“5年了，看著樓下這塊地的荒草一歲一枯榮。”住在成都火車(chē)東站東廣場(chǎng)旁邊小區(qū)的業(yè)主王先生，指著東廣場(chǎng)前那塊長(zhǎng)滿荒草的地塊告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。

這塊地并非無(wú)主。在已經(jīng)打圍5年的圍墻上，還是可以看到早前的廣告牌：上海長(zhǎng)峰集團(tuán)、新加坡鵬瑞利集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)攜手，跨國(guó)實(shí)力鑄地標(biāo)。按照規(guī)劃，在2011年1月由上海長(zhǎng)峰集團(tuán)拍下的247畝共分4塊，這個(gè)命名為“龍之夢(mèng)”的項(xiàng)目，將打造為“170萬(wàn)平方米的西部樞紐之城”。

如今5年過(guò)去了，除了B地塊的龍之夢(mèng)酒店正在裝修即將營(yíng)業(yè)之外，A、D地塊尚未建設(shè)完成。此外C地塊即東站廣場(chǎng)前這個(gè)規(guī)劃建設(shè)一個(gè)雙子塔的大型商業(yè)綜合體，如今仍是荒草萋萋。對(duì)此，上海長(zhǎng)峰集團(tuán)回復(fù)本報(bào)稱(chēng)，“由于政策、市場(chǎng)、規(guī)劃等方面的原因，項(xiàng)目整體的推進(jìn)速度較規(guī)劃時(shí)間有一定延遲。”

按照鵬瑞利集團(tuán)的對(duì)外宣傳，將對(duì)原項(xiàng)目重新定位，把雙方合作的相關(guān)物業(yè)打造為國(guó)際頤養(yǎng)院，并已經(jīng)與百匯班臺(tái)醫(yī)療集團(tuán)簽約，從而打造一個(gè)大型醫(yī)養(yǎng)商業(yè)綜合體。

“商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)是好事。”四川省養(yǎng)老服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)羅謙表示，養(yǎng)老的核心不是地方不是物質(zhì)條件，最核心的是能夠提供什么樣的康養(yǎng)服務(wù)，這是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最大的考量。

項(xiàng)目仍是長(zhǎng)滿荒草的空地

成都火車(chē)東客站周邊道路四通八達(dá)，多數(shù)以四川省內(nèi)的山河命名，龍之夢(mèng)項(xiàng)目的4個(gè)地塊分別在邛崍山路、安寧河路、岷江路和三環(huán)路東五段圍成的區(qū)域內(nèi)。

成都市國(guó)土局網(wǎng)站的成交信息顯示，2011年1月下旬，上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以99253.03萬(wàn)元的代價(jià)，拿下如今龍之夢(mèng)項(xiàng)目所在的247畝土地。按照上海長(zhǎng)峰的說(shuō)法，地上加地下建筑總計(jì)將達(dá)到170萬(wàn)平方米。隨之，該項(xiàng)目最初被命名為“龍之夢(mèng)·成都新城”其開(kāi)發(fā)商上海長(zhǎng)峰集團(tuán)，以擅長(zhǎng)在交通樞紐中心開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而聞名。

當(dāng)時(shí)，上海長(zhǎng)峰宣布該項(xiàng)目將投資100億元，借鑒“上海龍之夢(mèng)新城模式”，預(yù)計(jì)未來(lái)3至4年，這個(gè)相當(dāng)于5個(gè)成都春熙路商業(yè)容量的西部首席城際CBD項(xiàng)目，將崛起于成都城際商旅城內(nèi)。當(dāng)年，成都東客站亦將正式開(kāi)通運(yùn)行，作為成都城際鐵路以及高鐵的始發(fā)站，加上地鐵2號(hào)線和7號(hào)線在這里將實(shí)現(xiàn)無(wú)縫換乘，因此龍之夢(mèng)項(xiàng)目讓成都充滿期待。

據(jù)初步規(guī)劃，項(xiàng)目將打造出集文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意為主的甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、大型超市、品牌旗艦店、電影院、室內(nèi)大型真冰場(chǎng)、中央公園等為一體的地標(biāo)性商業(yè)綜合體，支撐起成都整個(gè)東部核心區(qū)域商圈；商業(yè)業(yè)態(tài)匯集創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、金融、安全、中介、咨詢(xún)、法律服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。

