來源/獨(dú)角Mall

編輯/福貴

最近一個(gè)多月，深圳開出深圳天河城南區(qū)、坂田萬科廣場、萬豐海岸城、寶安華強(qiáng)廣場等重磅商業(yè)，為深圳“沉寂”的商業(yè)市場帶來新鮮血液。

其中，于9月26日開業(yè)的深圳寶安華強(qiáng)廣場是深圳華強(qiáng)集團(tuán)首次攜手集團(tuán)內(nèi)部文化產(chǎn)業(yè)熊出沒IP跨界合作，打造的全新購物和娛樂目的地。

時(shí)隔近一個(gè)月，筆者來到項(xiàng)目現(xiàn)場，一睹項(xiàng)目現(xiàn)狀。項(xiàng)目有何亮點(diǎn)？品牌陣容如何？開業(yè)近一個(gè)月，人氣如何？

本篇關(guān)鍵信息：

1）餐飲、親子業(yè)態(tài)陣容強(qiáng)大；

2）熊出沒IP吸睛，且配合IP打造特色商業(yè)空間；

3）空間打造上形成內(nèi)外首層循環(huán)；

4）與萬豐海岸城等商業(yè)體共同提升寶安北部商業(yè)勢能。

01

臨近塘尾地鐵站

電動(dòng)車是主要交通工具之一

規(guī)劃定位（20分）：17分

寶安華強(qiáng)廣場綜合體位于深圳重點(diǎn)打造的世界級商圈之一的空港會(huì)展商圈，總建筑面積達(dá)到88萬㎡，集購物中心、寫字樓、公寓、住宅等于一體。其中購物中心面積10萬㎡，是華強(qiáng)商業(yè)在大灣區(qū)的首個(gè)旗艦商業(yè)項(xiàng)目。

項(xiàng)目定位城市理想生活倡導(dǎo)者，涵蓋潮趣購物、親子、休閑、娛樂和美食，著力打造深圳西部理想生活之城。

并擁有“深圳首家空中花園式購物中心”“全國首家熊出沒主題購物中心”“福海首家大型綜合性購物中心”等多重標(biāo)簽。

其中，熊出沒主題是項(xiàng)目討論度最高的。

區(qū)位交通（15分）：13分

從大區(qū)位來看，項(xiàng)目所在的福海大空港片區(qū)，是深圳先進(jìn)制造業(yè)的高地，盤踞著大族激光、普博醫(yī)療、中集天達(dá)等高新制造業(yè)總部集群。同時(shí)在前海“擴(kuò)區(qū)”后，寶安往北一線的戰(zhàn)略地位提升，在灣區(qū)中的區(qū)位優(yōu)勢不斷凸顯。

從項(xiàng)目周邊來看，項(xiàng)目位于深圳寶安大道與鳳塘大道交匯處，臨近地鐵11號線塘尾站B口，與穗深城際鐵路福海西站直線距離約3公里。其中，寶安大道是貫穿寶安區(qū)南北的主干道，車流量巨大，能夠帶來潛在客流。

項(xiàng)目自帶的華強(qiáng)時(shí)代廣場公交首末站也已開通，目前車次可以連接南山、寶安兩區(qū)。

值得一提的是，寶安作為深圳非機(jī)動(dòng)車保有量最多的行政區(qū)，很多人短途出行都是使用電動(dòng)車（2022年數(shù)據(jù)顯示，寶安僅電單車達(dá)130萬輛）。在項(xiàng)目現(xiàn)場看到，道路周邊停滿了電動(dòng)車以及共享單車，已經(jīng)擺到了路口，也看到不少消費(fèi)者買完東西后直接騎著電單車離開。

只是當(dāng)行人與電動(dòng)車過多時(shí)，容易在路口形成擁堵，具有一定安全隱患。

02

超200家品牌

餐飲、親子業(yè)態(tài)強(qiáng)勢

業(yè)態(tài)品牌（30分）：25分

品牌招商上，項(xiàng)目緊扣年輕社交、兒童成長、家庭休閑娛樂、饕餮美食、生活配套等業(yè)態(tài)，引進(jìn)超過200個(gè)品牌商戶，其中首進(jìn)深圳、寶安及福海片區(qū)的品牌占比約30%，近40個(gè)品牌首進(jìn)深圳寶安區(qū)。

