中駿集團旗下物業(yè)板塊——中駿商管于7月2日在港交所敲鑼上市。

作為港股房企少有的具有“商管”標簽的物業(yè)服務企業(yè)，中駿商管的規(guī)模及業(yè)績成色，也在上市以來多個交易日交投活躍的股價表現之下，得以被持續(xù)聚焦。

主打“商管” “住管”收入仍占大頭

中駿商管對外給出的企業(yè)定位是“綜合物業(yè)管理服務提供商”。截至2020年末，該公司布局國內55個城市。從業(yè)務構成來看，中駿商管的主要業(yè)務包括商業(yè)物業(yè)管理及運營服務和住宅物業(yè)管理服務。

截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積為約99萬平方米，住宅物業(yè)在管總建筑面積約為1525.5萬平方米，超過商業(yè)物業(yè)在管面積15倍。

2018-2020年三個年度，中駿商管的收益分別約為3.97億元、5.75億元、8.05億元。盡管中駿商管強調企業(yè)“商管”屬性，但住宅物業(yè)管理服務在公司收入中仍然占主要地位。2018年至2020年，源自住宅物業(yè)管理服務的收益分別為2.44億元、3.33億元、4.32億元，分別占中駿商管同期總收益的61.6%、58%、53.7%；商業(yè)物業(yè)部分的服務主要包括基本商業(yè)物業(yè)管理服務、開業(yè)前管理服務、其他增值服務。2018-2020年三個年度，該部分業(yè)務實現的收益分別為1.52億元、2.41億元、3.73億元，分別占中駿商管同期總收益的38.4%、42%、46.3%。

從利潤相關指標來看，2018-2020年三個年度，中駿商管分別實現毛利潤1.37億元、2.12億元和3.57億元，得益于商業(yè)物業(yè)管理的高毛利，中駿商管整體的毛利率水平在近三年也實現了一定的增長：從2018年的34.6%增長至2020年的44.3%。

“由于公司將戰(zhàn)略重點放在發(fā)展商業(yè)物業(yè)管理及運營服務分部上，預計未來商業(yè)物業(yè)管理及運營服務收益所占百分比將會繼續(xù)上升。”中駿商管在招股書中，如是描述對商管業(yè)務發(fā)展的預期。

第三方業(yè)務“微乎其微”

與大多數物業(yè)公司一樣，“母公司依賴癥”也顯現在中駿商管這家港股物企新秀身上。

分業(yè)務類型來看，2018-2019年間，中駿商管商業(yè)物業(yè)板塊的在管面積及收益，基本上都來自于中駿集團及其合營企業(yè)或聯營公司所開發(fā)項目；截至2020年末，該板塊獲得了來自第三方的收益為235.8萬元，占比僅為0.6%。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報記者表示，母公司項目供給也會面臨著諸多挑戰(zhàn)，如母公司的項目輸出數量、周期能否滿足公司規(guī)模發(fā)展需求等，因此公司未來項目增長更多還需要從外部獲取。

就后續(xù)拓展第三方業(yè)務話題，中駿商管方面回應北京商報記者稱，“在業(yè)務拓展上，中駿商管保持和母公司一致的步調，不可避免帶有母公司的烙印。但中駿商管也正在努力成為更獨立的物業(yè)平臺。未來來自第三方物業(yè)管理面積也有望逐步增加。2020年，公司已逐步向第三方物業(yè)開發(fā)商提供商業(yè)項目服務，公司提供商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的毛利率高于同業(yè)。

世界城落地難

中駿商管的規(guī)模擴張，與中駿集團商業(yè)物業(yè)開發(fā)擴張相伴而行。招股書顯示，中駿商管于2019年開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務，作為中駿集團擴大其購物商場組合整體戰(zhàn)略的一部分。

發(fā)展中的中駿世界城項目，則被中駿商管內部視為公司規(guī)模擴張及業(yè)績提升的“助推器”。此前，中駿集團曾提出“百城計劃”，計劃到2025年在全國布局100個中駿世界城項目，運營面積超1000萬平方米。對此，中駿商管也在招股書中提及，“中駿世界城的高速發(fā)展，將對該公司業(yè)績的發(fā)展形成強有力的支持”。

公開資料顯示，當前中駿集團對外“官宣”的在營及籌建的中駿世界城已達37座。不過據梳理，截至目前，中駿商管在管的已開業(yè)中駿世界城僅有5座。

在肖云祥看來，母公司中駿世界城項目的落地，對中駿商管提高管理面積提供助力是肯定的，但需要時間和戰(zhàn)略計劃，未來也會面對很多不確定性。

中駿商管方面表示，截至2021年1月底，中駿集團共有21個開發(fā)中或規(guī)劃開發(fā)購物商場。商業(yè)項目數量增加，讓開業(yè)前管理服務的需求也有所增加。過去一年，中駿集團新進入14個城市，新增38幅土地，新增貨值1200億元。隨著中駿集團開發(fā)中或規(guī)劃中的商業(yè)項目數量增加，開業(yè)前管理服務的需求亦會增加，帶動該業(yè)務近年快速增長。