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撰文/高天

2022年的商業(yè)地產(chǎn)供應市場，似乎沒有了以往的“熱烈”，然而在歲末迎來的“開放之光”，又給行業(yè)吃下了一顆“定心丸”。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，2022年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量359個(不含港澳臺；含存量改造物業(yè)；不含專業(yè)市場、家居建材商場、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)；商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比下滑了30%。新增商業(yè)建筑面積3245.19萬方，同比去年減量1323.44萬方；平均單體建筑面積約9萬方。剔除31個存量改造物業(yè)外，全年全新入市的商業(yè)項目328個。

其他不在此次統(tǒng)計且開業(yè)的商業(yè)項目如下：

1、體量2萬方以下的項目，包括萬科商業(yè)旗下的杭州之光小藤街、杭州天空小藤街、廣州幸福里，上海五角場萬達廣場C座，119歲的北京東安市場化身潮奢買手制百貨后以東安睿錦重裝亮相，石家莊火車頭步行街二期，貴陽觀山湖碧樂時光，興義星悅薈，海寧虹運匯，開陽星悅茂，棗莊滕州君瑞城風情美食街區(qū)（君瑞城購物中心還未開業(yè)），商業(yè)街區(qū)青島廣德里1898，天虹深圳首家社區(qū)生活中心松瑞天虹，福州陽光天地購物中心主力店之一樂境百貨，上海樂坊蘆恒生活廣場，上海東苑米蘭廣場，上海中環(huán)廣場（存量改造），深圳港鐵頌薈TIA Mall、杭州世茂茂宸金座-繽谷無界商業(yè)街區(qū)，新鄉(xiāng)寶龍?zhí)斓?期，成都東山Re°est，升級開業(yè)的金楊陸悅坊，北京地安門商場改造十年后以新地佰亮相等等。 

2、家居家電專業(yè)店類商場，包括廣州宜家新天河商場、麥德龍重慶沙坪壩商場、鄭州宜家商場、合肥宜家商場、天津歐貿(mào)萬享集全球進口商品集散交易中心、重慶華南城·誠外誠國際燈飾批發(fā)城、西安華南城五金建材精品D區(qū)、寫字樓物業(yè)上海博華廣場、北京蘇寧易家廣場等等。

聯(lián)商網(wǎng)高級顧問團成員汪中玉曾表示，在目前的商業(yè)市場中，商業(yè)建筑創(chuàng)新、空間場景創(chuàng)新和內(nèi)容創(chuàng)新，迭代更新越來越快，創(chuàng)新裂變速度越來越快，在2021年疫情暫緩后，商場開業(yè)數(shù)量的大幅回升也間接顯示了開發(fā)商仍然看好市場的接受力。而隨著2022年大環(huán)境全面放開后，供應市場應該有不錯的表現(xiàn)。

總體情況分析

一、同比下滑30%

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計的近五年（2018年至2022年）全年開業(yè)的商業(yè)項目情況上看，無論是新開商業(yè)項目數(shù)量還是體量上，2022年均是五年來最低的。

具體數(shù)據(jù)上看， 2018年開業(yè)數(shù)量最多至533個，且同比上漲了6%；2021年是近五年漲幅最大的，上漲了36%至510個，主要是因為2020年受疫情影響嚴重導致開業(yè)量暴跌，而2021年疫情暫緩開業(yè)量劇增。同時，2021年的搶眼表現(xiàn)也使得2022年的開業(yè)數(shù)量同比是近五年下滑幅度最大的。

2022年市場變化相對較大，包括上海、廣州、新疆等多個城市疫情頻發(fā)，導致不少商業(yè)項目未能如期開業(yè)。同時2021年迎來開業(yè)小高峰后，市場容量得到一定釋放，2022年也迎來了一波低潮。

