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撰文/黃子慢 

內(nèi)地首批四只消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品已向證監(jiān)會(huì)和交易所提交產(chǎn)品申報(bào)材料，同日獲得受理，反映C-REITs踏出了擴(kuò)容的一大步。

隨著消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成為近期熱話，而領(lǐng)展作為香港及亞洲最大、交投活躍的消費(fèi)類房地產(chǎn)投資信托基金，相信會(huì)是不少內(nèi)地商場(chǎng)的借鑒對(duì)象。他們獨(dú)有的一套經(jīng)營(yíng)方式，的確打造出了一個(gè)成功的商業(yè)王國(guó)。

2015年已開(kāi)始投資內(nèi)地的領(lǐng)展，早前忽然傳出有意出售內(nèi)地7個(gè)物業(yè)，其后集團(tuán)亦發(fā)出聲明，澄清該消息并非事實(shí)。

領(lǐng)展執(zhí)行董事及行政總裁王國(guó)龍指出，有關(guān)傳言或許是與內(nèi)地投資銀行都在關(guān)注C-REITs有關(guān)，領(lǐng)展亦獲一些內(nèi)地投行查詢溝通，但公司僅僅是正常聽(tīng)取市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，并且已經(jīng)一再重申，目前沒(méi)有任何分拆資產(chǎn)獨(dú)立上市的計(jì)劃，亦沒(méi)有減少投資內(nèi)地的計(jì)劃。

零售就是細(xì)節(jié)

“其實(shí)C-REITs規(guī)則有很多不適合我們，譬如融資之后要投入再買(mǎi)地、再發(fā)展，但領(lǐng)展不是一個(gè)發(fā)展商，我們的計(jì)劃不是這樣的。”王國(guó)龍解釋。

他補(bǔ)充，證監(jiān)會(huì)近期將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，新規(guī)實(shí)施短短一周后就有4家相關(guān)REITs申請(qǐng)上市，是證明市場(chǎng)對(duì)此存在明顯需求與熱情，也反映出有關(guān)政策在此類資產(chǎn)的融資渠道、退出機(jī)制和市場(chǎng)參與等多方面，為投資者提供了新的機(jī)遇。

“領(lǐng)展樂(lè)見(jiàn)內(nèi)地REITs市場(chǎng)，尤其是公募REITs領(lǐng)域繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。”

強(qiáng)調(diào)自己不是一家發(fā)展商的領(lǐng)展，用細(xì)致化的經(jīng)營(yíng)方式區(qū)分兩者的分別。王國(guó)龍表示，有時(shí)在商場(chǎng)改造過(guò)程中，同事會(huì)提出預(yù)算可否增加的問(wèn)題。但集團(tuán)花出去的每一塊都要有回報(bào)，即用得其所。因?yàn)槌耸兆猓瘓F(tuán)不能在別的地方賺回這些錢(qián)，亦沒(méi)有住宅賣(mài)，所以要求很高，看東西很細(xì)。每一條線的收入、開(kāi)支、用電各方面，都要研究如何可以做得更好。

“發(fā)展商賣(mài)樓每一平米貴100元，可能就已經(jīng)賺了回來(lái)。所以開(kāi)發(fā)商最厲害的人是在賣(mài)樓，不是做資產(chǎn)管理。我們因?yàn)楸O(jiān)管規(guī)定不能賣(mài)樓，做資產(chǎn)管理就是最擅長(zhǎng)，而且不同城市租務(wù)都是自己做。其中成功的地方，就是很多人看大數(shù)，我們真的每一項(xiàng)收入、每一個(gè)細(xì)節(jié)都要考慮。英文叫做retail is detail（零售就是細(xì)節(jié)）。”

目前在全球不同地方都有資產(chǎn)的領(lǐng)展，每個(gè)地區(qū)都會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，制定相應(yīng)策略及品牌定位。在內(nèi)地，領(lǐng)展則是關(guān)注中產(chǎn)階層。

“中產(chǎn)還是有得做。其實(shí)中產(chǎn)的人數(shù)很多，但是一定要弄清楚什么叫中產(chǎn)，定位要很清晰。而且就像香港一樣，中產(chǎn)對(duì)消費(fèi)有追求，要有提升。讓每一個(gè)中產(chǎn)的收獲更高一點(diǎn)，吃的要好一點(diǎn)，賣(mài)的要好一點(diǎn)，令他們有這個(gè)感覺(jué)，他們就會(huì)來(lái)消費(fèi)。”

