又近年關(guān)歲末，一年的收成幾成定局。對房企而言，2020年的收成有著更多意味。新冠肺炎疫情、“三道紅線”重壓下，業(yè)績已經(jīng)不止是決定來年吃肉還是喝湯的問題，更折射長遠(yuǎn)發(fā)展的營運(yùn)能力。

整體來看，今年房企業(yè)績完成情況不及去年，且分化明顯。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，近6成房企達(dá)成年度銷售目標(biāo)的90%以上，而去年同期達(dá)到此等完成率的房企近7成。近3成房企目標(biāo)完成率在85%-90%之間，更有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及85%。

盡管這是壓力空前的一年，還是有不少房企提早收倉、搶先豐收，如濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、中國恒大、時代中國、中國金茂等五家房企用11個月時間提前完成全年目標(biāo)，目標(biāo)完成率分別為118.4%、106.0%、105.5%、101.6%、100.2%。

億翰智庫認(rèn)為，無論是行政性政策的調(diào)整，還是融資政策的嚴(yán)控，都在有效地引導(dǎo)資源和流量向頭部企業(yè)集中。當(dāng)前環(huán)境下，“三道紅線”政策已然成為制約企業(yè)快速成長的最大因素，留給企業(yè)的時間越來越少。對房企而言，規(guī)模競爭時間緊、任務(wù)重，否則可能錯失企業(yè)成長的最后一波機(jī)會。

TOP3房企格局生變

通過幾乎貫穿全年的打折促銷，年初即開啟搶收戰(zhàn)的中國恒大有望打破“碧萬恒”的龍頭房企格局。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，以前11月全口徑銷售額看，恒大以6855.9億元位居第二，打破近年來“碧萬恒”的TOP3房企排序。排名第一、第三的碧桂園、萬科的全口徑銷售額分別為7703.1億元、6025.0億元。

2017年以來，碧桂園穩(wěn)居流量/全口徑銷售金額榜首，恒大和萬科的榜眼之爭一直持續(xù)，在年度內(nèi)個別月份出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，但到了年底，萬科還是能成功守住行業(yè)第二的地位。但鑒于目前兩者間較為懸殊的業(yè)績差距，今年二者座次或出現(xiàn)更迭。

從權(quán)益金額看，恒大則繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一的寶座，前11月累計實現(xiàn)權(quán)益銷售6520億元。碧桂園、萬科則分別以5587.5億元、3916.3億元分列行業(yè)第二、第三，而這樣的排名也基本是2017年以來的常態(tài)。

從11月單月銷售增速來看，恒大明顯跑得更快。11月單月，恒大實現(xiàn)合約銷售460.7億元，較去年同期增長約24.3%；萬科實現(xiàn)合約銷售575.4億元，同比增長5.5%；碧桂園則實現(xiàn)歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額約571.4億元，同比減少5%。

恒大的搶跑與其“降負(fù)債”的新發(fā)展戰(zhàn)略相關(guān)。截至2019年底，恒大凈負(fù)債率為159.3%。今年年初，其提出降低2020年到2022年有息負(fù)債總額的計劃。

促進(jìn)業(yè)績高增長是恒大降負(fù)債的底氣。因此，從年初開始，恒大便率先開啟網(wǎng)上銷售，同時大幅讓利，當(dāng)月銷售逆市增長，同比增長108%。9月起，恒大又以“全線7折”打響“金九銀十”搶收戰(zhàn)， 9-10月實現(xiàn)銷售1819.7億元。

與恒大在銷售上的高調(diào)相比，碧桂園、萬科則頗為平靜。這或與其債務(wù)壓力不大有關(guān)。年報數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，碧桂園、萬科的凈負(fù)債率分別為46.3%、33.9%，均處于行業(yè)低位。

而值得注意的是，碧桂園、萬科近幾個月的同比增速在放緩。7-9月，碧桂園分別較去年同期增加27.52%、30.10%、25.30%。10月份以來，其同比增速開始出現(xiàn)負(fù)增長，其中10月同比減少5.02%、11月同比減少5%。

