出品/觀點指數 

撰文/馮彩云 

近日，凱德中國信托發布了2024年業績公告，該基金專注于中國商業地產領域，旗下的物業類型多元，涵蓋零售物業、產業園及物流園項目。

其中，零售物業組合資產占比最大，約占7成，旗下共有9個零售物業，分別位于北京、廣州、成都、長沙、哈爾濱和呼和浩特6個城市，總建筑面積78.82萬㎡，可租賃面積40.53萬㎡。

2024年，上述零售物業實現收入13.13億元，同比下降1.70%；凈物業收入為8.59億元，同比下降0.97%，下滑原因主要包括2024年出售了北京雙井店、關閉上海七寶店，因此收入減少。

不過若剔除資產處置的影響，凱德中國信托零售業務收入實際上有小幅增長，2024年整體收入同比增長0.9%，凈物業收入則同比增長1.9%，總體經營較為穩定。

就上述表現而言，盡管受到部分物業出售及閉店的影響，凱德中國信托的零售物業還是實現了小幅增長，在資產調整與市場波動中韌性突出。

估值方面，凱德中國信托的9個零售物業總估值達到171.3億元，平均單位面積價格為21734元/㎡。其中，北京西直門店的估值最高，為36.68億元，單價達到44153元/㎡。

不過要注意到，北京大峽谷店、成都新南店、長沙雨花亭、哈爾濱埃德蒙頓店4個項目2024年的估值較2023年同期出現下滑，幅度為2%-5%，其余商場估值也并無增長，反映出市場對上述零售物業未來經營情況的預期有所下降。

運營表現上， 2024年凱德旗下零售物業組合客流和零售額錄得增長，分別增長8.7%和2.0%。

至于增長原因，觀點指數認為，與消費市場穩步復蘇、項目積極調改更新等有較大關聯。一方面，去年國內出臺了不少刺激國內消費和增加家庭收入的政策措施，對零售行業產生積極影響，凱德內地的零售物業組合也從中受益。

另一方面，為吸引客流提升銷售額，去年凱德旗下商場有相關的積極動作。如西直門店引入泡泡瑪特（POP MART）快閃店，吸引年輕客群，大峽谷店舉辦周杰倫主題快閃，設置巨型雕塑、提升互動體驗等，均對商場客流增長起到了積極作用。

除引入新門店外，資產提升對門店業績的提高也起到至關重要的作用。業績數據顯示，在凱德9個零售物業組合中，北京大峽谷店、廣州樂峰廣場店及長沙雨花亭店3家新調改的零售物業經營表現較為突出，如北京大峽谷店客流增長26.6%，銷售額增長13.9%，反映了門店升級調改的效果顯著。

基于此，凱德的資產提升計劃將繼續進行，繼2024年完成北京西直門店和哈爾濱學府店改造后，今年還計劃改造北京望京商場的8800㎡老舊超市區域，引入新零售品牌與餐飲，未來有望提升客流量和零售額。

從租售比看，上述零售物業組合2024年的租售比為18.4%，較為穩定，但低于疫情前約20%的水平，這意味著其投資回報仍有壓力，后續需繼續通過精細化運營，提升回報率。

此外，租金單價增長表現也較為乏力，2024年續租租戶租金水平僅增長1%，新租戶租金水平則下降4.3%。由租金變化不難看出，凱德目前為了更好地吸引新租戶，對租金收益的預期有所降低。

這也是目前零售商業市場的主要趨勢，在當前的市場環境下，零售物業租金上漲面臨一定的壓力，部分項目采取以價換量的策略。

以北京為例，機構數據顯示，北京2024第四季度末全市購物中心的首層平均租金環比下跌0.9%至30.4元/㎡/天，與此同時，空置率同比下降0.7個百分點至7.3%。

至于出租率，2024年末凱德中國信托旗下零售物業組合的整體出租率為98.2%，保持較高出租水平。

細分租戶業態類型來看，服務、IT、餐飲三大業態的銷售額增長最快，2024年零售額分別增長14.4%、9.2%、8.9%，其他業態銷售額增長則相對較弱。

這背后歸功于凱德對租戶業態的重新組合，商場盈利能力得到一定加強。如2024年引入了特色餐飲租戶以吸引客流量，餐飲業態的收入占比也從36.9%增加到38.4%。

不過從租戶租約到期情況看，未來的續租談判與業態重組難度并不小。按租金收入占比看，2025年到期的租戶占比47.2%，3年以內到期的租戶占比為82%，1-3年租約占絕大多數。

總體而言，2024年凱德中國信托通過業態調改與場景創新穩住了基本盤，但存量競爭加劇下，資產更新效率與租戶組合優化將是其未來能否實現增長的關鍵因素。

如何在維持高出租率的同時，提升租金議價能力，也將成為凱德中國信托旗下零售物業后續運營的核心課題。