他認(rèn)為，投資的地區(qū)亦十分重要，一線城市與二線城市的中產(chǎn)消費(fèi)力亦有差別，故領(lǐng)展只在北上廣深投資。但也不能走太低端的路線，總是比拼價(jià)格，最后不是最便宜的就會(huì)輸。

王國(guó)龍又指，高端市場(chǎng)亦不是領(lǐng)展的目標(biāo)，因?yàn)楦邫n市場(chǎng)業(yè)態(tài)已改變不少，與經(jīng)濟(jì)掛鉤的程度很高，波幅很大。

由于聚焦于以必需品為重心的零售市場(chǎng)，領(lǐng)展的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)，就算疫情時(shí)，租客的營(yíng)業(yè)額下跌幅度亦不大。王國(guó)龍形容這樣的營(yíng)運(yùn)方法看似雖“悶”，但其實(shí)生意做得越“悶”越好，租客也因?yàn)槟軌蝾A(yù)期未來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況，而更容易與領(lǐng)展商談續(xù)約。

七天的生意

領(lǐng)展目標(biāo)清晰，但要找到合適的投資項(xiàng)目十分困難，源于一個(gè)要求，就是商場(chǎng)要有“七天的生意”。

“什么叫七天的生意？比如中環(huán)區(qū)是做五天生意，周末不是那么多人。但是如果在住宅區(qū)，可能是做星期五至星期天的三日生意，其它時(shí)間要上學(xué)、上班，而我們要做的是七天生意。”

最后經(jīng)過(guò)研究，領(lǐng)展以25億元收購(gòu)北京歐美匯購(gòu)物中心，即現(xiàn)時(shí)的中關(guān)村領(lǐng)展廣場(chǎng)，作為內(nèi)地的首項(xiàng)物業(yè)投資。附近有大型科網(wǎng)公司、數(shù)間大學(xué)，同時(shí)又是住宅區(qū)，滿足7天生意的要求，而且不用面對(duì)人口年齡變化帶來(lái)的問(wèn)題。

近年來(lái)，領(lǐng)展利用自身商場(chǎng)提升的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)始進(jìn)駐內(nèi)地市場(chǎng)存量改造的領(lǐng)域。

王國(guó)龍對(duì)此指，集團(tuán)于香港有不少商場(chǎng)升級(jí)轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)。不止在硬件上有所提升，亦在軟件上有所配合，即租戶組合、引入品牌等，都要經(jīng)過(guò)大量的研究才可以得出結(jié)論，這些經(jīng)驗(yàn)可以帶到存量改造項(xiàng)目當(dāng)中。

“以廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)為例，收購(gòu)時(shí)出租率為70%，看似很差，但空置的30%是因?yàn)檫^(guò)去那家百貨公司關(guān)店，我們就將百貨公司的位置改造成商場(chǎng)，令空間增加，目前出租率已上升。”

廣州天河領(lǐng)展廣場(chǎng)于今年9月底煥新開(kāi)業(yè)，從中秋國(guó)慶黃金周假期來(lái)看，客流量比2022年有30%以上的增長(zhǎng)；9月29日中秋節(jié)，即廣場(chǎng)煥新開(kāi)業(yè)當(dāng)日，客流量創(chuàng)下自2021年6月領(lǐng)展收購(gòu)該廣場(chǎng)以來(lái)的單日新高。

另一個(gè)存量改造項(xiàng)目深圳中心城在長(zhǎng)假期間的客流量，同比2022年亦提升約50%，10月1日國(guó)慶節(jié)當(dāng)天單日客流量達(dá)到7萬(wàn)人次，創(chuàng)下自2022年1月領(lǐng)展完成對(duì)中心城的資產(chǎn)提升改造以來(lái)的新高。

下一步，領(lǐng)展似乎有意向輕資產(chǎn)模式發(fā)展，其在今年3月提出的領(lǐng)展3.0戰(zhàn)略中提到，在新的階段，除擴(kuò)大資產(chǎn)組合﹑繼續(xù)擴(kuò)大地域﹑物色多類型資產(chǎn)外，為將來(lái)可持續(xù)發(fā)展，擬與志同道合及理念相同的資本伙伴組成合資，在私人及公開(kāi)平臺(tái)上合作。

