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撰文/陳寧輝

頭圖/上海南翔印象城MEGA

每年的下半場(chǎng)，一直是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投運(yùn)新項(xiàng)目的集中期。受中秋、國(guó)慶兩大節(jié)假日以及“金九銀十”開(kāi)業(yè)旺季影響，2020年第三季度全國(guó)又迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)小高峰。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，今年第三季度全國(guó)新開(kāi)業(yè)各類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目106個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、游樂(lè)園、酒店及寫(xiě)字樓裙房，且商業(yè)面積≥2萬(wàn)㎡），新增商業(yè)體量925.63萬(wàn)方，平均商業(yè)體量8.73萬(wàn)方。

其他如焦作溫縣紅星美凱龍·春城國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、宜家青島商場(chǎng)、綠景佐阾化州家居城、紅星美凱龍拉薩頓珠商場(chǎng)、紅星·歐麗洛雅淄博商場(chǎng)等家居商場(chǎng)及福州萬(wàn)象·九宜城“萬(wàn)象大集”、連云港歐樂(lè)時(shí)尚廣場(chǎng)、佛山嶺南天地·新里、上海港城廣場(chǎng)一期商業(yè)配套等面積2萬(wàn)方以下的商業(yè)物業(yè)不在此次統(tǒng)計(jì)中。

三季度開(kāi)業(yè)數(shù)量同比下滑12％

從近五年（2016年至2020年）三季度開(kāi)業(yè)的情況來(lái)看，整體呈現(xiàn)有漲有跌的趨勢(shì)。2017年、2018年、2020年三季度雖然都維持在百個(gè)以上的開(kāi)業(yè)量，但已經(jīng)出現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的態(tài)度越來(lái)越謹(jǐn)慎。

從同比增減度角度看，近五年中有兩年的開(kāi)業(yè)數(shù)量是同比上增的，且在經(jīng)歷了兩年的同比下跌后，2019年三季度逆勢(shì)上漲了15%，2016年三季度的大幅度放量，讓2017和2018兩年的同期比略有下滑，但開(kāi)業(yè)量同樣保持在百個(gè)的水平。2020年同比下滑了12%，屬正常現(xiàn)象，雖然有因疫情耽誤工期而被迫延期開(kāi)業(yè)的因素，但三季度開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目也有不少是前兩個(gè)季度延期下來(lái)的。

華東、華南、西南穩(wěn)居前三

從區(qū)域分布的情況上看，華東、華南、西南前三的格局并未改變。

華東和華南以沿海城市為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口密集、消費(fèi)潛力大，一直都是商業(yè)地產(chǎn)非常活躍的地區(qū)。

其中華東以上海為代表，聯(lián)合浙江和江蘇并稱為“三駕馬車(chē)”，山東的人口和經(jīng)濟(jì)都很強(qiáng)大，也是開(kāi)發(fā)商青睞的區(qū)域，加上福建、安徽、江西，三季度華東就貢獻(xiàn)了42個(gè)購(gòu)物中心，這一數(shù)據(jù)雖然比去年同期少了14個(gè)，但也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他區(qū)域。

與華東一騎絕塵的表現(xiàn)相比，擁有廣州、深圳兩大一線城市以及香港支撐的華南地區(qū)三季度商業(yè)開(kāi)發(fā)趨向理性，開(kāi)22個(gè)購(gòu)物中心，與去年同期幾乎一致。西南“四省一市”均有新項(xiàng)目入市，合力貢獻(xiàn)16個(gè)購(gòu)物中心，表現(xiàn)也很穩(wěn)健。其他地區(qū)：華中12個(gè)、東北和西北各5個(gè)、華北4個(gè)。

新一線城市表現(xiàn)搶眼

從城市上看，四個(gè)一線城市中，除北京外，上海、廣州、深圳的開(kāi)業(yè)數(shù)量均在2個(gè)及其以上的水平，一定程度上彰顯了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)氛圍好、消費(fèi)水平高、人口多的城市具備的優(yōu)勢(shì)，其中尤以深圳最為突出，共5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。

以開(kāi)業(yè)量≥3個(gè)為標(biāo)準(zhǔn)的城市TOP11中，除了長(zhǎng)春外，其余都是一線及新一線城市。其中一線城市占比27%，新一線城市占比64%，二線城市占比9%。反映出，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、人口流量較大、營(yíng)商環(huán)境越來(lái)越好的新一線城市受到開(kāi)發(fā)商的青睞。

其他諸如重慶、嘉興、寧波、蘇州、濟(jì)南、德州、廈門(mén)、衡陽(yáng)、蘭州等城市的開(kāi)業(yè)量也均在2個(gè)及其以上的水平。

規(guī)模集中5-10萬(wàn)方

新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目中，規(guī)模在5至10萬(wàn)方（含5萬(wàn)方，不含10萬(wàn)方）數(shù)量占比約31%、2至5萬(wàn)方（含2萬(wàn)方，不含5萬(wàn)方）數(shù)量占比約30%、10至15萬(wàn)方（含10萬(wàn)方，不含15萬(wàn)方）數(shù)量占比約27%、15萬(wàn)方以上（含15萬(wàn)方）數(shù)量占比約12%。  

可見(jiàn)，目前全國(guó)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)仍以涵蓋零售、餐飲、超市、影院、兒童樂(lè)園及其他生活服務(wù)的一站式中大型購(gòu)物中心為主。同時(shí)，面積相對(duì)較小的（5萬(wàn)方以內(nèi)）的社區(qū)型商業(yè)逐漸放量，是當(dāng)下典型的商業(yè)類(lèi)型，而大多位于深圳、上海、南京等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，主要因這些城市老物業(yè)翻新較多和拿地成本相對(duì)較高。

三季度面積在20萬(wàn)方以上的超大型購(gòu)物中心僅6個(gè)，分別是上海南翔印象城MGEA、龍湖南京江北天街、廣州悅匯城、重慶融創(chuàng)茂、蘭州杉杉奧特萊斯廣場(chǎng)、長(zhǎng)春北湖吾悅廣場(chǎng)。體現(xiàn)出，以印力、龍湖、融創(chuàng)、新城控股、越秀、杉杉等為代表的全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商企業(yè)的財(cái)力雄厚，開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)豐富，能更大承受拿地成本高和后期高難度運(yùn)營(yíng)的壓力。

9月開(kāi)業(yè)最集中

三季度是全國(guó)下半場(chǎng)的開(kāi)端，向來(lái)是開(kāi)業(yè)高峰期，尤其是臨近國(guó)慶節(jié)的9月份，2020年三季度的情況符合這一規(guī)律。

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度新開(kāi)的商業(yè)項(xiàng)目中，國(guó)慶和中秋“雙假”共同作用下的9月是開(kāi)業(yè)集中期，有69家購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，占比約65%；8月開(kāi)出21家，占比20%；7月開(kāi)出16家，占比15%。

接下來(lái)的四季度也是開(kāi)業(yè)高峰期，購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)量預(yù)計(jì)將略高于三季度（但不少項(xiàng)目將延期至明年），優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目將逐步放量。 

附：2020年三季度新開(kāi)商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表