來源/Mall星人 

撰文/郭歆曄 諸葛司馬

據Mall星人和中商數據不完全統計，上海2022年新開的各類商業項目總數超過50個（含12個存量改造項目）。 而2023年的數量或將進一步增加，全市籌開的各類商業項目超過80個（含18個存量改造項目）。

上海商業項目大規模入市，頭部開發商不斷重倉，同時有不少新面孔出現首次在魔都操盤商業，行業競爭加劇，市場內卷不斷。同時，政策收緊、疫情影響等外部因素，一度嚴重影響零售商業的發展。

在這內外壓力之下，積累了豐富管理運營經驗的專業運營商需求量大大增加，輕資產模式愈發受追捧，一些實力強大的商管公司更是趁機尋求輕資產拓展，擴大管理規模。同時，一些跨界的商業項目投資者大量增加，從運營角度看他們正亟需專業商管公司的輕資產輸入，保證項目的成功率。

目前來看，上海的輕資產賽道可謂激戰正酣，繼早先的本地龍頭囯企百聯及民企代表萬達之后，港資太古、新世界，央企華潤、保利、大悅城等紛紛入局，過江龍龍湖、本地企業利林也不約而同發力輕資產。

本文將盤點在上海布局輕資產項目最多的大集團，以及近期最值得關注的輕資產商業項目。輕資產運營原先以整體租賃模式為主，近年來管理輸出模式日漸普遍（相比前者更輕），非典型的小股操盤模式篇幅所限不在本文范圍內。

△注：*為存量改造項目。以上項目不含小股操盤項目（如印力旗下森蘭印象城）和＜2萬㎡項目（例如樂坊旗下西南商城、國和1000、松匯、大華、新紫茂；利林旗下青浦中核合和里、浦東TOP芯聯）

上海輕資產商業勢能TOP級集團

輕資產的商業項目自2022以來在上海增速明顯，但輕資產并不新鮮，約二十年前上海購物中心尚屬新生事物時就有（當時以租賃模式為主）。近年來，上海購物中心數量激增競爭日趨激烈，具有綜合優勢的專業運營商脫穎而出，頻頻贏得跨界投資方項目的輕資產合作（以輸出管理模式為主，且不更改項目案名的項目也顯著增加）。

第一梯隊是印力與百聯。本地零售業巨頭百聯集團，憑借整體租賃模式成為NO1，在上海擁有9個在營的輕資產項目，包括近年新開業的青浦和曲陽項目，不含早年間退出合作的百聯世茂、虹口及北上海項目。

近期勢能最大的當屬印力。漕河涇印象城等管理輸出型輕資產項目的大獲成功，給更多輕資產玩家樹立了信心，也進一步提升了印力的品牌效應。2023年開年便頻獲捷報，僅2個月時間已獲取4個輸出資管服務的商業項目，加上在營的4個項目，旗下上海輕資產項目數量高達8個，且以輸出管理模式為主，成為上海輕資產賽道新的霸主。

華潤、萬達、利林、保利、龍湖、樂坊等緊隨其后，成為生力軍。

華潤旗下萬象生活除了在建的浦東金橋萬象天地和即將改造的閔行新田360浦江華僑城2大項目之外，還有蓄勢待發的浦東世博和龍陽交通樞紐兩個項目即將啟動。

萬達集團上海除了在營的嘉定中信泰富萬達廣場和崇明萬達廣場之外，還有2022年8月簽約的臨港星海匯與停工狀態的奉賢富力萬達廣場 。

上海本地民企利林商業，去年異軍突起，連續斬獲兩大TOD輸出管理項目——青浦嘉松中路站長三角Terrace Park與中山公園站存量改造項目兆豐廣場ZFUN，加在在營的新天地板塊無限極薈與閔行合川路利鄰薈（原新樂坊），以4個項目榮登第二梯隊。

