來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

近日，瑞安房地產(chǎn)旗下位于武漢的光谷創(chuàng)新天地商業(yè)公園（KIC PARK）舉行招商發(fā)布會(huì)。

上述項(xiàng)目由瑞安房地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)共同投資，總面積約128萬(wàn)平方米，是集城市商業(yè)、創(chuàng)新辦公、高品質(zhì)國(guó)際住宅于一體的大型多功能綜合體項(xiàng)目，計(jì)劃于2025年9月開(kāi)業(yè)。

作為較早布局內(nèi)地市場(chǎng)的港資代表，瑞安與恒隆、太古等專(zhuān)注于拿地新建高端商業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)不同，其更擅長(zhǎng)打造大型綜合社區(qū)。

回顧瑞房的內(nèi)地發(fā)展之路，可以追溯到1996年，當(dāng)時(shí)瑞安集團(tuán)與上海市盧灣區(qū)政府簽訂開(kāi)發(fā)意向書(shū)，獲得太平橋地區(qū)重建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，第一期工程就是上海新天地。

時(shí)間走到2001年，這一年上海新天地北里開(kāi)業(yè)，隨后的2002年上海新天地正式全面開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目填補(bǔ)了當(dāng)時(shí)太平橋片區(qū)的商業(yè)空白，為后續(xù)片區(qū)內(nèi)的住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和去化提供了商業(yè)配套加成，成為了瑞安內(nèi)地商業(yè)的重要名片。

以上海新天地為起點(diǎn)，經(jīng)過(guò)20余年的發(fā)展，瑞安確立了在城更領(lǐng)域的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，目前打造的項(xiàng)目大部分為城市更新項(xiàng)目，這也是其區(qū)別于其他港資玩家的特色。

體現(xiàn)在業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，瑞安運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目已成為提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的重要收入組成。最新的2024中期數(shù)據(jù)顯示，在蟠龍?zhí)斓丶傍檳鄯粌蓚�(gè)新商業(yè)物業(yè)的支持下，瑞房的商業(yè)物業(yè)組合穩(wěn)步增長(zhǎng)，推動(dòng)租金及相關(guān)收入（包括合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司）同比增長(zhǎng)16%至 17.64億元，零售物業(yè)平均出租率也達(dá)到93%。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，瑞安專(zhuān)注大型社區(qū)，奉行的是定制化的非標(biāo)商業(yè)模式，與當(dāng)下多數(shù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商采用的規(guī)模化擴(kuò)張模式有明顯區(qū)別。

目前，瑞安開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的社區(qū)主要可以分為四類(lèi)，一是城市地標(biāo)級(jí)復(fù)合社區(qū)，以上海新天地為代表；二是創(chuàng)新知識(shí)社區(qū)，以創(chuàng)智天地為代表；三是跨區(qū)域鄰里社區(qū)，以瑞虹天地太陽(yáng)宮為代表；三是城市微度假社區(qū)，以蟠龍?zhí)斓貫榇怼?/p>

從2023年新推出的蟠龍?zhí)斓乜梢钥吹剑鸢矊?duì)于新天地系列的升級(jí)。區(qū)別于此前的上海新天地，該項(xiàng)目定位城市微度假社區(qū)，將江南水鄉(xiāng)特色和商業(yè)街區(qū)進(jìn)行結(jié)合。

資料顯示，該項(xiàng)目主要有三大功能空間，包括約23萬(wàn)㎡的公共綠地、約25萬(wàn)㎡的國(guó)際住區(qū)及公共服務(wù)配套和約5萬(wàn)㎡的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間。

商業(yè)空間雖然不算大，但蟠龍?zhí)斓匮永m(xù)了新天地系列一直以來(lái)的開(kāi)放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)，通過(guò)古鎮(zhèn)風(fēng)貌、江南水系及其他建筑打造特色場(chǎng)景。

業(yè)態(tài)組合上，也有不同的分區(qū)，以滿足不同消費(fèi)客群的需求。如主打品質(zhì)生活的北市，靠近蟠龍國(guó)際住宅區(qū)，引入商超便利店、健身中心、生活家居、華為體驗(yàn)店、親子家庭品牌等，滿足周邊中高端年輕客群和家庭客群的需求；主打社交歡聚的南市則主要是臨水區(qū)域，以品類(lèi)豐富的餐飲為主，滿足游玩客群的需求。

因頗具商業(yè)特色，該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)以來(lái)取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。官方數(shù)據(jù)顯示，上海蟠龍?zhí)斓刈?023年開(kāi)業(yè)以來(lái)的一年內(nèi)客流達(dá)到2500萬(wàn)人次，節(jié)假日客流表現(xiàn)更為突出，今年五一和國(guó)慶期間客流分為達(dá)到85萬(wàn)人次和65萬(wàn)人次，銷(xiāo)售額也均突破2500萬(wàn)。

和其他類(lèi)型項(xiàng)目的多元化客群不同，知識(shí)型社區(qū)的客群主要是知識(shí)經(jīng)濟(jì)商務(wù)客群。從個(gè)例來(lái)看，知識(shí)型社區(qū)的最新代表武漢光谷創(chuàng)新天地，就位于中國(guó)首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)內(nèi)，周邊有8個(gè)專(zhuān)業(yè)園區(qū)。

區(qū)域構(gòu)成上，該項(xiàng)目商業(yè)部分包括5.1萬(wàn)㎡的商業(yè)街區(qū)、1.3萬(wàn)㎡的綠地公園及7萬(wàn)㎡的甲級(jí)寫(xiě)字樓，其中公園部分劃分了七大主題功能區(qū)，包括1000余㎡的開(kāi)敞草坪、四大廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園、寵物公園、滑板公園、櫻花大道等。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，這類(lèi)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合與其他類(lèi)型項(xiàng)目有所區(qū)別，如基于周邊商務(wù)客群工作中的宴請(qǐng)需求，引入了日料、西餐、粵菜及私房菜等不同類(lèi)型的餐廳，結(jié)合公園綠地景觀等打造良好的用餐氛圍。

針對(duì)購(gòu)物和社交需求，則分別引入華為、星巴克及其他生活品牌滿足消費(fèi)需求，同時(shí)還引入餐酒吧、LIVE HOUSE及KTV等休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，在工作之余得到放松。

通過(guò)上述案例，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，即使瑞安商業(yè)項(xiàng)目之間的定位、業(yè)態(tài)組合方面有所不同，但均可視為一種以客群需求為導(dǎo)向，通過(guò)差異化空間打造與場(chǎng)景營(yíng)造，為消費(fèi)者提供獨(dú)特生活體驗(yàn)的商業(yè)打法。

當(dāng)下商業(yè)體早已不僅是消費(fèi)目的地，而是能夠提供空間、內(nèi)容、體驗(yàn)等復(fù)合功能的公共平臺(tái)。在此背景下，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，瑞安這類(lèi)具備特色且能滿足客群核心需求的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商，有望在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更多的話語(yǔ)權(quán)。