同時(shí)，領(lǐng)展亦擬建立新的私募基金，和資本伙伴共同投資，并會(huì)持續(xù)與家族辦公室﹑保險(xiǎn)公司﹑養(yǎng)老基金及主權(quán)基金等進(jìn)行探討。王國(guó)龍認(rèn)為，過(guò)去良好的成績(jī)可以增加投資者對(duì)集團(tuán)作為一個(gè)管理人的信心。令集團(tuán)增加新的收入，推動(dòng)公司長(zhǎng)期發(fā)展，包括第三方的資產(chǎn)管理等。

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)領(lǐng)展行政總裁王國(guó)龍先生的訪問(wèn)實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地證監(jiān)會(huì)10月26日公布四家公司上報(bào)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，對(duì)于內(nèi)地消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs邁出實(shí)質(zhì)性一步有何看法？

王國(guó)龍：內(nèi)地基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作，過(guò)去近三年時(shí)間里一直在持續(xù)、穩(wěn)健、有序進(jìn)行，并得到各有關(guān)部門(mén)在政策與執(zhí)行層面的高度支持，以及市場(chǎng)參與者的積極響應(yīng)。

自內(nèi)地首批公募REITs上市至今已逾兩年，我們見(jiàn)到市場(chǎng)經(jīng)歷擴(kuò)容、擴(kuò)募，提質(zhì)增量。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)近期正式宣布將公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，新規(guī)實(shí)施短短一周后就有4家相關(guān)REITs申請(qǐng)上市，證明市場(chǎng)對(duì)此存在明顯需求與熱情，也反映出有關(guān)政策在此類資產(chǎn)的融資渠道、退出機(jī)制和市場(chǎng)參與等多方面，為投資者提供了新的機(jī)遇。

我們樂(lè)見(jiàn)內(nèi)地REITs市場(chǎng)，尤其是公募REITs領(lǐng)域繼續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

觀點(diǎn)新媒體：領(lǐng)展會(huì)否考慮將資產(chǎn)于內(nèi)地REITs上市？?jī)?nèi)地REITS的多樣性會(huì)否加快內(nèi)地與香港REITs市場(chǎng)的互聯(lián)互通？

王國(guó)龍：我們?cè)趦?nèi)地專注于已有項(xiàng)目的資產(chǎn)提升，并有選擇性的考察不同資產(chǎn)類別的市場(chǎng)機(jī)遇，目前沒(méi)有任何分拆資產(chǎn)獨(dú)立上市的計(jì)劃。

內(nèi)地與香港監(jiān)管部門(mén)早前已公開(kāi)表態(tài)，正在研究推動(dòng)兩地REITs市場(chǎng)的互聯(lián)互通。

我們相信，內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)的擴(kuò)容與試點(diǎn)資產(chǎn)的多樣性，以及香港REITs市場(chǎng)多年發(fā)展的成熟機(jī)制與經(jīng)驗(yàn)，能夠提升REITs市場(chǎng)在公眾投資者中的吸引力，為兩地投資者帶來(lái)更豐富的投資選擇，亦可為推動(dòng)互聯(lián)互動(dòng)進(jìn)一步擴(kuò)容增添動(dòng)力。

我們關(guān)注并期待有關(guān)部門(mén)就相關(guān)研究進(jìn)展有更多具體公布。

觀點(diǎn)新媒體：早前有消息指領(lǐng)展有意出售位于內(nèi)地7個(gè)物業(yè)，集團(tuán)雖然已經(jīng)澄清，但為什么會(huì)有這個(gè)傳聞呢？

王國(guó)龍：我們2015年開(kāi)始投資內(nèi)地，其實(shí)當(dāng)時(shí)已經(jīng)分析了很長(zhǎng)時(shí)間，最初打算從深圳開(kāi)始，因?yàn)榻稽c(diǎn)，最后是“北上廣深”慢慢發(fā)展。第一個(gè)項(xiàng)目在北京，然后是上海、廣州、深圳。

對(duì)于市傳集團(tuán)有意出售位于內(nèi)地7個(gè)物業(yè)，我們已經(jīng)澄清了，那個(gè)消息不對(duì)。但是為什么有這個(gè)傳聞？可能因?yàn)楹芏嗤缎姓谘芯緾-REITs，也會(huì)找我們探討，是不是可以將內(nèi)地資產(chǎn)打包出售或上市，但是我們沒(méi)有這個(gè)計(jì)劃。

C-REITs規(guī)則有很多不適合我們的，我們不是一個(gè)發(fā)展商。C-REITs規(guī)定融資之后那些錢(qián)要投入再買(mǎi)地、再發(fā)展，但我們的計(jì)劃不是這樣的。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)內(nèi)地的看法以及投資策略是什么？