保利商旅與臨港集團聯合打造的普陀桃浦核心區智創TOP產城綜合體商業品牌“桃浦灣TOP ONE”，A區于今年5月亮相。同時，與奉發集團共同打造的城市更新標桿，位于奉賢南橋核心區位的精致城市街區公園-古華項目，也即將于2024年煥新亮相。

龍湖集團同樣加速了上海輕資產步伐，今年將開出上海首個輕資產項目——位于楊浦區的江灣里MEET678，第二個輕資產項目上海賢豐城則于去年10月奠基。

滬上鄰里中心運營商樂坊，以租賃模式擁有諸多中小型商業項目，其中尚優里、虹井、羽山三個項目商業體量超過2萬平方米。

此外，太古、香港新世界、凱德、大悅城、瑞安、旭輝、中海等巨頭也均在上海商業輕資產賽道有所布局。

例如太古-張園（此外，太古與前灘21號地塊合作協議于去年9月簽約），香港新世界-金橋K11 Select，旭輝-山鋼和潤旭輝里，綠地-吉寶綠地繽紛城，中海-世博CK商辦綜合體等項目。

張園整體效果圖

金橋金海路TOD綜合體K11 SELECT效果圖

上海非標街區商業更新繁榮，是輕資產的重要戰場

由老舊街區調改而來的“網紅街區”不斷涌現上海，成為時下最火的網紅打卡地，這些非標的街區商業城市更新幾乎都是輕資產。

其中，包括CREATER創邑打造的愚園路系列；錦和集團打造的衡山路8號和陜康里；萬科打造的上生新所等等。這些街區因為復雜的產權問題無法重資產經營，只能租賃經營或者輸出管理，來實現專業化的統一運營。

一方面，重資產企業在進軍輕資產賽道的同時，也在繼續開發重資產項目；另一方面，擅長城市更新改造的輕資產運營商紛紛開啟了重資產的試水。如CREATER創邑在徐匯、楊浦開發創邑MIX系列項目，錦和集團重資收購了宜山路興力達裝飾城，打造錦和越界原力方精品生活方式立體街區，進軍重資產市場。

未來即將入市的典型輕資產商業項目

印力-森蘭商都存量改造、唐鎮鄰里中心、川楊河中心、臨港“101區域”，華潤萬象生活-浦東金橋萬象天地、上海新田商業項目、浦東世博B項目、龍陽交通樞紐項目，保利商業-桃浦灣TOP ONE、奉賢古華項目，龍湖-江灣里 MEET 678、金倫·賢豐城城，利林商業-長三角Terrace Park、兆豐廣場ZFUN存量改造，萬達-臨港星海匯，香港新世界-金橋K11 Select等在建籌建/待改造項目，將是上海未來幾年最值得關注的輕資產項目。

印力：森蘭商都、鄰里中心項目、川楊河項目、臨港“101區域”

2022年年底，印力再次攜手外高橋集團，接手其存量項目約8萬㎡的"森蘭商都"的資產管理服務，項目將以"印象匯"的產品線標準進行升級；2023年1月7日，印力與港城集團集團簽訂戰略合作協議，在“101區域”進行商業合作；2月14日，與浦發集團繼戰略簽署后實質落地合作項目“川楊河商業項目”及“唐鎮鄰里中心商業”，鄰里中心項目、川楊河項目商業體量分別為3萬㎡、5萬㎡左右。

鄰里中心項目將以“商業與社區公共設施彼此賦能，創造與社區共榮的向心綠島”為整體定位策略，打造綜合性、便利性、高品質的鄰里社區消費場所，預計2025年三季度開業。

川楊河項目則與軌道交通2號線創新中路站相連，將以TOD模式搭建起“元氣HUB”商業活力中心，分三期開發，分別定位為：“親子樂園”，滿足區域家庭生活需求的同時，打造年輕力家庭紐帶，以家會友；“年青力社交場”，匹配客群日常工作軌跡的交匯點，在都市生活中創造更多社交聚集場；“生活加油站”，強調周遭資源垂直聯動關系，服務酒店及醫院辦公客群的日常生活需求。其中，一期預計2024年底開業。