7至10月，萬科合同銷售額均錄得兩位數(shù)的增長，同比分別增長22.47%、33.06%、10.65%、20.6%。11月份，該數(shù)據(jù)將至個位數(shù)，11月單月合同銷售金額575.4億元，同比僅增長5.5%。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這是三家企業(yè)從自身戰(zhàn)略需求出發(fā)做出的主動選擇。“萬科是運(yùn)行相對穩(wěn)健、對市場敏感度非常高的企業(yè)，在行業(yè)進(jìn)入下行期或未來不太明朗的時候，儲備糧草、放慢推盤速度、減少開支是它一貫的策略。碧桂園前幾年周轉(zhuǎn)速度很高、負(fù)債率也很高。為了企業(yè)財務(wù)安全和運(yùn)行的平穩(wěn)，尤其為了符合‘三條紅線’的監(jiān)管要求，碧桂園有意識地降低周轉(zhuǎn)速度，近兩個月同比負(fù)增長也是主動調(diào)整的結(jié)果。”

中小房企：我還有機(jī)會嗎？

今年，TOP3房企各有各的焦慮：碧桂園忙著區(qū)域調(diào)整，恒大急著降負(fù)債，萬科急于“討好”90后。不管座次如何微調(diào)，穩(wěn)坐前三的它們還是在規(guī)模戰(zhàn)中相對從容。今年上半年，TOP3房企的市場占有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點。

“房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模之爭，主要是為了在拿地、融資等資源獲取方面占據(jù)優(yōu)勢。TOP3房企的排位對其拿地和融資等影響都不大。”柏文喜稱。顯然，隨著行業(yè)集中度不斷提升，對還在路上的房企來說，規(guī)模之爭、努力沖刺2020年業(yè)績目標(biāo)還是須臾不能放松。

至11月底，還有近3成房企目標(biāo)完成率在85%-90%之間，中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、遠(yuǎn)洋完成率還不到85%，富力、首創(chuàng)置業(yè)則低于80%，業(yè)績完成率分別為77.2%、75.1%。

在疫情可能反彈的陰影及市場轉(zhuǎn)冷的影響下，前11月業(yè)績完成度較低的房企或難完成目標(biāo)，返鄉(xiāng)置業(yè)也較難成為其做最后沖刺的助力。克而瑞認(rèn)為，11月以來市場全面轉(zhuǎn)冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預(yù)期房價將轉(zhuǎn)跌，購房決策周期明顯拉長、對價格異常敏感，房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。

“多數(shù)三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應(yīng)放量增長，成交也實難恢復(fù)至年內(nèi)高位。基于疫后居民收入預(yù)期大概率將有所下滑，我們認(rèn)為今年三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)行情或?qū)⒄w弱于往年，市場走弱的趨勢較難根本性扭轉(zhuǎn)。”

除已提前完成業(yè)績目標(biāo)的5家企業(yè)外，業(yè)績完成率超90%的房企也相對從容。前11月，弘陽地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)、招商蛇口、龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)等房企的業(yè)績目標(biāo)完成度均已超過90%。億翰智庫稱：“對于這些房企而言，如無外部不確定因素沖擊，企業(yè)在業(yè)績目標(biāo)基礎(chǔ)上實現(xiàn)增量是大概率事件。”

億翰智庫還認(rèn)為，前11月完成率90%成為分割線，將導(dǎo)致企業(yè)決策兩極化。“倘若業(yè)績目標(biāo)無法順利實現(xiàn)，企業(yè)的現(xiàn)金流量和投資決策可能都會受到一定影響，特別是在‘三道紅線’重壓之下，外部融資環(huán)境趨緊，渠道受限，若銷售業(yè)績釋放不暢，企業(yè)現(xiàn)金回流受阻，投資決策也將相應(yīng)受到限制。”

因此，銷售業(yè)績目標(biāo)完成度的差異將造成企業(yè)當(dāng)前和未來一段時間行為決策的分化。基本完成全年銷售業(yè)績目標(biāo)的企業(yè)，已有足夠的余地將資源和精力用于土地資源的獲取，已掌握先發(fā)優(yōu)勢，能夠更快實現(xiàn)資源的優(yōu)化與升級，并不斷鞏固于核心城市的優(yōu)勢地位。而對于完成全年業(yè)績目標(biāo)仍有壓力的企業(yè)而言，后續(xù)的重心仍將集中于貨值的去化上，更大力度推動全年銷售業(yè)績目標(biāo)的逐步實現(xiàn)。

千帆競渡，百舸爭流。對于房企而言，賽跑不止關(guān)乎自身年度目標(biāo)，更關(guān)乎存亡。1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，TOP50房企的集中度較2019年末提高4個百分點、達(dá)64%。億翰智庫認(rèn)為，“三道紅線”決定了行業(yè)成長的空間，行業(yè)的競爭強(qiáng)度將愈演愈烈、行業(yè)集中度將再度提升，并最終穩(wěn)定在一定水平。在有限的空間中，留給企業(yè)的時間越來越少。