王國(guó)龍：其實(shí)沒(méi)有既定的要求，因?yàn)楹芏鄷r(shí)機(jī)不是我們可以控制的。如果有三個(gè)項(xiàng)目可選，一個(gè)在新加坡、一個(gè)在內(nèi)地、一個(gè)在澳洲，哪個(gè)最好呢？錢(qián)就只有這么多，究竟買(mǎi)一個(gè)還是兩個(gè)？所以有時(shí)候買(mǎi)內(nèi)地的項(xiàng)目，有時(shí)候買(mǎi)新加坡的項(xiàng)目。

不要因?yàn)槲覀冑I(mǎi)了新加坡項(xiàng)目，就覺(jué)得要停止內(nèi)地的投資。每次看到項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行比較，作為一個(gè)亞太區(qū)投資者，應(yīng)該是這樣的決策。

關(guān)于內(nèi)地的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，7月以來(lái)這幾個(gè)月銷(xiāo)售慢了些，但餐飲還可以，只是零售慢了點(diǎn)。

好的方面，我們的出租率還是很高，也就是說(shuō)有很多不同的租客有興趣。在一個(gè)好地方的好商場(chǎng)，有人流，租客都會(huì)來(lái)。現(xiàn)在出租率保持90%以上，不太擔(dān)心。

但是我們作為一個(gè)投資者、作為一個(gè)業(yè)主，還是要不停地提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

觀點(diǎn)新媒體：可否解釋一下領(lǐng)展3.0計(jì)劃？

王國(guó)龍：這個(gè)3.0計(jì)劃和iPhone有點(diǎn)不同，為什么要用iPhone舉例？因?yàn)椴皇怯?.0的時(shí)候就不再用2.0。

領(lǐng)展1.0的時(shí)候?qū)Ｗ⑻嵘虉?chǎng)，吸引消費(fèi)者，做了很多事情；2.0開(kāi)始分散投資，去了內(nèi)地、澳洲、新加坡、英國(guó)；3.0還會(huì)做1.0的事情，將物業(yè)提升，還會(huì)做2.0的事情，繼續(xù)分散投資，增加的是第三方資本管理。

除了我們自己的投資，如果管第三方的錢(qián)，也要管得好。

1.0和2.0出來(lái)的成績(jī)非常好，我們有了管理品牌，公司管治非常完善、董事局獨(dú)立性等全部因素加起來(lái)，很多大的投資者就會(huì)考慮進(jìn)行一些合作投資。不是說(shuō)不做以前的，而是加點(diǎn)新的內(nèi)容進(jìn)去。

觀點(diǎn)新媒體：第三方資本管理方面會(huì)考慮怎樣的形式？

王國(guó)龍：我們有考慮收購(gòu)管理平臺(tái)。如果他們做了一段時(shí)間，已經(jīng)有一些投資者關(guān)系，在某類型物業(yè)比較擅長(zhǎng)，我們可以收購(gòu)過(guò)來(lái)。

這是多元化，令我們?cè)鲩L(zhǎng)可以更好，策略大概是這樣。

觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于息口的走勢(shì)有何看法？對(duì)集團(tuán)有什么影響？

王國(guó)龍：如果息口真的是higher for longer（長(zhǎng)期保持高位），即是升上來(lái)后保持高息一段時(shí)間。那什么時(shí)候才會(huì)看到影響？去年12月底的業(yè)績(jī)看不到，因?yàn)樯弦荒昴昴┎偶酉ⅲ绊戇�看不到。今年6月中期業(yè)績(jī)可以看到，因已有半年高息。高息的影響年末會(huì)完全體現(xiàn)，對(duì)很多人都有挑戰(zhàn)。如果到2024年還是這么高的話，就會(huì)看到市場(chǎng)有資產(chǎn)出售。

我們也跟很多企業(yè)談過(guò)，但現(xiàn)在的資產(chǎn)和價(jià)格都不太合適。

好多資產(chǎn)已經(jīng)借了很高比例的債務(wù)，現(xiàn)在打折三成、四成才能買(mǎi)。也就是說(shuō)，如果買(mǎi)一個(gè)物業(yè)，賣(mài)家要補(bǔ)錢(qián)給銀行然后才可以賣(mài)給我們，那還不如等銀行收了。銀行又不收，因?yàn)槭樟艘粋�(gè)就要收第二個(gè)，那么整個(gè)市就崩塌了。