左-川楊河項目；右-唐鎮鄰里中心

即將啟動的臨港“101區域”商業合作，項目總面積約18.8萬㎡，將打造圍繞“年輕家庭”的潮流玩趣“集中式購物中心”，同時，聯動打造從“站點-MALL-廣場”的商業動線，結合周邊文旅集聚區域及全域旅客，引入娛樂休閑業態。

“101區域”商業項目效果圖，源自印力上海

華潤萬象生活：浦東金橋萬象天地、上海新田商業項目、浦東世博B項目、龍陽交通樞紐項目

2022年華潤萬象生活在全國共開拓13個輕資產商業體，其中包括上海閔行浦江新田360項目。上海新田商業項目原為“新田360廣場（華僑城店）”，由華潤萬象生活攜手華潤資本獲取，商業面積6.5萬㎡，未來將進行硬件改造與重新定位招商。

上海閔行浦江新田360項目改造效果圖

浦東金橋萬象天地是華潤在浦東另一重要輕資產項目，其10萬㎡商業體量將購物中心與開放式街區商業融合，以創新首店、地區旗艦店、活力街區等概念，引領浦東“金色中環發展帶”上的商業潮流。

浦東萬象天地效果圖

有望與浦開集團合作的龍陽路交通樞紐綜合體，將建成一個聯通空中步行網絡體系，地上地下空間一體化貫通的TOD商業新地標，打造成為花木-龍陽路城市副中心的新亮點。項目的商業總建筑面積達9.3萬平方米，商業形態采用購物中心+獨棟商業的形式，打造公園式的購物街區。通過文創小體量商業，打造文化內涵，既點綴商業形態，也融合了文創產品，為商業的運營提供靈活性。

龍陽路交通樞紐綜合體效果圖

浦東世博B項目集高端酒店、商業辦公等多種功能于一體，是世博片區商業地塊的最后一塊拼圖。項目總建筑面積31.7萬方，地上建筑面積18.8萬方。其中：地上寫字樓10.4萬方，五星級酒店+四星級酒店共5.9萬方，地上地下商業共4.9萬方。

世博B項目效果圖

保利：桃浦灣TOP ONE、奉賢古華項目

保利商旅精心打造普陀桃浦核心板塊——智創TOP商業品牌桃浦灣（TOP ONE）今年5月，A區即將首發登場，總商業面積2.5萬㎡，成功引入多家區域首店及特色品牌，提升周邊商業品質。運用AI PARK技術優勢賦能商業，豐富文化基因培養品牌IP，用多元精選喚醒未來生活方式。

桃浦灣（TOP ONE）效果圖

保利商旅攜手上海奉賢發展（集團）有限公司，共同打造奉賢南橋核心區的精致城市街區公園-古華項目，也將于2024年全新呈現，總建筑面積逾10萬㎡。保利商旅將配置全鏈路的商業運營管理服務，促進古華板塊文化、商業、旅游、人文、生態的聯動發展。積極挖掘本地文化基因，充分利用項目綠氧空間與歷史文化集聚特色，融入全新商業元素，煥新呈現。

精致城市街區公園“奉賢古華項目”效果圖

利林商業：長三角Terrace Park 、兆豐廣場ZFUN存量改造

利林商業今年將有兩個重磅TOD輕資產項目將亮相，分別是長三角Terrace Park 和兆豐廣場ZFUN存量改造。

長三角Terrace Park坐落于地鐵17號線嘉松中路地鐵站南北兩側，是長三角生態綠色一體化發展示范區首個標桿示范園區一一長三角綠洲智谷·趙巷園區的核心商業項目，擬于2023年12月開業。

