大型購物中心(Mall)是商業地產操作中最為復雜的一種。筆者從自己的從業經驗和理解出發，認為大型購物中心前期策劃的要點是“三三法則”。

　　扼要闡述如下：

　　“三三法則”之一：人流動線+車流動線+貨流動線

　　(1)三種動線中，人流動線一般較易被關注，而車流和貨流動線往往被忽視!

　　(2)人流動線應注意充分利用中庭作為樞紐，采用主動線、次動線相結合的方式吸引人流往縱深選逛。

　　(3)人流動線交叉處是人流密集處，業態規劃應考慮這一特點。

　　(4)人流動線和交通方式(扶梯、垂直電梯、平步梯)的關系萬分重要。

　　(5)車流動線要考慮Mall外部車輛沿市政道路進入的便捷性，考慮視覺的昭示性。車位的規劃應充分考慮經濟性，建議引入專業設計公司優化設計。應考慮負一層(往往是超市)的顧客下去拿車的動線。

　　(6)貨流動線關鍵考慮兩點：第一，避免與人流交叉;第二，充分考慮商家的便利性。

　　“三三法則”之二：開發商+經營者+終端消費者

　　(1)開發商、經營者、終端消費者，是價值體系的共同組成部分。互利共贏。

　　(2)作為開發商的職業經理人，應充分論證經濟性的優化方式，比如如何增大面積，如何提升實用率等，但同時更應有“放水養魚”的長遠考慮，切忌殺雞取卵。商業設計的合理性與經濟性，需要平衡考量，而非舍此即彼。

　　“三三法則”之三：租售關系+業態組合+視覺通透

　　(1)租售關系，在國外的Mall經營中幾乎不是問題——毫無疑問，應該持有經營，統一規劃，做旺做強。但在國內，部分開發商處于資金回籠的考慮，往往出售部分Mall的面積。原則上，不應出售，否則會影響整個Mall的業態籌劃和招商工作(主力店對此很介意)，也會影響Mall的物業估值，但從企業現金流管理的角度也可以理解，如果不得不出售部分面積，則應選擇對整個平面布局影響不大的位置。

　　(2)業態組合。一方面應考慮區域商圈的供給結構，避免同質化，另一方面應考慮租金收入的最優化。一般主力店和次主力店的租金是較低的，但有助于拉升Mall的檔次和形象。餐飲的租金是上不去的。影院的租金是上去的。真正的利潤來源在小商戶。但小商戶的業態組合需要全盤規劃，尤其是要考慮借勢于主力店和次主力店。業態的籌劃須密切地與設計、工程溝通技術參數(例如排煙、通風、面積等)。

　　(3)視覺通透，在注意力經濟的時代是不言而喻的。扶梯上下的過程應保證視野的開闊。走道應避免直角轉彎。理論上，一眼看去能望見十個以上商鋪是通透性的量化指標。

　　除了上述的“三個三”以外，營銷空間的劃分、營銷氛圍的營造(照明、色彩、地磚拼花、頂棚等等)、廣告位的籌劃等等也較重要。但是上述的“三三法則”是筆者感覺帶有根本性的問題。

　　扼要陳述，且作拋磚引玉。
　　（作者：李永鋒）