來源/觀點網(wǎng) 

撰文/龔麗欣 

在宏觀經(jīng)濟下行、地產(chǎn)多輪調(diào)控疊加疫情沖擊，紅星系也撐不住了。

2021年，車建新落寞出讓紅星地產(chǎn)，如今又將紅星美凱龍擺上了交易桌。

最新消息顯示，1月8日，建發(fā)股份公告披露，該公司正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司不超過30%的股份。

本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

雖然公告并未明確交易對價及條款，但紅星美凱龍即將易主的消息同樣引起軒然大波。

或許對車建新而言，放棄紅星美凱龍的控制權(quán)，他是不舍的。但在業(yè)內(nèi)人士看來，此次交易也將成為化解債務(wù)危機的關(guān)鍵。

不過，資本市場就是這樣，幾家歡喜幾家愁。

至于交易的另一方，建發(fā)股份或能借此番入股擴展消費品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的版圖。

建發(fā)看中了什么？

繼華發(fā)紓困融創(chuàng)之后，又一國資下場救市。

這一次，是來自廈門的建發(fā)股份。

1月8日，建發(fā)股份、紅星美凱龍接連公告宣布，當前，建發(fā)股份正就以現(xiàn)金方式意向受讓紅星控股持有的紅星美凱龍不超過30%股份事宜進行商討。

實際上，早在1月6日晚間，紅星美凱龍就曾發(fā)布相關(guān)出售預告，彼時坊間傳聞稱，國資企業(yè)或?qū)⒊蔀榧t星的“白衣騎士”。

僅僅停牌兩天，便揭曉了本次交易的主角。

不過，為什么是建發(fā)股份？建發(fā)又看中了什么？

其一，紅星美凱龍自營與管理大量的家居商場。

據(jù)了解，紅星美凱龍是國內(nèi)領(lǐng)先的家居裝飾及家具商場運營商和泛家居業(yè)務(wù)平臺服務(wù)商，截至2022年12月31日，該公司經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。此外，以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

至于建發(fā)股份，該公司旗下共有兩大業(yè)務(wù)板塊：供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

近兩年，建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展勢頭猛如破竹，憑借“一手拿地、一手融資”的邏輯迅速占領(lǐng)市場。

根據(jù)觀點指數(shù)公布的數(shù)據(jù)，2022年，建發(fā)房產(chǎn)全口徑銷售額達到1700.2億元，躋身行業(yè)第十名，僅次于金地、龍湖。

而建發(fā)房產(chǎn)旗下的商業(yè)管理平臺，盡管成立不足5年，但發(fā)展勢頭同樣迅猛，截至2021年末，建發(fā)商管共計運營11個自持項目、13個拓展項目，管理面積超100萬平方米，運營資產(chǎn)價值超100億元。

通過本次交易，建發(fā)股份或能一次性將百余商場收入囊中，同時進一步增加輕資產(chǎn)管理版圖。

其二，作為“家居第一股”，紅星美凱龍在家居、建材方面的優(yōu)勢與符合建發(fā)供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢。

據(jù)了解，供應(yīng)鏈運營業(yè)務(wù)是建發(fā)股份業(yè)績貢獻的主力軍。在該業(yè)務(wù)版圖下，近兩年，建發(fā)股份大力拓展消費品業(yè)務(wù)，并成立了消費品事業(yè)部，以聚集業(yè)務(wù)資源，合力探索消費品運營模式。

此前，該公司在年報上明確，要在已有的汽車、酒類、輕紡產(chǎn)品及乳制品的基礎(chǔ)上，拓展更多消費品品類。

通過此次交易，建發(fā)股份無疑能夠拓展家居、建材等消費品品類，進一步擴充供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)。

與此同時，從1991年成立常州紅星家居城，到2012年紅星美凱龍成功登陸港交所，2018年再度登陸A股上市，車建新打造了全行業(yè)第一家A+H股上市的家具公司。

