來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

作者/陳啟宗 

8月8日，在2023博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗進(jìn)行了分享。

以下為文字實(shí)錄：

大家早上好！今年給我的主題是“改變了的規(guī)則：道路與選擇”。

我沒有樊綱那么厲害，他來了23年，我只來了16年，行業(yè)里好多老大我都是在這個(gè)場合認(rèn)識(shí)的。看了一下過去16年在這個(gè)論壇的演講主題，大家知道這16年出現(xiàn)最多、最大的主題詞是什么？“改變”、“改革”、“轉(zhuǎn)變”等等。

也就是我們講變講了16年，我們有變嗎？外面有變、行業(yè)有變、環(huán)境有變，恐怕唯一沒變的就是我們自己的腦袋。我想今天還坐在這里的人都是因?yàn)槟X袋變了一點(diǎn)，不變的那些人都不在這里了。

他們不在這里的原因我不敢猜測，但這些話題都不是什么新話題。

再看了一下過去16年每年的發(fā)言題目，16年前給我的題目是“房地產(chǎn)企業(yè)的生存選擇”，跟今天給我的題目是差不多的。16年前就要注意生存了，結(jié)果到了16年之后，才有一些人生存不下去。

要是你想避過這一劫，很簡單，每年來參加這個(gè)大會(huì)，聽了演講，好好思考，照著某些講者的話而行，你就能夠避過這一劫。可惜的是，每年我在這里都跟大家說不好聽的話，而且每年都一樣，所以我就很奇為什么每年還把我請來這兒。

以往這七八年，我每年講的都是一樣的內(nèi)容，我說不要做瘋子、要理性，整個(gè)行業(yè)的做法現(xiàn)在都是不理性的，都是不能持續(xù)的，早晚會(huì)出事的。

我從來沒有看過你們在臺(tái)下?lián)u頭，我看到不少人點(diǎn)頭，但是點(diǎn)了頭的人也沒行動(dòng)，也就是說游戲還在玩，音樂還在奏，不愿意離場。不愿意離場，就要付出必定會(huì)付出的代價(jià)。

今年我要講一點(diǎn)新東西，過去七八年講同一個(gè)東西，我自己也覺得不好意思。

今年的大問題，不止是行業(yè)內(nèi)的問題，也是整個(gè)世界的問題，是地緣政治引致地緣經(jīng)濟(jì)的問題，世界變得太多，這是第一；第二，中國內(nèi)部的經(jīng)濟(jì)變了很多；第三，房地產(chǎn)行業(yè)變了很多。

第一，世界變了。簡單來說是我們走進(jìn)了一個(gè)逆全球化的階段。這個(gè)逆全球化的主要原因是世界老大不允許世界的老二發(fā)展，導(dǎo)致了相當(dāng)程度上的逆全球化。當(dāng)然不可能完全逆全球化，但是相當(dāng)程度上的逆全球化，就會(huì)叫好多人非常不自在。我想好戲還在后面，好多讓你我不舒服、不自在的事，恐怕要在未來幾年發(fā)生。

說句題外話，以前有個(gè)香港朋友說，歷史告訴我們，中國內(nèi)地好，香港好，中國內(nèi)地不好，香港也還好。我說現(xiàn)在改變了，從今以后中國內(nèi)地好，香港會(huì)好，中國內(nèi)地不好，香港絕對(duì)也會(huì)跟著不好。

逆全球化和中美關(guān)系是分不開的，當(dāng)然以往這3年的疫情也有影響，疫情是把人與人之間的距離拉開，幾年沒見面是很要命的。過去這三年要是大家能多見面的話，還有一點(diǎn)機(jī)會(huì)把拉開的距離拉近一點(diǎn)，但是過去三年根本沒這個(gè)機(jī)會(huì)，所以也是助長了逆全球化。

還有就是科技的影響，科技可以幫助全球化，也可以幫助逆全球化，就看你怎么用。我認(rèn)為以后世界慢慢會(huì)有兩套標(biāo)準(zhǔn)、兩套系統(tǒng)，會(huì)變得復(fù)雜很多。

不過安慰一下大家，全球化和逆全化在歷史上永遠(yuǎn)是交織進(jìn)行的，一陣子全球化，過一陣子就自然會(huì)逆全球化，再過一陣子又可能是全球化。但是在這個(gè)過程中，恐怕是相當(dāng)?shù)耐纯唷?/p>

世界變了太多太多，我從5月開始，兩個(gè)半月之內(nèi)環(huán)游世界三周，到了中東4次。我第一次去中東是48年前，而且之后差不多每年都會(huì)去，從來沒見過中東的局勢轉(zhuǎn)變得像今天如此之快。

