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籌備多時(shí)，大悅城公募REITs項(xiàng)目終于有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。5月24日，華夏大悅城購(gòu)物中心REIT已正式申報(bào)。

在此之前，我國(guó)已有四單消費(fèi)REITs完成發(fā)行，就在華夏大悅城購(gòu)物中心REIT申報(bào)的同日，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT亦順利獲批，即將進(jìn)入募資階段。如一切推進(jìn)順利，華夏大悅城購(gòu)物中心REIT將有望成為我國(guó)第六只消費(fèi)REIT。

不過(guò)，在本次披露的REIT信息中，卻沒(méi)了此前呼聲很高的GIC的身影。資料顯示，基金管理人為華夏基金，原始權(quán)益人為卓遠(yuǎn)地產(chǎn)（成都）有限公司，為大悅城控股集團(tuán)股份有限公司下屬控股子公司，實(shí)際控制人為中糧集團(tuán)，底層資產(chǎn)為華夏大悅城控股的成都大悅城。

全國(guó)45座大悅城成都先行

據(jù)悉，早在2023年9月，在成都市召開的一場(chǎng)交流會(huì)上就透露，擬以武侯大悅城為標(biāo)的發(fā)行消費(fèi)型基礎(chǔ)設(shè)施REIT，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模約35億元。募集資金計(jì)劃返投武侯區(qū)簇橋街道雙鳳村商業(yè)等項(xiàng)目。

這是有關(guān)于大悅城公募REIT項(xiàng)目具體信息的首次披露。而后，大悅城亦公開表示，將加快推進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行工作研究，不斷優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

就當(dāng)前公布的信息來(lái)看，除了資金投向未明以外，其它信息基本無(wú)異。

資料顯示，本次裝入REIT項(xiàng)目的成都大悅城項(xiàng)目，所指的就是“武侯大悅城”項(xiàng)目，該項(xiàng)目還是西南地區(qū)首個(gè)大悅城，于2015年底開業(yè)。項(xiàng)目共用宗地面積6.87萬(wàn)平方米，建筑面積17.25萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，成都大悅城主要通過(guò)租賃自持購(gòu)物中心資產(chǎn)給符合條件的租戶，并通過(guò)租金、物業(yè)管理費(fèi)以及推廣費(fèi)等形式獲得收入。近三年出租率保持在96%以上，2023年實(shí)現(xiàn)銷售額25.4億元。

據(jù)公告，項(xiàng)目的初步估值約為33.48億元，因此該REIT項(xiàng)目預(yù)計(jì)募資額為33.48億元。

大悅城表示，根據(jù)有關(guān)估計(jì)所得款項(xiàng)總額并扣除集團(tuán)認(rèn)購(gòu)基金總份額40%的認(rèn)購(gòu)金額以及相關(guān)成本及稅項(xiàng)，集團(tuán)將自建議分拆收到的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為人民幣16.7億元。“這將為集團(tuán)提供資金用于把握新的投資機(jī)會(huì)及用于營(yíng)運(yùn)，從而有助集團(tuán)改善流動(dòng)資金及負(fù)債狀況。”

早前曾有分析指出，當(dāng)前大悅城擁有北京西單大悅城、天津大悅城等在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目34個(gè)。“建設(shè)一個(gè)購(gòu)物中心需要投資數(shù)十億元，投資回收周期長(zhǎng)達(dá)十多年，制約了新項(xiàng)目的投資。”顯然，REITs項(xiàng)目的發(fā)行，將對(duì)大悅城的擴(kuò)張發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用。資料顯示，僅2023年，大悅城實(shí)現(xiàn)了無(wú)錫江南大悅城、京西大悅城、廣州大悅匯、成都天府大悅城、天津西青大悅匯5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

截至目前，大悅城的商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局45個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè) 輕資產(chǎn)15個(gè)），其中在營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)，在建、籌備的項(xiàng)目11個(gè)。

若按照此前信息推測(cè)，在此輪REIT發(fā)行后，大悅城將在成都武侯區(qū)雙鳳村進(jìn)行新一輪的商業(yè)項(xiàng)目投資。

籌備已久的上市計(jì)劃

若往前追溯，早在2018年時(shí)，大悅城就在進(jìn)行REITs項(xiàng)目的探索。當(dāng)時(shí)大悅城有三處發(fā)行地的選擇：國(guó)內(nèi)、香港及新加坡。

“在探討的過(guò)程中。我們也在跟證監(jiān)會(huì)做密切的溝通，單個(gè)的項(xiàng)目還沒(méi)有特別明確的時(shí)間表，成本太高就不會(huì)在國(guó)內(nèi)做了。”時(shí)任大悅城地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)許漢平稱。

而后，隨著國(guó)內(nèi)推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)的呼聲越來(lái)越高，監(jiān)管機(jī)構(gòu)亦多次鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備上報(bào)公募不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金REITs項(xiàng)目，并指出加大力度推進(jìn)公募REITs規(guī)則出臺(tái)及業(yè)務(wù)試點(diǎn)，大悅城亦把國(guó)內(nèi)公募REIT市場(chǎng)作為重點(diǎn)推進(jìn)的方向。