多年輾轉(zhuǎn)，盡管當前紅星美凱龍面臨著較大的流動性壓力，但企業(yè)本身的品牌價值依舊存在，這也為正在搭建消費品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的建發(fā)打下堅實基礎(chǔ)。

紅星要價幾何？

對建發(fā)股份而言，此番入股不僅能夠拓展家居、建材等消費品供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，更能借紅星美凱龍的百余家商場，擴充“包租公”生意。

對車建新和紅星控股而言，此番交易或許是化解債務(wù)壓力的最佳方式。畢竟，紅星地產(chǎn)和紅星美凱龍是紅星系最重要的業(yè)務(wù)版圖。

2021年，為填補資金窟窿，紅星系先后出售旗下7家物流子公司及紅星地產(chǎn)70%股權(quán)給遠洋系，隨后又將美凱龍物業(yè)80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予旭輝永升服務(wù)。

幾次交易下來，紅星系成功回籠資金70億元。不過，面對巨額債務(wù)壓力，這筆70億元的資金依舊不夠。

根據(jù)紅星控股2022年中期財報，截至報告期末，該公司貨幣資金為87.56億元，而短期借款及一年內(nèi)到期的非流動負債超過250億元。

此外，去年9月，標普發(fā)布評級報告表示，隨著未來兩年現(xiàn)金減少和潛在債務(wù)到期，紅星美凱龍母公司紅星控股的流動性風險已經(jīng)增加。

面對巨大的債務(wù)壓力，割肉已經(jīng)無法自救，車建新選擇出售上市平臺回籠資金。

不過，此次的交易公告并未明確出售代價。

但公告提到，截至2022年12月31日，紅星美凱龍總股本43.55億股，包括A股36.13億股(占總股本比例82.98%)及H股7.4億股(占總股本比例17.02%)。紅星控股直接持有美凱龍26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車建興、陳淑紅、車建芳等合計共持有美凱龍1860.76萬股，占總股本的0.43%。

據(jù)了解，2022年三季度末，上市平臺紅星美凱龍的每股凈資產(chǎn)為12.46元，而2021年10月，該公司定增價格為8.23元/股。

有投資人士在公開平臺表示，此次建發(fā)股份收購價格應(yīng)該介于8.23元至12.46元之間。

不過，也有市場人士認為，建發(fā)作為國企是很注重風險的，此次愿意收購債務(wù)報警的紅星美凱龍，說明已經(jīng)做好了相應(yīng)評估，收購價格或許還將面臨一定的折讓。

另據(jù)觀點新媒體了解，截至1月6日收盤，紅星美凱龍報價4.68元/股，遠低于每股凈資產(chǎn)12.46元。

且從A股最新總市值來看，紅星美凱龍僅為203.80億元，遠低于三季度末963.23億元的投資性房地產(chǎn)賬面價值；而H股的總市值僅為116.27億港元。假設(shè)以A股的市值粗略計算，30%股權(quán)交易價格約在73.79億元左右。

公告還提到，本次交易完成后，建發(fā)股份可能成為紅星美凱龍控股股東。

目前，紅星控股及一致行動人持股比例為60.55%，即便出售30%股份，亦不會影響控制權(quán)。

有分析認為，雙方交易細節(jié)暫未披露，不排除紅星控股讓渡一部分表決權(quán)。

與此同時，紅星控股所持股份當中，本身也面臨控制權(quán)轉(zhuǎn)移的風險。

一方面，紅星控股所持上市公司股份當中超7成用于股份質(zhì)押，如果后續(xù)紅星控股沒有足夠資金補充質(zhì)押，或者不能提供其他擔保物，紅星美凱龍將會面臨強制平倉的后果，甚至引發(fā)控制權(quán)轉(zhuǎn)移危機。

另一方面，2022年以來，紅星控股多次減持紅星美凱龍，且如果上述減持持續(xù)進行，同樣會導致持股比例進一步下降。