文/弘陽(yáng)集團(tuán)總裁 蔣達(dá)強(qiáng)

昨天跟一群商業(yè)同行有些交流，今天恰好在飛機(jī)上有些感想，感謝智能手機(jī)可以隨時(shí)隨地的記錄下來(lái)。

對(duì)于優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的發(fā)展，2004年深圳萬(wàn)象城開業(yè)可以作為之前百貨和之后優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的分水嶺，這十六年來(lái)變化異常快，根本原因是供給端的問(wèn)題，也就是說(shuō)供應(yīng)量太大、錢太多、城市發(fā)展太快、競(jìng)爭(zhēng)太劇烈導(dǎo)致的，被逼著前進(jìn)。但對(duì)需求端的消費(fèi)者客戶來(lái)說(shuō)有一個(gè)根本性的變化：之前我們定位基本都叫引導(dǎo)潮流/引領(lǐng)消費(fèi)者（教育消費(fèi)者），中間有一段時(shí)間叫“來(lái)源于當(dāng)?shù)亍⒏哂诋?dāng)?shù)亍保ㄙN近消費(fèi)者），目前基本上就是“做好3公里范圍內(nèi)人群的消費(fèi)與體驗(yàn)服務(wù)（服務(wù)消費(fèi)者）”，消費(fèi)者的進(jìn)步是巨大的，討好消費(fèi)者是未來(lái)主流了。

我回頭看這十六年的購(gòu)物中心發(fā)展，基本可以從四個(gè)方面去看過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)，很難以絕對(duì)的時(shí)間維度去區(qū)分項(xiàng)目屬于哪一代，因?yàn)槊總�(gè)階段總有項(xiàng)目是超前的和優(yōu)質(zhì)的。這四個(gè)緯度分別是：硬件、軟件、內(nèi)容、營(yíng)銷，從這四個(gè)緯度總體來(lái)說(shuō)，可以看出我們?cè)诋a(chǎn)品與經(jīng)營(yíng)上的行業(yè)快速進(jìn)化。

第一代優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心：

硬件上以大體量、單動(dòng)線、大中庭、停車樓為主。

內(nèi)容上追求重量級(jí)主力店、奢侈品為主為榮。

軟件上以統(tǒng)一收銀、會(huì)員卡、單店信息化為主。

營(yíng)銷上以節(jié)假日活動(dòng)、明星作秀為主。

標(biāo)桿項(xiàng)目：類似深圳萬(wàn)象城/太古城等。

第二代優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心（目前依然是主流）：

硬件上以大體量、多動(dòng)線、室內(nèi)外街區(qū)化、地鐵TOD。

內(nèi)容上追求主力店、快消時(shí)尚集成店群為主為榮。

軟件上以統(tǒng)一收銀、會(huì)員卡、多店信息系統(tǒng)逐步聯(lián)網(wǎng)。

營(yíng)銷上以節(jié)假日活動(dòng)、重大節(jié)點(diǎn)、品牌促銷為主。

標(biāo)桿項(xiàng)目類似萬(wàn)象城、大悅城、天街、七寶萬(wàn)科等。

第三代優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心：

硬件上以中大體量、多場(chǎng)景動(dòng)線、地鐵TOD、空間定制化。

內(nèi)容上追求首店、網(wǎng)紅店、文化藝術(shù)、大店逐步退出、追求人氣流量、品類陳列上改變同類化。

軟件上全部業(yè)務(wù)信息化、逐步數(shù)字化經(jīng)營(yíng)、開始關(guān)注消費(fèi)者觸點(diǎn)。

營(yíng)銷上以線上事件傳播引流為主、線下活動(dòng)日常化。

標(biāo)桿項(xiàng)目類似成都太古里、芳草地、K11、萬(wàn)象天地等。

第四代優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心遐想（逐步涌現(xiàn)）：

硬件上以中大體量、多社交場(chǎng)景/市井化、地鐵TOD、藝術(shù)/生態(tài)融合、空間定制化。

軟件上全部數(shù)字化、基本智慧化、算法引領(lǐng)、用戶活化。

營(yíng)銷上以KOL和社區(qū)直播和展銷一體化/社群經(jīng)營(yíng)。

內(nèi)容上追求感官體驗(yàn)和心情愉悅、煙火味、DIY、社交態(tài)為主、業(yè)態(tài)淘汰和更新更快速。

標(biāo)桿項(xiàng)目聽說(shuō)太古前灘項(xiàng)目有特色。

能夠縱橫這十幾年行業(yè)變化的商業(yè)地產(chǎn)商也就是華潤(rùn)萬(wàn)象城和太古了，中糧大悅城也都隨著人員變化在走下坡路。對(duì)于繼續(xù)想在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)做大的企業(yè)來(lái)說(shuō)面對(duì)的考驗(yàn)就在于：理念上/定位上不要再沉湎于過(guò)去老經(jīng)驗(yàn)，犯經(jīng)驗(yàn)主義錯(cuò)，以前干過(guò)多少個(gè)都不意味著未來(lái)能把一個(gè)干好。

在實(shí)操層面來(lái)說(shuō)，在營(yíng)門店上現(xiàn)在就必須在軟件上、營(yíng)銷上、內(nèi)容上跟上從消費(fèi)時(shí)代過(guò)度到體驗(yàn)時(shí)代的發(fā)展；籌建新開店上在硬件/軟件上從一開始就發(fā)力；新拓店上必須看清楚3公里客群的屬性與畫像/盡量符合地鐵TOD/重質(zhì)量不重?cái)?shù)量/中大型建面8萬(wàn)平米以上為主。

輕資產(chǎn)拓店上必須找到理念一致的共同投入方或者理念支持的業(yè)主方。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，一個(gè)很大的挑戰(zhàn)就是：如果連鎖發(fā)展就一定要標(biāo)準(zhǔn)化，但這個(gè)行業(yè)的未來(lái)是因地制宜能力，所以這個(gè)平衡值得深刻思考。

目前中國(guó)已經(jīng)有將近5億平方米購(gòu)物中心面積，未來(lái)還要繼續(xù)供應(yīng)1.5億平方米左右，這是一個(gè)死亡大過(guò)勝利的超供市場(chǎng)。我們?nèi)绻辉谟布④浖?nèi)容、營(yíng)銷上有巨大的創(chuàng)新思考和行動(dòng)，關(guān)鍵是行動(dòng)。那我們真的會(huì)迎來(lái)“還未老去，就即將死去”的局面！

（作者系弘陽(yáng)集團(tuán)總裁蔣達(dá)強(qiáng)）