銀行不敢動(dòng)，賣(mài)家又達(dá)不到我們的價(jià)格要求，所以買(mǎi)不了。

觀點(diǎn)新媒體：內(nèi)地存量改造方面，集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)在哪里？

王國(guó)龍：這就要回到領(lǐng)展1.0，當(dāng)時(shí)我們?cè)谙愀塾泻芏辔飿I(yè)改造，團(tuán)隊(duì)都在研究，有了很多經(jīng)驗(yàn)。

很多人做房地產(chǎn)只顧著硬件，但很多時(shí)候改造的不只是硬件。

我們是社區(qū)商業(yè)，譬如一個(gè)社區(qū)已經(jīng)有了這些食肆、有了這些品牌，為什么沒(méi)有別的品牌？或者有的食肆單價(jià)平均是30元，那這片區(qū)域可不可以接受到40元？要看到這些空間，然后考慮可不可以填補(bǔ)這些空間。

能夠提升營(yíng)業(yè)額的話，我們的租金也會(huì)更高。這就要研究租戶組合，根據(jù)租戶組合再進(jìn)行硬件改造。

很簡(jiǎn)單，如果食肆多，電梯也要多；如果超市多，是放在地下負(fù)一層還是一樓？如何帶動(dòng)人流？要做很多研究。

當(dāng)我們到內(nèi)地的時(shí)候，看了很多商場(chǎng)，但有一個(gè)要求令我們很難找到合適的投資項(xiàng)目，就是能夠做“七日生意”。

什么叫七天的生意？譬如在香港的中環(huán)，可以做五天生意，周末不是那么多人。如果在住宅區(qū)，可以做星期五至星期天的三日生意，其它時(shí)間要上學(xué)、上班。

我們要找的是可以做到七天生意的項(xiàng)目，所以內(nèi)地第一個(gè)項(xiàng)目在北京中關(guān)村，不僅能做七天生意，還很特別。

特別之處是中關(guān)村客群的年齡不會(huì)提升，很少地方像這樣，所以只需要針對(duì)十幾歲到三十歲人群，不停優(yōu)化。

觀點(diǎn)新媒體：在內(nèi)地的品牌定位是什么？

王國(guó)龍：分了兩種，一種叫領(lǐng)展中心城，其它的是領(lǐng)展廣場(chǎng)。

我們2015年就更新了品牌名稱，中文以前叫領(lǐng)匯，現(xiàn)在是領(lǐng)展。當(dāng)時(shí)找了一間美國(guó)的品牌公司做了研究，他們有一個(gè)很特別的意見(jiàn)：如果我們?cè)谙愀蹞碛谐^(guò)100個(gè)商場(chǎng)，個(gè)個(gè)都叫領(lǐng)展廣場(chǎng)，就會(huì)很不好。而且會(huì)和租客的品牌搶知名度，租客的品牌比我們自己的重要。

當(dāng)時(shí)就將香港的品牌、物業(yè)組合分成不同部分，第一種是赤柱廣場(chǎng)、黃大仙等，有自己的名字，商場(chǎng)有自己的品牌設(shè)計(jì)。

另外一個(gè)社區(qū)商場(chǎng)，用區(qū)的名字或者村的名字，但是每一個(gè)場(chǎng)地的服務(wù)臺(tái)設(shè)計(jì)一模一樣，制服也一樣，進(jìn)去就知道這是一個(gè)領(lǐng)展的商場(chǎng)。

內(nèi)地不一樣，目前項(xiàng)目不是很多，同樣用領(lǐng)展品牌比較合適。領(lǐng)展中心城定位為城市核心商業(yè)區(qū)匯集各式品牌的大型“購(gòu)物城”；領(lǐng)展廣場(chǎng)則為所在周邊小區(qū)的都市家庭和新時(shí)代消費(fèi)者，打造共融、開(kāi)放、友好的社交空間。

觀點(diǎn)新媒體：集團(tuán)優(yōu)勝的地方是什么?

王國(guó)龍：開(kāi)發(fā)商最厲害的人是在賣(mài)樓，不是商場(chǎng)管理；我們因?yàn)楸O(jiān)管規(guī)定不能賣(mài)樓，資產(chǎn)管理最擅長(zhǎng)，而且不同城市的租務(wù)都是自己做。

領(lǐng)展一個(gè)成功的地方，就是很多人看大數(shù)，我們真的每一項(xiàng)收入、每一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)看，都會(huì)考慮，英文叫做retail is detail（零售就是細(xì)節(jié)）。