來源/觀點網(wǎng) 

撰文/潘玲宣 

位于北京海淀區(qū)的世紀金源購物中心，有多個稱呼。

除了導(dǎo)航定位北京世紀金源購物中心之外，搜索居然之家（金源店）、卜蜂蓮花（世紀金源購物中心西區(qū)店）、金源新燕莎Mall、貴友大廈金源店、燕莎友誼商城金源店等均可達。

這座建筑面積68萬平方米、占地18.2公頃的項目堪稱“巨無霸”，2004年開業(yè)并一躍成為全球最大的單體購物中心。

雖然從外部來看是一個整體，但其內(nèi)里囊括了家居賣場、百貨、購物中心、超市等不同商業(yè)形態(tài)。東西跨度600米，南北向長度也達120米，如果不是帶著目的前來，很容易就逛迷了路。

“Mall in Mall”一度成為北京世紀金源購物中心的專屬用語。但近期的一則消息，隱隱透露變化的可能。

“Mall in Mall”

6月11日，王府井發(fā)布公告稱，全資子公司北京新燕莎控股（集團）有限責任公司與北京世紀金源購物中心管理有限公司就北京金源新燕莎Mall經(jīng)營場地續(xù)租事項簽署了《租賃合同》之補充協(xié)議。

雙方約定北京金源新燕莎Mall經(jīng)營場地租賃期限將由原2024年9月30日延續(xù)至2025年3月31日。

一般而言，經(jīng)營場地的租賃期限由承租人和出租人協(xié)商確定，既可以是短至幾個月的短期租賃，也可以是不超過二十年的長期租賃。不同的商業(yè)項目、出租方要求以及承租方的經(jīng)營計劃都會影響最終確定的租賃期限。

對于一些需要長期穩(wěn)定經(jīng)營的商家，可能會傾向于簽訂較長期限的租賃合同，而一些臨時性或測試市場的商家，則可能更偏好短期租賃。

但回到金源新燕莎Mall，在這份補充協(xié)議簽署前，原《租賃合同》的期限長達20年，顯然對于“測試市場”的需求十分薄弱，甚至項目本身已經(jīng)在該區(qū)域形成了市場積累和消費認可。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年9月30日，金源新燕莎Mall年度銷售額全面突破22億元，提前完成集團下達的2023年度銷售任務(wù)目標。

1-9月，金源新燕莎Mall加速調(diào)整，鞏固全品類經(jīng)營優(yōu)勢，出租率和開業(yè)率均創(chuàng)歷史新高。

至2023年末，金源新燕莎Mall實現(xiàn)租金收取率100%、出租率100%、開業(yè)率98.9%的業(yè)績。這也是新燕莎Mall自2004年開業(yè)以來首次實現(xiàn)滿租。

趨于成熟的經(jīng)營狀態(tài)，使其成為王府井旗下重要門店之一，如何能輕言放棄？基于此，6個月的“續(xù)期”更引得外界浮想。

事實上，金源新燕莎Mall自開業(yè)到取得如今的成績，稱不上一帆風(fēng)順。2003年9月29日，北京新燕莎控股（集團）有限責任公司簽署《租賃合同》，承租北京市海淀區(qū)遠大路1號總計18.2萬平米的物業(yè)用于經(jīng)營購物中心。

從簽約籌備到2004年10月開業(yè)，金源新燕莎Mall僅用時一年，租賃面積18.2萬平方米，租賃期限20年。其中包含燕莎友誼商城金源店租賃面積4.2萬平方米，以及貴友大廈金源店租賃面積1.3萬平方米。整體由新燕莎控股的全資子公司北京新燕莎商業(yè)有限公司運營管理。

而根據(jù)公開信息，燕莎友誼商城金源店位于金源新燕莎Mall東側(cè)地下一層至地上三層（共四層），開業(yè)時定位高端百貨店，強調(diào)“高端、專業(yè)、系列”，這也是“燕莎”當年留給顧客的招牌印象。

貴友大廈金源店位于金源新燕莎MALL西側(cè)一、二層（共兩層），開業(yè)時定位時尚主題百貨店，強調(diào)“小而精”，鎖定社區(qū)家庭。

開業(yè)前兩年，金源新燕莎Mall市場反饋并不如意。在將原有的交叉布局調(diào)整為按商品大類集中分布，以及對商戶統(tǒng)一培訓(xùn)后，方才正式進入發(fā)展軌道。

在完成一系列調(diào)整后，金源新燕莎Mall于2007年實現(xiàn)銷售額13.6億元，較2005年提升223%，商鋪出租率達95%，首次實現(xiàn)盈利。