二、華東占比45%，廣東連續(xù)兩年領跑省份榜

2022年新開業(yè)的商業(yè)項目分布在全國七大區(qū)域，且開業(yè)量排序相較往年并無太大變化，華東和東北依舊鎮(zhèn)守“榜首榜尾”。

華東新開162個商業(yè)項目，占比超45%；體量1458.95萬方，占比45%。主要貢獻來自江蘇、浙江和浙江，分別開出了42個、34個、32個。上海受疫情影響，商業(yè)停擺幾個月，在上半年并無商業(yè)項目正式開業(yè)，僅上海天山現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX、亭林名悅商業(yè)廣場等局部試營業(yè)的項目，因此全年也僅新開了10個商業(yè)項目。其他福建、安徽、江西分別有17個、15個和12個項目新開。

華南新開58個商業(yè)項目，占比約16%。得益于廣深兩大一線城市的消費活力，不少知名房企集中供量，區(qū)域本土的保利、萬科、恒大等房企“肥水不流外人田”，加上新鴻基、九龍倉、新世界等港企的“近水樓臺先得月”，華南的商業(yè)有“天時地利人和”之利。因此，上半年華南依舊領先除華東區(qū)以外的其他區(qū)，穩(wěn)居榜眼之位。尤其是廣東省，44個開業(yè)量也是2022年全國開業(yè)最多的省份，廣西和海南也分別有10個和4個開業(yè)。

華中新開47個商業(yè)項目，比較罕見的超越了西南地區(qū)成功躋身top3。湖南、湖北和河南三省均有項目開業(yè)，且開業(yè)量比較均衡，湖北19個、湖南15個、河南13個，且涌入了諸如武漢萬象城、武漢武商夢時代這種全國性標桿商業(yè)。

西南新開46個商業(yè)項目。在成都和重慶兩大主力城市的強勢發(fā)展環(huán)境下，西南在近些年吸引了不少知名開發(fā)商的進駐，比如去年開業(yè)的香港置地重慶光環(huán)，一直引發(fā)行業(yè)關注，今年還有成都SKP等重要項目也會開出。具體來看，四川18個、重慶12個、云南8個、貴州8個。西藏無項目開業(yè)。

華北僅新開29個商業(yè)項目，且主要集中在北京，有12個新項目開出，河北省8個，另一大城市天津有5個，山西和內(nèi)蒙古分別有3個和1個。

西北新開10個商業(yè)項目，陜西、甘肅、新疆三省均有項目開業(yè)，分別是7個、1個和2個，而青海和寧夏無項目開業(yè)。

東北新開7個商業(yè)項目，黑吉遼三省均有項目開業(yè)，且遼寧貢獻了5個，比較典型的項目有龍湖在東北的首座天街龍湖沈陽渾南天街、華潤置地旗下的沈陽皇姑萬象匯和大連華南萬象匯、哈爾濱哈東萬達廣場。

三、新一線城市與下沉市場并舉

從城市分布情況上看，仍然維持了近四年“新一線成熟、下沉市場活躍”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

統(tǒng)計的城市活躍TOP10榜中，上海丟掉榜首之位，僅以10個開業(yè)數(shù)量與武漢并列第七；榜首之位被深圳以19個開業(yè)數(shù)量占據(jù)，而去年的城市榜榜首的上海開業(yè)數(shù)量是44個；成都以15個開業(yè)數(shù)量位至次席，杭州則開出14個新項目，北京和重慶各12個緊隨其后；南昌2022年表現(xiàn)搶眼，也以8個開業(yè)數(shù)量躋身榜單中，南京、佛山和廈門各7個并列第十。

整體上看，相對一線城市相對飽和與同質(zhì)化問題，以及三四線城市消費層級相對有限的情況相比，新一線城市近年來經(jīng)濟增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。一方面，從TOP10榜看出，上榜的城市中，除上海、深圳、北京三個一線城市和南昌、廈門兩個二線城市外，其余均為新一線城市，占比58 %。

另一方面，根據(jù)《第一財經(jīng)周刊》發(fā)布的2022年中國城市分級排名榜單（不包含港澳臺）進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)：

