型的租戶導致了招商的順利進行。

　　比如像大家耳熟能詳的zara，比如像快餐里的必勝客，他們的承租能力，有的比較高，有的比較低。相對來講不太一樣，主要是看購物中心的客流、交通、地段等情況來判定。

　　第三類，就是租金貢獻型租戶，有的業內人士也叫“寄生型租戶”。這一類租戶自身吸納能力并不強。在整體過程中它起到一個總體的租金收益額。大家可以在這一類租戶中看到一些品牌，所以它同時也可能是租金貢獻型租戶。另外，還有一些專賣店、品牌快餐，還有一些臨時性的租戶。我們購物中心里有時候叫“花車”，有時候叫"“臨時租賃點”。他們的租金高的有的一平米可以到50到七八十，有的會高到100。這種非品牌的租戶比較多，一般依賴客流的吸引，它來找現成的客流，所以它起到的作用是租金貢獻型。

　　第四類，就是典型的面積消化型租戶。比如我們購物中心里的家居，他們是沒有辦法，實在沒有辦法把這個地方消化掉，有租金總比沒有租金好。這是面積消化型的典型特點。很多購物中心是在一些比較高的樓層，在一些邊角的位置，本身它的租金也不會太高，它又可能是目的型消費客群，可能不在乎位置和樓層，這時候他會過來消費。所以，這一類客戶通常租金也比較低。

　　第五類，是綜合功能型租戶，實際上這就比較靠近主力店和次主力店的租戶。這個租戶是結合前面四個租戶的特點，它既有客流的吸引能力，又有品牌的引領作用。再一個，它對整個租金貢獻率也比較大；同時它又占了比較大的面積。一旦它進來之后，第一，整個購物中心的基本保證有了，基本客流有了。一般像百貨，還有一些購物中心的大賣場，他們都屬于這種類型的租戶，它的經營對整個購物中心的整體安全性起到了至關重要的作用。

　　最后一類租戶，我們叫配套功能性租戶。這類租戶是以服務類的機構為主，有了它顧客會感到更方便，顧客對購物中心的“一站式”感覺會更好。最主要它體現的是一個方便性和對顧客的體貼。所以這類機構主要還是服務型機構，比如我們通常說的銀行，現在ATM取款機比較多，還有像一些港澳臺的公共機構以及政府的職能部門也都進入了購物中心。

　　他的目的很簡單，他們到了購物中心之后，比如要交水電煤氣費，還有一些可能要房屋的中介咨詢、旅游服務等等，這些都可以在購物中心里完成。這一類租戶對購物中心起到的主要作用是輔助功能，使得購物消費者能在這里實現“一站式”的服務。這是配套功能性租戶的特點。這種租戶，一般來講除了個別小面積的租戶，一般租金承租能力都比較低；但它又是必不可少的。

　　購物中心里的租戶，我們是需要它的角色搭配的，需要不同類型的租戶組合在一起。就像唱一臺戲，我們得有主角、配角，還得有跑龍套的。如果沒有其中一個，我們會覺得整臺戲不夠精彩。

　　我們上面跟大家分享的這些，是想讓大家看到在一個購物中心里面的各個租戶。剛才我們講到綜合功能性的租戶的特點，它對整個購物中心的穩定性、安全性起到了至關重要的作用。
　　（作者：楊澤軒）