Terrace Park效果圖

項目商業面積約5.5萬平米，以“新生力中心”為定位，通過“創新、多元、活力、成長"等元素，綜合品質生活、特色餐飲、文化娛樂、濱水體驗、戶外社交、健身文體、主題公園多元構建出都市生活綠洲。

長三角Terrace Park還聚合了新世代潮玩試驗地一一超6000平米娛樂運動IP，多維度運動聚合綠洲空間一-2500平米山系運動場，24H開放式濱水街區一一水岸演藝、日咖夜酒、自然無間的生活場景，營造注重分享的社交空間，形成無處不在的城市活力聚居地。

Terrace Park效果圖

Z-FUN兆豐廣場位于中山公園商圈，擁有商圈內面積最大的戶外廣場空間， 已開業十數年，而今不僅傳承并延續老牌商圈記憶，并為之注入全新社交體驗形式，營造有活力的交往場所，讓年輕人再次愛上中山公園。

兆豐廣場效果圖、位置示意

龍湖：江灣里 MEET 678、金倫·賢豐城

龍湖商業在上海的首座輕資產項目——江灣里 MEET 678將于2023年第四季度迎來開業。此外，龍湖與開倫集團在奉賢南橋新城板塊聯袂打造的商業項目金倫·賢豐城也在籌備中。

“江灣里MEET678”取義于項目地址——楊浦新江灣城民府路678號，“MEET”代表“遇見美好、遇見未來，遇見一切可能性”。項目基于區域的綜合優勢，創新打造了眾多特色消費場景，滿足多層次的人群消費需求。

江灣里 MEET 678空間設計效果圖

項目擯棄傳統盒子購物中心，取而代之的是極具沖擊力的科技感空間。航天器、宇宙魔方、太空艙、時間之門等為靈感的強科技屬性裝置，將在江灣里MEET678空間內交疊出現，給予消費者沉浸式體驗。

項目還創新推出了四大特色專區：綠色顏系社交潮巷、新生活概念空間、潮物社交空間、輕商務社交空間，打破空間隔閡，強化“品質潮流社交目的地”的屬性。規劃引入眾多買手潮品店、Livehouse、網紅店鋪、潮流必吃榜餐廳、黑珍珠餐廳等多元先鋒品牌，為客群提供更豐富的生活方式及社交目的地選擇。

江灣里 MEET678效果圖

“賢豐城”坐落于金海街道，面積22,788㎡，東至嘉園路，南至廣豐路，西至金水麗苑幼兒園，北至金海社區衛生服務中心，由上海金倫置業有限公司開發建設。

項目以 “開放·共享·休閑”為宗旨，打造多元化多功能的南上海·情景式·社區型精品商業體，包含菜場、超市、親子體驗、餐飲美食、休閑娛樂、公園廣場等多種功能定位。

賢豐城效果圖

“賢豐城”還將打造金海唯一“共享社區公園”，包含天空運動場、階梯花園、兒童天地、露臺商業等室外綠色空間，多層次露臺和景觀空間，形成靈活多變的室內外空間。

賢豐城效果圖

萬達：臨港星海匯

星海匯綜合體項目（星空之境01-09地塊新建工程）位于臨港新片區星空之境海綿公園東南方，與上海天文館遙相呼應。占地面積3萬平方米，規劃總建筑面積約12.8萬平方米。

該項目在引入高端品牌酒店、米其林或黑珍珠標準餐廳、社區圖書館等業態之外，最大亮點是將深度融合文化、體育空間。不僅將建設凈高9米的文化中心，可用于展覽展示、音樂娛樂等多種功能，也將引入深度30米的潛水項目，傾力打造具有地區引領性的一站式、多功能、高品質休閑綜合體，進一步提升城市活力溫度，彰顯城市魅力，為臨港“城市會客廳”注入更多內涵。

最后需要指出的是，輕資產賽道雖然富有遠景，但也具有一定的風險性。合作雙方因種種原因，導致分手的也屢有出現。