中美關(guān)系是今天世界的重中之重，但是早晚中美關(guān)系很可能會(huì)被中東問題取代。短期來說，我對(duì)中美關(guān)系非常悲觀，中期來說我不悲觀。我認(rèn)為中美關(guān)系最后不會(huì)走到雙方不可接受的程度，所以我對(duì)中美關(guān)系終極的看法是好的。

總而言之，我覺得過程很痛苦，但是終極的結(jié)果應(yīng)該是可以接受的。這是世界的變。

第二，中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的變。今天中國的經(jīng)濟(jì)面臨極大的挑戰(zhàn)，第一是疫情，特別是最后一年，花在疫情防控上的費(fèi)用相當(dāng)巨大，而且疫情的影響還不只是錢那么簡單。第二個(gè)改變中國經(jīng)濟(jì)的因素是房地產(chǎn)泡沫的破滅。我在這里已經(jīng)講過好多，今天也不再展開來講。我總是說，很可惜沒有及時(shí)地、比較早地在泡沫還不太大的時(shí)候管控一下、刺破一下，后果可能比今天會(huì)好。

我的好多房地產(chǎn)老朋友，多年來在這里每年見一次面的朋友，現(xiàn)在都很難見面。有一位朋友一年多前來我那邊吃飯，他跟我說，這一次我能熬得過去嗎？我也不敢說。最后我們道別的時(shí)候，我心里酸酸的，當(dāng)然現(xiàn)在他還不錯(cuò)，還是被救出來了。另外一個(gè)朋友比較有把握，結(jié)果他的下場又不怎么好。兩位都是我在這個(gè)大會(huì)上認(rèn)識(shí)十多年的朋友。

所以這個(gè)泡沫是一個(gè)大的洗牌，行業(yè)不會(huì)有事，就像剛才樊綱講的，包括陳淮的PPT我也看過，我對(duì)你們的觀點(diǎn)都比較認(rèn)同。房地產(chǎn)行業(yè)絕對(duì)沒問題，一定會(huì)持續(xù)下去的，問題不是行業(yè)會(huì)不會(huì)出事，問題是你跟我還會(huì)不會(huì)在，這是一個(gè)切身的問題。

而且房地產(chǎn)泡沫破裂之后一定有很多的后遺癥，老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心、花錢的信心，都會(huì)受到大的影響，對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)也不會(huì)是一個(gè)好事。

第三是中美關(guān)系的改變�，F(xiàn)在我們的出口有點(diǎn)難處，剛才樊綱講并不只是中國有問題，其它國家也有問題，不過別人問題再大，也不能解決我的問題。

長遠(yuǎn)來看，中美競爭當(dāng)中還有一件事是我非常擔(dān)憂的，美國是想盡辦法要切斷科技流、人才流、資金流。這三流都被相當(dāng)程度上的切斷，會(huì)對(duì)整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生非常大的影響。

總而言之，疫情、房地產(chǎn)和中美關(guān)系，三個(gè)因素同時(shí)影響我們，如果這三件事在不同的時(shí)間出現(xiàn)，我們是可以應(yīng)付的，三件事情一起來，我們會(huì)比較為難。

當(dāng)然，還有一點(diǎn)我們不應(yīng)該忘記的，就是前幾年對(duì)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司和教培機(jī)構(gòu)的政策。對(duì)這件事情，我認(rèn)為政府所做的事完全正確——我知道我這句話很多人不同意——問題是你怎么處理它。

我告訴你們一個(gè)小故事，大概三四年前，我跟一個(gè)中國最大的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)其中一個(gè)創(chuàng)辦人交流，我說你有沒有想過，你要自動(dòng)獻(xiàn)身，把公司從一家變成5家、7家，你自己主動(dòng)做，不要等政府做。所有有為的政府都會(huì)有保護(hù)競爭的反壟斷法，中國政府是非常有為的政府，不打擊是不負(fù)責(zé)任的，早晚要來的。

要是主動(dòng)獻(xiàn)身的話，這個(gè)過程還可以有一定的操作余地，結(jié)果也會(huì)有相當(dāng)?shù)陌盐�。要是自己不做，等到被逼著做的時(shí)候，恐怕過程不由得你，結(jié)果也不由得你。

這位朋友很有思想，他說，我等一陣子回你。過了一個(gè)星期他就跟我說，他說我們討論過這個(gè)問題，決定不做。決定不做就不做，那是你的企業(yè)，怎么做我不能干預(yù)。

我說這個(gè)話是什么意思呢？這些問題是早都應(yīng)該看得見的，應(yīng)該知道會(huì)來的，有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)、有點(diǎn)冷靜的人都會(huì)看得出來。所以政府做的這些事，我完全是認(rèn)同的。