“當(dāng)時(shí)圍墻打圍，說(shuō)是要修建大型的商場(chǎng)和游樂(lè)園，我們特別期待。”上述王先生隨后就開(kāi)始裝修自己家的房子，期望能夠享受龍之夢(mèng)帶來(lái)的便利配套。但是王先生的期望落空了，除了家門(mén)口的那棟龍之夢(mèng)酒店建成之外，他每天看到的仍是這個(gè)長(zhǎng)滿荒草的空地。

就此，記者采訪了長(zhǎng)峰集團(tuán)成都分公司總經(jīng)理王衛(wèi)超，他拒絕對(duì)此表態(tài)，而集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)該地塊的具體情況屬于商業(yè)機(jī)密。至于該公司與成都國(guó)土管理部門(mén)合同約定的具體開(kāi)發(fā)年限，尚不得而知。成都市新客站城際商旅城管委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，該地塊有一部分交地存在問(wèn)題，“關(guān)鍵是當(dāng)初拍地的時(shí)候帶的規(guī)劃，要進(jìn)行更改調(diào)整很難。”

不得已的股權(quán)合作

“上海長(zhǎng)峰為什么要轉(zhuǎn)型，肯定是原來(lái)的規(guī)劃做不下去了。”成都一位房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人透露說(shuō)，上海長(zhǎng)峰成都公司負(fù)責(zé)人曾經(jīng)與她溝通過(guò)，他們的規(guī)劃明顯無(wú)法適應(yīng)成都火車(chē)東站對(duì)商業(yè)地產(chǎn)承載力的問(wèn)題。

于是，“龍之夢(mèng)·成都新城”隨后被換成了“龍之夢(mèng)·鵬瑞利新城”。記者注意到，該項(xiàng)目圍墻上的廣告語(yǔ)仍有“即搶即賺，30~350平方米絕版金鋪，限量問(wèn)世”的字樣。但在龍之夢(mèng)的售樓部，當(dāng)時(shí)的沙盤(pán)已經(jīng)布滿灰塵，對(duì)于是否銷(xiāo)售了部分商鋪，值班人員表示不清楚，而王衛(wèi)超總經(jīng)理拒絕回答。

據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，上海長(zhǎng)峰之前以1萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，將A地塊建成后的28萬(wàn)平方米物業(yè)80%的股權(quán)出售給新加坡的鵬瑞利中國(guó)商用信托，總價(jià)為22.4億元。這也意味著龍之夢(mèng)·成都新城1號(hào)地塊開(kāi)發(fā)建成之后，將由鵬瑞利進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)和后期管理，項(xiàng)目已定名為鵬瑞利東站廣場(chǎng)。

鵬瑞利置地集團(tuán)是一家在新加坡證券交易所主板上市， 集持有、開(kāi)發(fā)和管理于一體的綜合性房地產(chǎn)公司，地產(chǎn)業(yè)務(wù)覆蓋新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞和加納等多個(gè)國(guó)家。集團(tuán)開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目將融合醫(yī)院、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅等多種業(yè)態(tài)，打造商業(yè)社區(qū)、辦公場(chǎng)所和國(guó)際綜合的醫(yī)療健康中心。

根據(jù)鵬瑞利中國(guó)商用信托官方的描述，鵬瑞利東站廣場(chǎng)是一個(gè)地上八層，地下兩層的大型購(gòu)物中心。建設(shè)完成后，將提供眾多針對(duì)中等收入消費(fèi)者的購(gòu)物與娛樂(lè)選擇，包括超市、游樂(lè)園、電影院、本地與國(guó)際的時(shí)裝、餐飲品牌和其他商家。

在成都，除了已經(jīng)確定持有龍之夢(mèng)·成都新城1號(hào)地塊的80%權(quán)益之外，鵬瑞利還擁有位于光華新城的中鐵西城1號(hào)地塊購(gòu)物中心的全部權(quán)益，該項(xiàng)目建筑面積約9萬(wàn)平方米，命名為鵬瑞利青羊廣場(chǎng)。此外，該集團(tuán)首席執(zhí)行官潘錫源在接受新加坡《聯(lián)合早報(bào)》記者采訪時(shí)稱(chēng)，鵬瑞利還將與龍之夢(mèng)·成都新城合作三四號(hào)地塊，預(yù)計(jì)雙方將各擁有50%股權(quán)。

