出品/聯商網零售研究中心

撰文/牧之

頭圖/武漢大悅城

編者按：站在時代更迭、城市更新的浪潮之下，商業年年在變，并無時不刻不在考驗我們的“隨機應變”。

去年因疫情影響，不少購物中心紛紛推遲開業，引發2021年的積累爆發。據聯商網零售研究中心統計，2021年前三季度全國新開業的商業項目數量為273個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年上漲65%。預計在2021年全年的新增開業數量將迫近500家。

結束2021年的“緊張”與“興奮”，2022年全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2022年擬開業的商業項目，以供行業參考。

本期關注華中地區。

河南、湖南和湖北三省，在人口數量和GDP方面全部位居全國前十，這也為華中地區商業地產的蓬勃發展提供了強勁動力。

受疫情影響，今年以來，華中地區入市的商業地產項目數量下降明顯。據聯商網零售研究中心統計，1月-11月，華中地區開業商業項目僅有33家。不過，在質量方面依舊不斷提升，出現了諸如武漢恒隆廣場、武漢K11、龍湖武漢江宸天街、武漢漢陽萬達廣場、長沙薈聚購物中心、龍湖長沙洋湖天街等叫好又叫座的優質項目。

2022年，華中地區在商業項目的開業數量方面將有所提升，一些延期的優質項目諸如武漢大悅城、武漢萬象城等也將陸續亮相。據聯商網零售研究中心統計，2022年華中地區擬開業的商業項目數量143個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方）。新增商業建筑面積1210.5萬㎡，單體項目平均商業面積達8.5萬㎡。（詳細總表見文末）

河南領跑

在數量方面，河南一馬當先，領跑華中地區。2022年，河南將有80座購物中心亮相，在數量方面明顯高于湖南、湖北兩省；湖南市場，2022年將有33座購物中心計劃開業；而湖北市場計劃開業的商業項目最少，僅有30座。不過相比2021年，華中三省的計劃開業商業項目在數量方面有了很大提升。

在商業體量方面，數量第一的河南，自然也以643.5萬㎡成為總體量第一，湖南以296.5萬㎡緊隨其后，湖北以270.2萬㎡位列第三。

從城市分布來看，鄭州、武漢和長沙三個省會城市在擬開業購物中心的數量還是質量方面全面領跑。其中，鄭州2022年將有14座購物中心亮相；武漢緊隨其后，有13座項目入市；長沙最少，僅有9座擬開業商業項目。

從開發商和購物中心的知名度方面來看，有著九省通衢之稱的武漢無疑更勝一籌，包括華潤、龍湖、大悅城、萬科、世茂等大牌開發商云集，武漢萬象城、武漢大悅城、龍湖白沙天街、洪山萬科廣場、世茂摩天城等備受矚目的購物中心將全部亮相。

中小型購物中心成主流

隨著商業地產進入存量時代，競爭日趨激烈，購物中心運營也更加精細化，中小型購物中心也越來越受重視與青睞。尤其是對于中小開發商來說，中小型項目更容易駕馭，也更容易成功。

在華中地區計劃2022年開業的143座購物中心中，規模在2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）有36座，占比約25％；規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）有67座，具體占比約47％； 10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）有24座，占比約17％；15萬方以上（含15萬方）有16座，占比約11％。

此外，體量超20萬㎡的超大型商業項目有武漢武商夢時代廣場、懷化步步高·中環廣場、鄭州金馬凱旋萬達廣場、洛陽升龍廣場、駐馬店建業凱旋廣場、駐馬店遂平水晶城等六個項目。

本土企業唱主角

從項目開發商來看，華中地區2022年計劃開業的商業項目以當地本土企業為主，即使是全國性的購物中心品牌諸如萬達廣場、恒太商業等，也均為輕資產項目，以品牌輸出和運營管理為主，開發商還是當地本土企業。

在湖北，30座擬開商業項目中僅有8座為全國性企業開發，其余均為湖北本土開發商；在湖南，33座擬開商業項目中僅有5座為全國性企業開發，其余均為湖南本土開發商；在河南，80座擬開業商業項目中僅有11座為全國性企業開發，其余均為河南本土開發商。

不過，全國知名商業地產開發企業也不斷加碼華中市場，不論是直接投資還是品牌輸出，拓展步伐在加速。2022年，新城控股在華中有四座購物中心開業，分別是宜昌吾悅廣場、鄂州吾悅廣場、商丘新城吾悅廣場、安陽文峰吾悅廣場；萬達也有五座購物中心開業，分別是長沙望城斑馬湖萬達廣場、鄭州恒祥百悅城萬達廣場、鄭州金馬凱旋萬達廣場、周口文昌萬達廣場、焦作馬村區萬達廣場；專注輕資產輸出主攻下沉市場的恒太商業也有八座購物中心開業。

此外， 華潤、大悅城、龍湖、萬科、世茂、旭輝、愛琴海等全國知名開發商均在華中地區有商業項目入市。

多數項目或將延期

根據聯商網零售研究中心在2020年底的統計，華中2021年計劃開業商業項目有241個。但是，直至今年11月底，華中地區僅僅開出了30多個項目。縱然12月是購物中心開業旺季，按目前公布的開業消息來看，最終，華中地區2021年全年的開業項目也不會超過80座。以此算來，開業率只有不到計劃的三成。

其實，延期開業早已成為行業的普遍現象。據據中國連鎖經營協會統計數據顯示，近年來，平均每年有近50％的購物中心最終會延期開業。工程進度、招商進度、政府政策以及資金鏈安全等都是影響購物中心能否如期開業的關鍵因素。在疫情的疊加因素之下，縱然像武漢大悅城、武漢萬象城這樣的明星項目的開業節點也都無奈進行了順延。

2022年，華中地區計劃開業的這143座購物中心，可能依舊會有很多項目延期。

附：2022年華中擬開業商業項目統計表