此后，大悅城更與 GIC、中國(guó)人壽、高和資本等機(jī)構(gòu)分別成立大悅城核心基金、大悅城并購(gòu)改造基金以及區(qū)域型并購(gòu)改造基金，開展房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的探索，并結(jié)合管理輸出等方式加快“輕重并舉”的布局。

2019年時(shí)便有消息傳出，GIC與大悅城已獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)，將試點(diǎn)發(fā)行中國(guó)首個(gè)公募REITs。“GIC和大悅城加入了證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)挑選的幾家公司的行列，他們將嘗試發(fā)行中國(guó)首個(gè)上市的公募REITs。”

GIC與大悅城淵源頗深。早在2017年8月，大悅城就與GIC共同推出了一只114億元人民幣（合計(jì)17億美元）的并購(gòu)基金，用于收購(gòu)表現(xiàn)不佳或者不良資產(chǎn)，然后將他們改造升級(jí)為大悅城購(gòu)物中心。

而后于2018年，中糧集團(tuán)將部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目注入僑福企業(yè)后，GIC就斥資21億港元增持7.75億股，持股9.14%。隨后，僑福企業(yè)更名為大悅城地產(chǎn)，后者實(shí)現(xiàn)借殼上市。

作為大悅城地產(chǎn)核心基金LP，GIC也深度參與了大悅城不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資。包括西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、天津大悅城、煙臺(tái)大悅城、杭州大悅城、青島大悅城、武漢大悅城等。

然而，最終大悅城沒(méi)能成為中國(guó)公募REITs市場(chǎng)上第一個(gè)吃螃蟹的企業(yè)。在大悅城的首只公募REIT中，GIC也不見了身影。

發(fā)行REIT緩解資金壓力

對(duì)大悅城來(lái)說(shuō)，REIT這一資管通道的打通，也有利于其緩解資金上的壓力。

在2023年，大悅城已面臨連續(xù)兩年虧損。年報(bào)顯示，2023年大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)收367.8億元，同比下滑了7.06%；盡管歸母凈利潤(rùn)虧損同比減少了49.17%，但仍虧損額仍達(dá)15億元左右，顯然難言理想。

而且，報(bào)告期內(nèi)，大悅城通過(guò)有效經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流106.42億元，同比增長(zhǎng)292.61%。且接連出售多個(gè)一線城市的核心資產(chǎn)，包括深圳、北京、上海等城市，回籠了近百億資金，但龐大的債務(wù)及資金支出仍不斷壓垮其資金鏈。

在2023年，大悅城的籌資性現(xiàn)金流凈流出243.29億元，使得其賬面上的現(xiàn)金減少17.6%至300.8億元。此外，截至2023年末，大悅城的有息負(fù)債735.05億元，僅較年初下降29.18億元，資產(chǎn)負(fù)債率76.73%。

短期來(lái)看，該資金困境局面仍難以實(shí)現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年大悅城實(shí)現(xiàn)銷售額461億元，同比下滑18.8%。根據(jù)財(cái)報(bào)進(jìn)一步顯示，大悅城在上海、杭州、昆明、臺(tái)州、廈門和南昌等地銷售貢獻(xiàn)降幅超50%，尤其是上海、杭州銷售額同比降幅近95%和74%。

今年一季度，大悅城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.67億元，同比減少22.18億元，同比降低36.45%；毛利額15.84億元，同比減少2.59億元，同比降低14.07%；凈利潤(rùn)1.83億元，較去年同期減少4.30億元，同比降低70.17%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-0.94億元，較去年減少2.65億元，同比降低154.71%；扣除非經(jīng)常性損益后歸母凈利潤(rùn)-1.24億元，同比降低176.34%。

銷售端減弱、可支配資金減少，也影響了大悅城的發(fā)展。

最為直觀的，是部分商業(yè)項(xiàng)目的推進(jìn)緩慢。其中，南京江北大悅城近期就深陷停工風(fēng)波。該項(xiàng)目于去年3月啟動(dòng)，本預(yù)期投入25.4億元，迄今亦僅投入了6.1億元。濟(jì)南大悅城亦處于待開工狀態(tài)，迄今總投入亦只有2億元。頗受關(guān)注的深圳大悅城，該項(xiàng)目于2022年6月開工，原定于今年年底開業(yè)，但據(jù)最新消息，開業(yè)時(shí)間已推遲到2025年，迄今該項(xiàng)目已投入了166億元。

“2024年公司將加大去化力度、極限壓控費(fèi)用、盤活存量資產(chǎn)，全力以赴止虧、減虧、扭虧、增盈。”大悅城董事會(huì)秘書郭鋒銳在年度業(yè)績(jī)會(huì)上如此表示。

可見，公募REITs的發(fā)行，將成為大悅城實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活的最佳路徑之一。

與此同時(shí)，大悅城亦積極開拓其它融資渠道方式，以引進(jìn)更多“活水”。就在今年3月，大悅城成功發(fā)行2024年度第一期中期票據(jù)。該期中票發(fā)行規(guī)模為20億，票面利率3.18%。

在4月，大悅城公告披露，公司及子公司擬向中國(guó)太平及其子公司申請(qǐng)不超過(guò)100億元融資額度，用于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)及公司日常經(jīng)營(yíng)發(fā)展。包括但不限于向公司及子公司提供借款、購(gòu)買公司發(fā)行的債務(wù)類、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式。