2020年，建業(yè)地產(chǎn)增收不增利，是因衍生金融工具的公平值變動(dòng)，導(dǎo)致其公平值錄得虧損6.13億元，公司歸母凈利潤(rùn)同比下降10.60%。

建業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期重倉河南一省，收入、銷售額甚至土地儲(chǔ)備9成以上均來自該省，從2018年啟動(dòng)走出河南戰(zhàn)略，在執(zhí)行層面上始終難有突破。

與此同時(shí)，公司盈利能力越來越弱，2020年凈利率僅為行業(yè)平均水平的四分之一。

如何突圍？也許正是創(chuàng)始人胡葆森最大的焦慮。

增收不增利

4月1日，建業(yè)地產(chǎn)（00832.HK）披露2020年度業(yè)績(jī)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入433.04億元，歸母凈利潤(rùn)18.02億元，同比分別增長(zhǎng)40.75%和-10.60%。這是近3年公司業(yè)績(jī)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

公司解釋，這是由于外匯遠(yuǎn)期合約、外匯期權(quán)合約及外匯掉期合約等衍生金融工具公平值變動(dòng)所致。變動(dòng)前，公司權(quán)益持有人應(yīng)占溢利為24.14億元，較2019年增長(zhǎng)28.7%。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年下半年匯率波動(dòng)，公司深受影響，上述衍生金融工具公平值變動(dòng)錄得虧損6.13億元。

建業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)立于上世紀(jì)90年代初期，在河南省內(nèi)家喻戶曉。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，在河南省內(nèi)122個(gè)縣及縣級(jí)市，均有建業(yè)的項(xiàng)目或樓盤，公司近98%的收入來自于河南省內(nèi)，業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期稱其為“河南王”。

2020年，公司實(shí)現(xiàn)銷售額1026.42億元，同比增長(zhǎng)1.5%，其中重資產(chǎn)銷售額683.39億元，同比下降4.8%，完成全年目標(biāo)的85%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，公司行業(yè)排名（操盤榜）已從2019年的第27位降至34位。

當(dāng)期，公司實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)85.96億元，同比增長(zhǎng)7.4%，毛利率下降6.1個(gè)百分點(diǎn)至19.9%。公司表示，受去年疫情影響，公司在部分城市采取去庫存策略刺激銷售，銷售提價(jià)空間收窄。

去年9月，公司創(chuàng)始人胡葆森對(duì)外宣稱“不帶頭漲價(jià)”，實(shí)質(zhì)上公司銷售均價(jià)上漲并未停止。全年銷售均價(jià)為6811元/平方米，較上年增長(zhǎng)5.24%，但凈利率同比下降3個(gè)百分點(diǎn)至4.85%。同期，中國(guó)百強(qiáng)房企平均凈利率水平在11%-12%區(qū)間（中指院數(shù)據(jù)）。

偏安一隅

在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)絕對(duì)是一個(gè)特殊的存在。無論行業(yè)如何巨變，公司都不為所動(dòng)，偏安河南，自得其樂。

公司每年的營(yíng)業(yè)收入、銷售額、開工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目，甚至土地儲(chǔ)備超過90%均位于河南省內(nèi)。

公司能不能擺脫對(duì)河南的“依賴癥”？胡葆森始終沒有松口，以至于長(zhǎng)期被外界認(rèn)為其保守、固執(zhí)，甚至是對(duì)擴(kuò)張的膽怯。

2019年，公司上市11年之際，年銷售規(guī)模才突破千億，與同時(shí)期創(chuàng)立的萬科等房企相比，差距越來越大。

過去，胡葆森之所以深耕河南，主要是篤信省內(nèi)城鎮(zhèn)化率有較大提升空間。隨著城鎮(zhèn)化率提升、棚改紅利褪盡，建業(yè)地產(chǎn)大量布局在省內(nèi)三四線城市的項(xiàng)目去化難度加重。截至2020年末，公司存貨894.31億元，同比增長(zhǎng)27.77%。

碧桂園、中梁控股以及新城控股都曾重倉三四線城市，但都在不約而同地淡出，房企們對(duì)這些市場(chǎng)的預(yù)期正在降低。

然而，建業(yè)地產(chǎn)仍逆市省內(nèi)拿地。2018年至2020年，公司分別新增土地儲(chǔ)備建筑面積1351萬平方米、1303萬平方米和918萬平方米，截至2020年末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到5411萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備建筑面積為4209萬平方米。

精耕省內(nèi)市場(chǎng)是沒辦法的辦法，據(jù)報(bào)道，在多次內(nèi)部會(huì)議中，胡葆森對(duì)沒有及早走出河南深感遺憾。

今年2月初，他以發(fā)表《老胡家書》的方式，再次提出走出河南的“條件”：自2021年起，將企業(yè)戰(zhàn)略半徑從300公里延長(zhǎng)至500公里，走出河南，走向大中原。

另類突圍

2018年，建業(yè)地產(chǎn)首次提出走出河南戰(zhàn)略，執(zhí)行上始終未有大的突破。

據(jù)2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告，公司在建項(xiàng)目180個(gè)，其中177個(gè)位于河南省內(nèi)，另外3個(gè)布局在海南省。

圖片

在房住不炒、融資收緊的市場(chǎng)背景下，像多年前全國(guó)化擴(kuò)張并不實(shí)際，尤其對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率超過90%、盈利能力漸弱的建業(yè)地產(chǎn)來說，無異于火中取栗。

胡葆森已在去年啟動(dòng)將建業(yè)集團(tuán)旗下代建業(yè)務(wù)平臺(tái)“中原建業(yè)”分拆赴港上市。如若順利，胡葆森將擁有建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技、建業(yè)新生活等4家上市平臺(tái)企業(yè)。

2015年，胡葆森實(shí)施建業(yè)+戰(zhàn)略，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，公司向新生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，涉足酒店、文旅、項(xiàng)目管理等業(yè)務(wù)板塊。豐富業(yè)態(tài)、拓展業(yè)務(wù)的同時(shí)，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

從業(yè)績(jī)上看，5年前的轉(zhuǎn)型已有些許成效。2020年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司輕資產(chǎn)合同銷售金額為343億元，占比銷售收入的33.43%。