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撰文/文一

爛尾10年的杭州慶春廣場(chǎng)，再度重啟。

2月1日消息，漢博商業(yè)已經(jīng)與杭州慶春廣場(chǎng)地下商業(yè)項(xiàng)目達(dá)成合作協(xié)議，后者將以“慶春SS”(慶春Spring  Square縮寫(xiě))的商業(yè)名稱擇機(jī)開(kāi)業(yè)。

慶春SS由主題景觀廣場(chǎng)和地下一層、地下二層兩層商業(yè)所組成。項(xiàng)目總建筑面積7.8萬(wàn)㎡，未來(lái)從地鐵2號(hào)線慶春廣場(chǎng)站B1層出站就可直達(dá)。

升級(jí)后的項(xiàng)目定位為杭州CITY WALK潮流科技幻想空間，打造TOD公園式潮玩商業(yè)，預(yù)計(jì)2025年底竣工，2026年2月竣備，2026年5月開(kāi)業(yè)。

據(jù)自媒體小雞評(píng)房消息，雖然臨近春節(jié)，但是整個(gè)項(xiàng)目工地都還處在繁忙的施工狀態(tài)。工地現(xiàn)場(chǎng)有不少工人進(jìn)出，工地上的工程車(chē)輛也很多，塔吊同樣在運(yùn)作當(dāng)中。

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爛尾10年，命途多舛

慶春廣場(chǎng)位于杭州上城區(qū)慶春東路上，建成于2002年7月，曾經(jīng)是杭州城區(qū)檔次最高、功能最全的開(kāi)放式廣場(chǎng)。

2013年，慶春廣場(chǎng)傳出要改造提升的消息。彼時(shí)，杭州地鐵2號(hào)線西北段全面開(kāi)建，打算和慶春廣場(chǎng)站相連的慶春廣場(chǎng)地下商城開(kāi)發(fā)。

與此同時(shí)，杭州市規(guī)劃局完成的《慶春廣場(chǎng)及周邊區(qū)塊功能提升研究》初步方案中提及，計(jì)劃在慶春廣場(chǎng)向下開(kāi)挖三層，做地下商城和停車(chē)庫(kù)：地下一層以商業(yè)為主，二層是大型超市和停車(chē)場(chǎng)，三層為停車(chē)場(chǎng)。

2014年9月，慶春廣場(chǎng)地下空間開(kāi)發(fā)(地下商場(chǎng)項(xiàng)目)報(bào)批，力爭(zhēng)年底開(kāi)工。2015年，慶春廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工。

彼時(shí)，杭州錢(qián)江新城尚處于開(kāi)發(fā)初期，只有杭州市民中心、杭州大劇院以及部分商業(yè)寫(xiě)字樓建成，整體CBD氛圍尚未形成，而隔江而望的錢(qián)江世紀(jì)城尚處于萌芽階段，奧體中心也剛剛起步建設(shè)。

如今，錢(qián)江兩岸的商業(yè)氛圍已經(jīng)十分濃郁，但地處杭州老城區(qū)和錢(qián)江新城的交匯處的慶春廣場(chǎng)，卻讓人唏噓不已。

雖然2015年開(kāi)始進(jìn)入施工狀態(tài)，后幾經(jīng)周折，由于建設(shè)方的資金問(wèn)題，慶春廣場(chǎng)地下商業(yè)空間項(xiàng)目一度停工。

2016年，官方放出消息稱，預(yù)計(jì)2年建成。

2017年慶春廣場(chǎng)地鐵站完工，地鐵2號(hào)線西北段開(kāi)始試運(yùn)營(yíng)。但關(guān)于慶春廣場(chǎng)的施工進(jìn)度，鮮有新消息傳出。

2019年10月，都市快報(bào)曾聯(lián)系到慶春廣場(chǎng)項(xiàng)目方相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)方回應(yīng)稱，施工方案和商業(yè)面積有調(diào)整，預(yù)計(jì)2021年底完工。