15個新一線城市開業(yè)總數(shù)量高達114個，占總開業(yè)數(shù)量比約32％，與2021年持平；

四大一線城市北上廣深均有項目開業(yè)，為46個，占總開業(yè)數(shù)量比約13％；

30個二線城市除溫州、泉州、長春、惠州、太原、保定、珠海、蘭州外均有商業(yè)項目開業(yè)，數(shù)量76個，占總開業(yè)數(shù)量比約21％，與2021年相比上漲了1個百分點；

三線及以下城市開業(yè)大型商業(yè)項目123個，占總開業(yè)數(shù)量比約34％，與2021年持平。

業(yè)內(nèi)人士告訴《聯(lián)商網(wǎng)》，中國地域及經(jīng)濟二元化決定中國的商業(yè)發(fā)展有巨大潛力和廣闊成長空間。在深度上，以北上廣深為代表的一線城市和以成都、重慶等為代表的新一線城市，是中國經(jīng)濟發(fā)展的高地，在人口、經(jīng)濟、消費力和消費意識上具有較強的領先優(yōu)勢，可以向深度創(chuàng)新挖掘，充分整合國際國內(nèi)資源，打造城市級標桿商業(yè)。

四、商業(yè)體量以5-10萬方為主

體量上看，與行業(yè)整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規(guī)模，同時在一些經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)起步早和成熟的城市，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約35％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約24％；15萬方以上（含15萬方）占比約11％。

超20萬方的巨型購物中心有無錫悅尚奧萊、金華萬泰奧特萊斯、廈門鷺港萬達廣場、砂之船（福州）奧萊、福州福清東百利橋古街、長沙步步高星城天地、常德澧縣萬達廣場、武漢武商夢時代、深圳滿京華·滿紛天地、cdf海口國際免稅城、成都招商大魔方、成都SKP、遵義方圓薈·自游港廣場、哈爾濱哈東萬達廣場14個項目。

五、1月、9月、12月供應最高峰

從開業(yè)時間上看，整體數(shù)據(jù)分析后得知，幾個重要的時間節(jié)點依舊是開業(yè)高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時期，很大原因是這幾個時間點是重要節(jié)假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達到一年峰值為89個；其次是9月份，新開了66個項目；一月份得益于元旦檔和即將臨近的春節(jié)也有不少項目開業(yè)，有61個；其他5月、10月也迎來了供應小高峰；春節(jié)周期的二、三月份開業(yè)量最少，也是常態(tài)。

從區(qū)域及省市分布、企業(yè)、體量、開業(yè)時間等基本面角度分析2022年供應市場的開業(yè)情況后，下面從這些數(shù)據(jù)中總結(jié)和分析下行業(yè)整體的發(fā)展趨勢及背后邏輯。

行業(yè)現(xiàn)象及未來方向研究

一、全國性開發(fā)企業(yè)恒強

頭部全國性開發(fā)企業(yè)繼續(xù)加碼擴張步伐，在大環(huán)境不確定因素增加及市場競爭加劇的前提下，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)及運營實力考驗加劇，頭部企業(yè)的行業(yè)指向性作用更為凸顯。

從2022年新開商業(yè)項目的企業(yè)供應量情況上看，企業(yè)貢獻量前列的均為全國性連鎖開發(fā)企業(yè)。在開業(yè)量≥2個的前34家企業(yè)中，就合力貢獻了205個商業(yè)項目，占總開業(yè)數(shù)量比近58%。可見，團隊、經(jīng)驗、資金力都比較雄厚的全國性開發(fā)企業(yè)將越戰(zhàn)越勇，未來仍然是供應市場的主力軍。 

同時，在TOP10的排行中（因開業(yè)量一樣有不少并列的，故榜單實際企業(yè)數(shù)量16家），分別是萬達集團、華潤萬象生活、新城控股、龍湖集團、萬科集團、愛琴海集團、世紀金源商管、招商蛇口、中海環(huán)宇商業(yè)、寶龍商業(yè)、天虹數(shù)科商業(yè)、杉杉商業(yè)集團、金茂商業(yè)、銀泰商業(yè)、益田旅游商業(yè)、碧桂園文商旅。

萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營中的實力毋庸置疑，近些年來一直都領跑企業(yè)榜，也是目前國內(nèi)購物中心開業(yè)數(shù)量最多的企業(yè)。2022年萬達新開萬達廣場項目高達51個，按照萬達公開的數(shù)據(jù)是55個，本文統(tǒng)計未包括上海五角場萬達廣場C座、煥新開業(yè)的桂林城南萬達廣場等項目。這是自2019年以來單年開業(yè)量最多的，且目前全國萬達廣場已經(jīng)進入了第四代萬達廣場階段。

分拆獨立上市后，華潤萬象生活更加游刃有余，在萬象城、萬象匯、萬象天地三條成熟產(chǎn)品線的“護航”下，2022年全年新開商業(yè)項目高達16個，比2021年還多2個。最標桿的萬象城產(chǎn)品完成了不少區(qū)域的首進，比如海南島上的首座萬象城在海口亮相，南昌的首座萬象城，福州和武漢兩個城市也迎來了萬象城，上海和南京也首次迎來了萬象天地。值得注意的是，華潤在2022年投入了全新的產(chǎn)品，全國首家萬象食集在深圳開業(yè)。

▲上海蘇河灣萬象天地

新城控股近年來一直保持著快節(jié)奏發(fā)展，新開商業(yè)項目持續(xù)穩(wěn)居企業(yè)榜次席，其打造的“吾悅廣場”是企業(yè)旗艦商業(yè)產(chǎn)品，2022年吾悅廣場開業(yè)13個。一直精耕一個產(chǎn)品的精神，值得學習，尤其在下沉市場中，吾悅廣場已然是一個商業(yè)名片。

萬科在2022年迎來了供應高峰，此次統(tǒng)計中有11個新商業(yè)開業(yè)，但包括1.5萬方的杭州之光小藤街、1.17萬方的杭州天空小藤街、0.9萬方的廣州幸福里也相繼亮相，整體開業(yè)數(shù)量達到了14個。多元化的產(chǎn)品是萬科最大的亮點，不僅有上海萬科廣場、武漢洪山萬科廣場、青島未來城萬科廣場等大體量的區(qū)域標桿購物中心，也有諸如杭州“小藤街”系列、萬科里等社區(qū)產(chǎn)品，既有開放式街區(qū)，也有集中性購物中心。而在2023年，萬科商業(yè)仍然將探索更多元的創(chuàng)新產(chǎn)品，比如藝術(shù)文化與商業(yè)融合的杭州玉鳥集等等。

▲杭州玉鳥集

二、輕資產(chǎn)提速，城市更新創(chuàng)新發(fā)展

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略提速是近幾年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的共同路徑。一方面是因為企業(yè)自身規(guī)模化擴張需求，輕資產(chǎn)沒有開發(fā)成本，只需要輸出運營管理，屬于“技術(shù)入股”，因此得到青睞。另一方面是因為城市高速建設時代，城市更新成為主旋律，商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)多年的增量發(fā)展后，積累了不少存量資產(chǎn)，需要一些“資深玩家”，促其新生。

因此，2022年的開業(yè)名單中，存量改造物業(yè)就高達31個，而企業(yè)接手未開出物業(yè)進行重新改造的也有5個。這其中萬達的是最為典型的。

眾所周知，萬達在幾年前就已經(jīng)“去地產(chǎn)化”，輕資產(chǎn)商業(yè)是其核心資產(chǎn)之一，在2022年，萬達接管存量物業(yè)重新改造輸出管理高達18個，典型的是一口氣吸納了位于長沙、杭州、成都和青島的共5家奧克斯廣場，接管了鄭州、洛陽等多地的建業(yè)集團開發(fā)的商業(yè)項目等等。