不過做法上可能不是最完美的，再加上時(shí)機(jī)上又跟疫情和中美關(guān)系惡化同時(shí)進(jìn)行，再加上房地產(chǎn)泡沫的破滅，就形成了一個(gè)不好的后果。

像剛才樊綱說的，就是一個(gè)信心的問題。老百姓沒有信心就不消費(fèi)，企業(yè)沒信心就不再投資，所以這真的是比較為難的一個(gè)時(shí)間，不是供應(yīng)問題，而是需求的問題。

最后允許我講幾句關(guān)于前路的問題�？赡苡腥苏f我對(duì)這些事是置身事外，所以比較好說話，我也不否認(rèn)。

我認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)必須回歸理性，希望這次教訓(xùn)讓仍然希望在房地產(chǎn)行業(yè)里繼續(xù)下去的朋友們能夠回歸理性。但是允許我說一句又是你們不喜歡聽的話，每年我在這里都是最不受歡迎的人，因?yàn)槲艺f的話都是你們非常不喜歡聽的。

多年前我曾經(jīng)在這里說過一句話，我說沒有經(jīng)歷過兩三個(gè)大周期、大起落的房地產(chǎn)商是不可靠的房地產(chǎn)商，你們有些人可能記得我這句話。

政府以往是不允許房地產(chǎn)商破產(chǎn)的，我早就說過，我說房地產(chǎn)是最可以破產(chǎn)的行業(yè)，而且破產(chǎn)了沒什么大不了，因?yàn)橥恋剡�在，不會(huì)因?yàn)閾碛姓咂飘a(chǎn)而消失，也不會(huì)因?yàn)槠飘a(chǎn)而價(jià)值下降。

這跟很多其它行業(yè)不一樣，而且也不需要辭退一個(gè)人，把整個(gè)團(tuán)隊(duì)接過來，或者重新組織一個(gè)同樣大的團(tuán)隊(duì)，或者更大的團(tuán)隊(duì)，去管理那些房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)就業(yè)等等是沒有影響的。

當(dāng)然我也知道有一些心理上的因素，但這也是可控的。無論如何，以往30年沒有經(jīng)過大的波動(dòng)，沒有經(jīng)過大的破產(chǎn)潮，全世界沒有一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)地方是能夠30多年沒經(jīng)歷過大的破產(chǎn)潮的。所以房地產(chǎn)商以為他們永遠(yuǎn)立于不敗之地，但是并非如此。

不讓破產(chǎn)是政府有形的手在管控，不是市場行為。但是反過來說，政府幫了好多房地產(chǎn)商的忙，以往這30年應(yīng)該破產(chǎn)的沒有破產(chǎn)，熬過去不是因?yàn)楸绢I(lǐng)大，是因?yàn)檎�府給了一次又一次的機(jī)會(huì)，所以才有以往幾十年的一個(gè)大牛市。

原本是要給你機(jī)會(huì)學(xué)功課，給你機(jī)會(huì)悔改，給你機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變心態(tài)，結(jié)果不止沒有這樣，反而泡沫越吹越大。所以不要怪政府今天出手，已經(jīng)給了好多機(jī)會(huì)，不懂得分享，不學(xué)功課，后果自負(fù)。

當(dāng)然，從政策制定來看，在長遠(yuǎn)如何平衡市場的力量和政策的調(diào)控，這兩個(gè)還是需要經(jīng)過失敗、經(jīng)過成功，而慢慢改進(jìn)、學(xué)習(xí)的過程。我個(gè)人希望能夠有一天房地產(chǎn)行業(yè)還是以市場力量為主導(dǎo)，當(dāng)然需要有合理的調(diào)控，但是必須要非常小心，非常有鑒別力，來制定什么時(shí)候該調(diào)控，調(diào)控力度多大，怎么調(diào)控。

最后一句話，行業(yè)絕對(duì)會(huì)存在，問題是你跟我還存不存在。我去年說了一句非常不好聽的話，允許我再說一次：改行不是一個(gè)羞恥的事，改行就改行，有什么大不了呢？

我不是鼓勵(lì)你們改行，但是從今以后房地產(chǎn)不再是一個(gè)特高盈利率的行業(yè)，就是一個(gè)商品化的東西，賺大錢的機(jī)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如以往這20多年。

這個(gè)趨勢一直在進(jìn)行，越來越逼你往薄利多銷的方向去走。人都有一個(gè)很自然的反應(yīng)，薄利多銷就多借錢，覺得政府又不會(huì)讓你破產(chǎn)，結(jié)果很多人破產(chǎn)得很慘。

如果明年在這里又少了一些朋友，不要緊，我在香港，你來香港我可以請你吃飯。