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地產(chǎn)圈“大剎車”,中國奧園如何走出“生死局”?

來源: 袁國寶 2022-03-28 17:19

圖源/奧園官網(wǎng)

受到奧運(yùn)啟發(fā)而開啟體育主題房產(chǎn)建設(shè)的中國奧園,卻沒能像冬奧會(huì)一樣持續(xù)精彩。

2022年1月28日,中國奧園實(shí)控人郭梓文宣布重組方案接近完成,對(duì)于即將到期以及未到期的美元債,中國奧園方面打算“違約”。

曾經(jīng)作為地產(chǎn)界一匹黑馬的中國奧園,為何“淪落”至此?

01

從“明日之星”到“躺平者”,中國奧園經(jīng)歷了什么?

時(shí)間回到1998年5月,當(dāng)時(shí)日本冬奧會(huì)剛結(jié)束不久。每一次體育賽事總會(huì)帶火一點(diǎn)什么,就像今年冬奧會(huì),冰墩墩成為了名副其實(shí)的頂流,當(dāng)時(shí)日本冬奧會(huì)結(jié)束以后,坊間體育和運(yùn)動(dòng)的熱情更加高漲。

中國奧園的實(shí)控人郭梓文想到了“建設(shè)體育社區(qū),推進(jìn)全民健身運(yùn)動(dòng)”,于是他決定開發(fā)以體育為主題的“金業(yè)體育花園”。郭梓文“運(yùn)動(dòng)就在家門口”的理念也幫助中國奧園迅速“打響名號(hào)”。

不過真正讓奧園在國內(nèi)名聲大噪的還是靠“名人效應(yīng)”。1998年8月,時(shí)任國家體育總局長伍紹祖在人民大會(huì)堂為廣州奧林匹克花園題詞。1999年,國家體育總局授予了廣州奧林匹克花園全國首個(gè)“陽光健身工程”稱號(hào)。

就這樣,中國奧園成為了地產(chǎn)界的“新星”“黑馬”。2007年,中國奧園在香港上市。上市后很長一段時(shí)間,中國奧園都沒有讓投資者失望,中國奧園的公開數(shù)據(jù)顯示,2016年-2019年,中國奧園的合同銷售年復(fù)合增長率達(dá)66%,2019年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額更是突破千億大關(guān)。

2020年中國奧園也取得了不錯(cuò)的成績,根據(jù)中國奧園的財(cái)報(bào),其2020年的營業(yè)額同比增長34%至677.9億元,公司凈利潤也同比增長35%至70.5億元。

照著這樣的發(fā)展勢頭,本來奧園以為2021年能夠?qū)崿F(xiàn)1500億元銷售合同的目標(biāo)。可是計(jì)劃趕不上變化。受到國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策以及“去杠桿”政策的影響,多家民營房企暴雷,中國奧園也陷入了流動(dòng)性困境。

02

招數(shù)盡出退無可退,中國奧園只能違約當(dāng)“老賴”?

當(dāng)其他房企都在裁員、賣資產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)重組的時(shí)候,中國奧園高管表示“不躺平”。

先是請(qǐng)來專業(yè)的債務(wù)專家,奧園聘請(qǐng)了鐘港資本為財(cái)務(wù)顧問解決其債務(wù)問題。其次是“變賣”資產(chǎn),奧園已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或者退出廣東陽江、惠州,廣西浦北,福建漳州,江西九江等項(xiàng)目。2021年11月14日,中國奧園發(fā)布公告出售香港部分資產(chǎn),總價(jià)9億港元。

面對(duì)即將到期的債務(wù),奧園選擇了延期。中國奧園對(duì)2021年11月19日、11月23日、11月29日到期的三筆債務(wù),申請(qǐng)了展期。

然而,暴風(fēng)雨來臨,沒有人能夠獨(dú)善其身。奧園“背著”的債務(wù)實(shí)在是有點(diǎn)多,到了1月19日,奧園就表示扛不住了。

1月19日,中國奧園發(fā)布公告,表示將不會(huì)支付在1月20日和1月23日到期的本金合計(jì)6.88億美元的票據(jù)支付剩下的本金和最后一期利息。30天寬限期滿后,也不會(huì)支付在2023年6月和2024年6月到期的美元票據(jù)的最新一期利息,這兩筆美元債的本金金額合計(jì)為4億美元。

對(duì)于自己的“老賴”行為,奧園方面表示是為了保留有限的現(xiàn)金并且要對(duì)所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組,中國奧園將會(huì)對(duì)其他的境外金融債務(wù)采取相同原則。