另一家輕資產(chǎn)代表企業(yè)是世紀金源商管，這家一直以輕資產(chǎn)管理的企業(yè)在2022年也開出了8家購物中心。此外，龍湖在2022年全面啟動輕資產(chǎn)運營，過去一年中無論是財報中還是公開報道，輕資產(chǎn)運營被放在了醒目位置，2022年杭州吾角天街開業(yè)，是其在華東開出的首個輕資產(chǎn)項目。而在2023年龍湖在杭州的第11座天街、第二座輕資產(chǎn)國芳天街也將開業(yè)；在上海市場，龍湖也在2022年簽下了兩座輕資產(chǎn)；蘇州首個輕資產(chǎn)商業(yè)蘇州時尚水岸星悅薈也將在2023年亮相。

▲蘇州時尚水岸星悅薈

根據(jù)華安證券預測，到2033年，我國商管運營服務市場在管總面積有望達到9.83億平方米，對應總收入約2781億元。不過，伴隨著房企不斷轉(zhuǎn)型，商管輕資產(chǎn)賽道逐漸白熱化。

同時，隨著中國城市化進入到 “精細化運營”的時代，城市更新作為一個持續(xù)備受關注的話題，已經(jīng)從最初的“建筑更新”，發(fā)展成為“人、產(chǎn)、城”高度融合的“理性更新”。對商業(yè)地產(chǎn)而言，對存量商業(yè)的改造更新，不能簡單看作是區(qū)域的商業(yè)活化，更是一種對城市文化的傳承和弘揚。除了“換裝”，更關鍵的是實現(xiàn)“共生”的有機更新。

三、高端消費堅挺，城市高端商場首進

據(jù)巴克萊銀行的最新報告，中國奢侈品行業(yè)的復蘇速度可能快于預期，2023年將錄得15%的增長，超過全球奢侈品市場9%的增速，并超越美國、歐洲市場7%和6%的增長。巴克萊銀行在報告中表示，基本趨勢表明中國消費者奢侈品購買欲望不減，并預計這一趨勢將在2023年下半年得到進一步改善。

而事實上，即便是疫情三年，中國奢侈品消費依舊是最有競爭力的。在奢侈品消費需求增加的情況下，高端商業(yè)也迎來了發(fā)展機會。2022年，不少城市的高端商業(yè)缺口得到填補，典型如南昌和貴陽，隨著各自高端商業(yè)的開業(yè)，整個城市乃至省份的高端消費需求得到了滿足。

8月18日，貴州首座奢侈品購物中心——貴陽Lavant荔星中心正式開業(yè)。項目引入了路易威登Louis Vuitton（貴州首店）、古馳Gucci、博柏利Burberry、巴黎世家Balenciaga、卡地亞Cartier、寶格麗Bvlgari等高奢品牌。在品牌上，荔星中心Louis Vuitton、Cartier、BVLGARI、BURBERRY、BALENCIAGA等國際重奢品牌，90余家國際品牌首進貴陽，共300余家品牌，覆蓋餐飲、超市、健身房、游泳館、親子樂園、電影院、皮膚管理、休閑娛樂等業(yè)態(tài)。如LAMER、POLA、VALMONT、LAVANT CENTER、迪桑特、周大福薈館、IRO貴州首店等等。

▲貴陽Lavant荔星中心

6月26日，華潤萬象生活在海南的首個萬象城海口萬象城正式開業(yè)。這個全國首個“海島萬象城”無論從場景、品牌、還是市場反饋上都令人耳目一新。基于重奢和全品類的兩大基調(diào)，海口萬象城的品牌形容詞可以有“首店收割機”、“旗艦店、概念店聚集地”、“先鋒美食場”等等。據(jù)悉，海口萬象城此番開出的品牌中，超60%為首進品牌。雖然海口有免稅店，但海口萬象城是真正意義上的首座高端購物中心。