就此，上海長(zhǎng)峰總部回復(fù)記者稱(chēng)，股權(quán)合作屬于商業(yè)機(jī)密，不便透露。“在國(guó)家政策允許范圍內(nèi)的適度調(diào)整，是為了將項(xiàng)目更好地呈現(xiàn)。”上海長(zhǎng)峰表示目前其他地塊正在加速推進(jìn)。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)懸疑

雖然上海長(zhǎng)峰對(duì)于項(xiàng)目調(diào)整諱莫如深，但鵬瑞利卻一再對(duì)外宣傳他們的運(yùn)營(yíng)進(jìn)展。按照鵬瑞利最初的想法是將A地塊建設(shè)為大型購(gòu)物中心，“火車(chē)站的相對(duì)封閉性、人群的快速流動(dòng)以及周邊居民的嚴(yán)重不足，顯然無(wú)法支撐購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)。”上述房地產(chǎn)研究公司負(fù)責(zé)人表示。

去年4月，鵬瑞利新城官方微信發(fā)布稱(chēng)“醫(yī)療健康生活新規(guī)劃藍(lán)圖”，隨后潘錫源在成都外稱(chēng)將重新定位其持有的6棟住宅物業(yè)，該住宅物業(yè)的性質(zhì)將轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)際頤養(yǎng)院。國(guó)際頤養(yǎng)院將配套超市、診所、食堂、洗衣店、運(yùn)動(dòng)康復(fù)設(shè)施等，預(yù)計(jì)會(huì)為成都市的老齡人口提供6000張床位。

為此，去年10月，鵬瑞利與百匯班臺(tái)醫(yī)療集團(tuán)簽訂了合作協(xié)議，百匯班臺(tái)醫(yī)療集團(tuán)將成為鵬瑞利成都東站國(guó)際醫(yī)療健康中心的主力租戶，其將開(kāi)設(shè)多科室的綜合醫(yī)院，預(yù)計(jì)于2017年二季度開(kāi)業(yè)。

據(jù)新客站城際商旅城管委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，目前龍之夢(mèng)項(xiàng)目的4個(gè)地塊規(guī)劃仍為：A地塊規(guī)劃為鵬瑞利國(guó)際醫(yī)療健康中心，B地塊規(guī)劃為星級(jí)酒店群，C地塊規(guī)劃為雙塔甲級(jí)寫(xiě)字樓，D地塊規(guī)劃為養(yǎng)老公寓社區(qū)。目前C地塊最新的規(guī)劃正在重新報(bào)批過(guò)程中，等待政府的審批。此外，B地塊，這個(gè)擁有客房數(shù)達(dá)3240間的三四五星級(jí)酒店群將在近期開(kāi)業(yè)，“全部由公司自持運(yùn)營(yíng)，正是基于我們對(duì)成都市場(chǎng)的信心與看好。”上海長(zhǎng)峰如此表示。

記者注意到，位于成都城南的上海復(fù)地開(kāi)發(fā)的復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)目前也提出轉(zhuǎn)向康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目一度因?yàn)榻?jīng)營(yíng)問(wèn)題引發(fā)業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)活動(dòng)，如今因?yàn)槌悄仙虡I(yè)地產(chǎn)的大量空置，也不得不轉(zhuǎn)型，進(jìn)而選擇康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，其自持的近10萬(wàn)方商業(yè)中，大健康產(chǎn)業(yè)布局面積將超過(guò)1/3，快樂(lè)時(shí)尚類(lèi)業(yè)態(tài)也將達(dá)到1萬(wàn)方以上。調(diào)整完成后，復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)將形成以大健康產(chǎn)業(yè)為主打，零售、娛樂(lè)、餐飲為依托的全新業(yè)態(tài)組合。

“商業(yè)地產(chǎn)瞄準(zhǔn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方向走，說(shuō)明這是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)突圍的一個(gè)大趨勢(shì)，在全產(chǎn)業(yè)鏈尚未完全閉合的市場(chǎng)環(huán)境下，是有意義的、必要的探索。”上述房地產(chǎn)分析機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示。

但羅謙表示，現(xiàn)在做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)很多都是一擁而上，用開(kāi)發(fā)商或者自己的感受來(lái)為養(yǎng)老做配套，比如醫(yī)療、環(huán)境等等，“不是簡(jiǎn)單的把空置的房子隔成單間就可以出租給老人的。”羅謙說(shuō)之前很多景區(qū)的康養(yǎng)機(jī)構(gòu)做死了，應(yīng)該是現(xiàn)在都市做康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的前車(chē)之鑒。
（中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 黨鵬）