在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)候,奧園方面卻曝出了和結(jié)緣15年的德勤“一拍兩散”,轉(zhuǎn)而和信永中和(香港)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司牽手。對(duì)于德勤的離開,奧園給的理由是,雙方未能與其就審核奧園截至2021年12月31日止年度綜合財(cái)務(wù)報(bào)表的審核費(fèi)用達(dá)成共識(shí)。

有意思的是,1月26日,監(jiān)管層官宣三家中介機(jī)構(gòu)因涉樂視網(wǎng)財(cái)務(wù)造假案被正式立案調(diào)查,其中一家就是信永中和會(huì)計(jì)師事務(wù)所。

與合作多年的搭檔“分手”然后選擇了一家有“前科”的會(huì)計(jì)師事務(wù)所,奧園此舉的意圖很難不讓外界懷疑。

03

借不到錢還不了債,城市更新項(xiàng)目還怎么“更新”?

目前還不到奧園最艱難的時(shí)候,畢竟奧園賣出的資產(chǎn)也回籠了不少資金,當(dāng)前對(duì)于各大房企來說,把錢拿在手里防止持續(xù)資產(chǎn)的貶值是非常重要的。

可奧園收回來的這點(diǎn)錢還夠它繼續(xù)開展城市更新項(xiàng)目嗎?

奧園自稱是大灣區(qū)最早開始涉及城市更新項(xiàng)目的房企。通過多年的發(fā)展,奧園已經(jīng)形成了自己的舊改模式,在舊城、舊村、舊廠“三舊”改造上都有豐富的經(jīng)驗(yàn)。雖然城市更新和舊改不同,但其在舊改的經(jīng)驗(yàn)卻可以應(yīng)用到城市更新項(xiàng)目中。

再加上城市更新概念在2021年還被寫入了政府工作報(bào)告中,奧園方面也很看好城市更新項(xiàng)目,這些年來把不少城市更新項(xiàng)目收入囊中。

2021年3月份,奧園都還在“瘋搶”城市更新項(xiàng)目,拿下了廣東省佛山市禪城區(qū)深村城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù),項(xiàng)目總貨值預(yù)計(jì)約人民幣180億元。4月,奧園又拿下了廣州黃埔區(qū)新田村城市更新項(xiàng)目,項(xiàng)目總貨值預(yù)計(jì)約人民幣260億元。截至2021年6月,奧園手上擁有城市更新項(xiàng)目超過70個(gè)。

可是這么多項(xiàng)目運(yùn)行需要大量的資金,當(dāng)前奧園的情況并不樂觀。截至2021年6月30日,中國奧園負(fù)債總額約2628.64億元,其債務(wù)體量之大,并不是一時(shí)半會(huì)能夠處理完的。

欠債還不上,目前也難以借到錢,奧園還能拿什么來支持城市更新項(xiàng)目呢?

奧園城市更新項(xiàng)目的現(xiàn)狀也不容樂觀。有消息稱,2021年下半年開始,奧園的城市更新項(xiàng)目開始裁員,部分城市更新項(xiàng)目奧園方面也進(jìn)行了處理。中國奧園把廣東奧園城市更新集團(tuán)19.62%的股權(quán)質(zhì)押給了科學(xué)城(廣州)城市更新集團(tuán),奧園荔灣東塱村舊改項(xiàng)目的49%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)金源

接下來,如果中國奧園的債務(wù)問題解決不了,估計(jì)還會(huì)有更多的城市更新項(xiàng)目被出售。有消息稱,奧園為了解決債務(wù)問題,有意引入戰(zhàn)略投資者,也有消息稱山東某康養(yǎng)地產(chǎn)國企可能會(huì)成為中國奧園的控股股東,而且該國企對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行了考察,已經(jīng)完成了對(duì)奧園的前期盡調(diào),年后啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的盡調(diào)并開始商務(wù)洽談。

雖然目前雙方都沒有回應(yīng)這一消息,但起碼可以肯定,中國奧園正在積極解決債務(wù)問題,如果奧園成功實(shí)現(xiàn)“自救”,城市更新項(xiàng)目或許就可以繼續(xù)“更新”了。 

本文為聯(lián)商網(wǎng)經(jīng)袁國寶授權(quán)轉(zhuǎn)載,版權(quán)歸袁國寶所有,不代表聯(lián)商網(wǎng)立場,如若轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者。

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