▲海口萬象城

10月1日，南昌萬象城正式開業(yè)，這不僅是南昌，也是整個江西的首個高端型購物中心。作為華潤置地在南昌布局的首座萬象城產(chǎn)品線購物中心，南昌萬象城承襲一貫的高品質(zhì)商業(yè)體驗，集合諸多首進南昌的高端品牌資源、前沿的企劃運營思路、多元的場景營造等，以此打造城市理想生活目的地。據(jù)悉，項目引入近400家國內(nèi)外品牌，其中首進品牌超160家。

▲南昌萬象城

雖然目前海口萬象城和南昌萬象城的高奢品牌還未正式開業(yè)，不過奢侈品向來都有自己的開店節(jié)奏，不會隨著新商場而一步到位，都會需要一個觀察期。

四、商業(yè)多元化發(fā)展，市場細分明顯

新消費時代，無論是消費模式還是商業(yè)內(nèi)容都在不斷迭代升級。萬達廣場已經(jīng)進入第四代，香港置地催生全新產(chǎn)品“光環(huán)”系列，藝術(shù)與商業(yè)的融合，“城市微度假”概念的興起，商業(yè)+概念的日漸豐富……可以看到，商業(yè)朝著更加多元化的方向發(fā)展。

聯(lián)商專欄作者熙領商業(yè)評論表示，中國的商業(yè)地產(chǎn)正在進入個性化時代，隨著消費與市場的變化，商業(yè)市場的細分，已經(jīng)是最基礎的底層邏輯，在這種情況下，如果只是去復制基本看不到未來，更何況你“抄襲”的對象自身也在跟隨市場不斷地調(diào)整。

從2022年開業(yè)的情況上看，文旅、藝術(shù)、策展、庭院式商業(yè)等元素與商業(yè)的結(jié)合日漸緊密。

廈門海上世界一期是由招商局重要旗艦企業(yè)招商蛇口與財富500強象嶼集團聯(lián)袂共營的超大體量、超凡區(qū)位、超前規(guī)劃定位、實力引入多個超級目的地，以深圳海上世界為藍本，一如既往地保持了濱海商業(yè)特色，以“Mall+街區(qū)+樂園”的形態(tài)為區(qū)域帶來了未來商業(yè)新潮流，勢必成為鷺島休閑旅游的嶄新名片，被譽為“海上商業(yè)樂園”。

▲廈門海上世界

南京萬象天地是華東首個萬象天地產(chǎn)品，打造“風雅秦淮”IP，充分挖掘云錦路和秦淮河的價值理念，目標是打造成為文旅商兼?zhèn)涞腗all+街區(qū)式商業(yè)。項目集合影院、劇院、藝術(shù)中心、書店等業(yè)態(tài)，將歷史文脈與市民的生活、消費場景結(jié)合，引領消費需求方向，為市民提供商業(yè)與文化服務。同樣將歷史文化與現(xiàn)代商業(yè)融合的還有上海萬象天地。 

▲南京萬象天地

重新定義“商業(yè)與自然關系”的深圳領展中心城，定位為“福田中軸線上的都市桃源”，由內(nèi)而外貫徹“綠色”設計。商場室內(nèi)融入了四季主題，在原有的圓形主動線上，通過種類豐富的植物，引入春夏秋冬自然風情的循環(huán)。室外的天臺及廣場也配合室內(nèi)的四季主題，種植了不同季節(jié)開花的植物及常綠植物，在一年四季呈現(xiàn)不同景象。資產(chǎn)提升后的領展中心城，綠地面積超過1.8萬平方米，總綠化率較資產(chǎn)提升前提升10個百分點，達到 43.1%，場內(nèi)的植物多達36種。

▲深圳領展中心城

誠然，中國商業(yè)地產(chǎn)依舊處于快速發(fā)展時代，隨著新物業(yè)的增多，市場存量愈發(fā)飽和后，企業(yè)如何面對激烈的市場競爭？市場又將涌現(xiàn)哪些新的業(yè)態(tài)和機會？依舊看點多多，不妨靜觀其變。

附：2022年全國新開業(yè)商業(yè)項目統(tǒng)計表