而在2021年底，項(xiàng)目也沒(méi)等到完工。在此之后，慶春廣場(chǎng)項(xiàng)目卻迎來(lái)了破產(chǎn)重整。

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曾破產(chǎn)清算，近9億元“流拍”

杭州慶春廣場(chǎng)地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司成立于2014年，為慶春廣場(chǎng)項(xiàng)目專門(mén)成立的公司，2022年11月14日宣布破產(chǎn)重整。

歷史股東方面，該公司股東組成為山東泰嘉投資有限公司，持股比例78%，杭州涌尚壹品企業(yè)管理有限公司，持股比例21%，杭州江干區(qū)城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司，持股比例1%。

2023年4月，“慶春廣場(chǎng)地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司土地使用權(quán)在建工程及附屬設(shè)施”作為一個(gè)整體標(biāo)的，出現(xiàn)在了阿里拍賣(mài)的平臺(tái)上進(jìn)行破產(chǎn)拍賣(mài)，該項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)約8.97億。

不過(guò)，由于無(wú)人報(bào)名，最終無(wú)奈流拍。

2023年6月，慶春廣場(chǎng)再次拍賣(mài)。或許由首次拍賣(mài)報(bào)價(jià)過(guò)高的緣故，慶春廣場(chǎng)的第二次起拍價(jià)直接打6.4折，降價(jià)約3.23億，以總價(jià)5.74億上架起拍。不過(guò)，結(jié)局不甚理想，再一次流拍。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目一共上架五次、流拍四次，直到2023年8月份以3.67億的總價(jià)被拍下。項(xiàng)目目前由杭州坤昀置業(yè)有限公司投資建設(shè)，大股東為物產(chǎn)中大。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，慶春廣場(chǎng)的利弊均十分明顯。

弊端方面，一方面，項(xiàng)目爛尾時(shí)間較長(zhǎng)，停工多年，工程基坑已經(jīng)暴露多年，超過(guò)設(shè)計(jì)年限。相關(guān)建筑、設(shè)備、配套設(shè)施等也存在較大的安全風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，作為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，慶春廣場(chǎng)的土地使用年限為40年。而在經(jīng)歷拿地到爛尾多年后，使用年限僅剩下四分之三。由于行業(yè)下行，接盤(pán)者意愿度也有所降低。

而在優(yōu)勢(shì)方面，主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的溢價(jià)和區(qū)位上。一方面，項(xiàng)目2014年拿地時(shí)的樓面價(jià)僅約3081元/㎡，標(biāo)的物存在較大的增值空間。另一方面，慶春廣場(chǎng)地理位置絕佳，周邊商業(yè)配套齊全，更是承載著一代杭州人的城市記憶。

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帶來(lái)的啟示

從杭州商業(yè)版圖來(lái)看，慶春廣場(chǎng)幾乎是杭州繞城高速內(nèi)的幾何中心，周邊又有多條地鐵交匯。而近十年時(shí)間項(xiàng)目一直爛尾，問(wèn)題主要出在建設(shè)公司和施工單位上。

就商業(yè)覆蓋面來(lái)說(shuō)，杭州大多數(shù)地鐵線，通過(guò)1次換乘都能抵達(dá)慶春廣場(chǎng)，所以項(xiàng)目的商業(yè)輻射范圍可以覆蓋全城。

而從周邊商業(yè)布局來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目北側(cè)是銀泰百貨，西側(cè)是杭州大廈501城市廣場(chǎng)，地鐵2號(hào)線慶春廣場(chǎng)站通過(guò)地下商場(chǎng)可串聯(lián)整個(gè)商圈。

在戴德梁行策略發(fā)展部高級(jí)分析師宋立凡看來(lái)，爛尾商業(yè)項(xiàng)目的盤(pán)活途徑主要有三種：一是可靠力量介入，比如交由城投等主導(dǎo)開(kāi)發(fā)；二是專業(yè)資管做資產(chǎn)包，非公開(kāi)化處理；三是通過(guò)法拍引入輕資產(chǎn)商業(yè)管理方運(yùn)營(yíng)。

期待慶春廣場(chǎng)能給杭州商業(yè)帶來(lái)更多新的變化。