2008年北京奧運會期間，金源新燕莎Mall商戶銷售同比提高20%，該項目也借勢發(fā)展運動戶外細分市場。目前，位于金源新燕莎MALL三層的“運動戶外街區(qū)”，從經(jīng)營規(guī)模、品牌數(shù)量、銷售業(yè)績、知名度等方面均位居國內(nèi)購物中心之首。

憑借“品牌多、量級高、功能全、新品旗艦”等獨有優(yōu)勢，運動戶外主題街區(qū)成為金源新燕莎MALL最具特色的經(jīng)營亮點之一。去年2月，在第十七屆亞洲運動用品與時尚展上，金源新燕莎Mall被授予“中國運動戶外第一街”稱號，這是該展會首次向中國企業(yè)頒發(fā)該項榮譽。

在項目經(jīng)營層面，續(xù)租6個月并非明智之舉。有相關(guān)人士指出，或許是承租方需要對市場狀況、經(jīng)營效益進一步評估。半年的租期是給自己留出的緩沖期，對是否繼續(xù)長期租賃或者尋找更合適的經(jīng)營地點再做出審慎決定。

半年緩沖期

關(guān)于北京世紀金源購物中心的銷售數(shù)據(jù)，并無過多明確的官方披露。不過，作為曾經(jīng)的“北京最大樓盤”北京世紀城的商業(yè)配套，世紀金源購物中心并不缺消費者。

有第三方機構(gòu)信息顯示，2018年，該項目年銷售額突破63億元，客流量達到北京地區(qū)最高，突破1900萬，日均區(qū)域客流量達3萬人次。

2019年，北京世紀金源購物中心實現(xiàn)銷售額76億元，僅次于北京SKP。2021年，北京世紀金源購物中心實現(xiàn)銷售額68億元。在該機構(gòu)披露的華北區(qū)購物中心銷售額排行榜中排名第三，位居北京SKP和北京國貿(mào)商城之后，全年客流3049萬人次。

巨無霸的項目體量，再加上強勢的銷售數(shù)據(jù)，北京世紀金源購物中心在海淀區(qū)，乃至整個北京市也長期處于頭部位置。

再加上海淀本就貧瘠的商業(yè)氛圍，世紀金源購物中心可以說是“獨霸”一方。去年5月末，海淀西北旺萬象匯開業(yè)，但距離世紀金源仍有約13公里的距離，難以瓜分世紀城周邊的購買力。

甚至在此之前，片區(qū)內(nèi)也僅有華聯(lián)萬柳店、新中關(guān)購物中心等，大而全的商業(yè)項目僅有世紀金源一家。無論是規(guī)模體量、可達性，世紀金源都是周邊世紀城、萬柳書院等小區(qū)居民的首選，其地位難以撼動。

北京世紀金源購物中心與金源新燕莎Mall可以說是共同成長，具有消費力的客群和熟悉的經(jīng)營場地可能再難找到更合適的。那么，之所以選擇短租期又會是什么原因？

在最新的公告中，王府井提及，續(xù)租期間租金、物業(yè)費等相關(guān)費用與原合同保持一致。

或許，財務(wù)考慮是原因之一。“短期內(nèi)的財務(wù)狀況可能影響承租方的決策。出于短期內(nèi)資金安排或預(yù)算限制，承租方可能需要時間調(diào)整財務(wù)狀況以應(yīng)對長期租賃的投入。”上述人士提到。

此外，短期續(xù)約也是一種談判策略，承租方可能在尋求租金優(yōu)惠等更有利的租賃條件，通過短期續(xù)約維持現(xiàn)狀，同時與出租方進一步談判長期合同。

“短租期也具備一定的靈活性，可能綜合考慮到周邊環(huán)境變化等，承租方需要保持一定的彈性，來適應(yīng)市場需求或是公司的戰(zhàn)略調(diào)整。”

在早期，商業(yè)項目多是以彌補片區(qū)配套不足，提升住宅整體價值的作用出現(xiàn)。而金源新燕莎Mall則是填補了王府井集團購物中心業(yè)態(tài)領(lǐng)域的空白或薄弱環(huán)節(jié)。當歷史使命完成以后，需要考量的可能也更多一些。

不過，在去年觀點新媒體對世紀金源商管集團總裁李赟采訪時，對方也曾表示，對于規(guī)模較大的自持購物中心，比如北京世紀金源購物中心等項目，亦著手進行大型改造。

若是如此，金源新燕莎Mall半年的續(xù)約也能解釋得通。