具體來看，

B1：引進(jìn)鵬泰生活超市深圳首店，這也是項(xiàng)目主力店。現(xiàn)場看到，超市內(nèi)選購商品的消費(fèi)者很多，收銀區(qū)需要排隊(duì)付款。

L1：該樓層主要布局餐飲、零售業(yè)態(tài)，其中零售業(yè)態(tài)又以中國黃金、周六福、六福珠寶、老鳳祥等黃金珠寶品牌和華為HES授權(quán)體驗(yàn)店、榮耀、VIVO、OPPO、小米之家等數(shù)碼電子品牌為主。門店內(nèi)咨詢買金的，體驗(yàn)電子產(chǎn)品的人不少。

餐飲包括星巴克、瑞幸、MANNER、喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、肯德基、麥當(dāng)勞、樂凱撒、卡瑪王子等，多為咖啡、茶飲、輕餐，且大多品牌落位在商場幾個(gè)出入口位置，起到吸引客流的作用。一些咖啡茶飲店外擺區(qū)坐著不少人。

L2：該樓層為零售區(qū)，落位了以純、錄上、西遇、北倉宜品、Nike、Adidas、李寧、特步、鴻星爾克等服飾品牌；美妝折扣品牌樂沙兒；潮流品牌潮美匯、名創(chuàng)優(yōu)品；折扣連鎖品牌好特賣等。

值得一提的是，位于這一樓層，主要售賣俄國貨的俄品臻選，吸引了不少人。

L3：該樓層主要布局親子業(yè)態(tài)，包含瑪米瑪卡、小豬班納、balabala、以純KIDS等兒童零售；銘將發(fā)景跆拳道、拳咖、蒲公英藝術(shù)教育等親子培訓(xùn)品牌；嘻鴨涂、溫室手作DIY、跳跳龍自然探索樂園；

以及方特旗下高人氣主題兒童樂園——熊熊樂園和魅影蒼穹電玩兩大主力店品牌。

同時(shí)也配套落位了絲域養(yǎng)發(fā)、熹睫美甲美睫、Color Me造型、天御盛璟健康管理中心等品牌。

在品牌布局上，基本上涵蓋了零售、娛樂體驗(yàn)等業(yè)態(tài)，既能滿足兒童娛樂，也能滿足高齡段客群消費(fèi)需求。相較于其它幾個(gè)樓層，當(dāng)時(shí)很明顯看到該樓層的人氣最旺，且“一拖幾”的家庭客群占了很大比例。

L4：這一樓層主要以餐飲美食為主，包括大鍋鏟貴州酸湯火鍋、肥霞烤肉料理、豬角砂鍋等深圳首店，大王潮汕牛肉火鍋、辣田田等寶安首店。

另外還有麻辣重慶火鍋、非烤勿擾自助烤肉、麺屋豬一、簡喜外帶壽司、老羅家臭豆腐、何記花甲、寬大師、魚你在一起等餐飲品牌。

位于該樓層的魔方·城市書房深圳首店也人氣不俗，門口“我在深圳”成為打卡點(diǎn)。

L5：該樓層以餐飲與休閑健身品牌為主，包括柳竹家、牛佬漢等深圳首店，好客家、榕樹頭雞煲、雙福御東北菜、阿娜爾等寶安首店，以及蛙來噠、吳莊等網(wǎng)紅餐飲品牌。

TT桌球棋牌俱樂部、鶴祥宮、飛鳥健身俱樂部等休閑健身品牌，以及拾光娃娃屋。

值得一提的是該樓層布局了二次元，這是當(dāng)前市場很火熱的業(yè)態(tài)，只是從現(xiàn)場來看，場內(nèi)二次元氛圍不夠，上來逛的人不多。

L6：該樓層落位了影院中影南方，小柴火湖南小炒等餐飲品牌，同時(shí)也有部分區(qū)域處于圍擋狀態(tài)，目測是還有品牌未落位。

03

跨層滑梯、網(wǎng)紅樓梯

全國首座熊出沒主題商場

空間場景（20分）：17分

整個(gè)項(xiàng)目采用開放式空間設(shè)計(jì)，同時(shí)又在每層建筑設(shè)置層層退臺(tái)，擴(kuò)大消費(fèi)者游逛的觀賞性和自由度，帶來更多自由社交的可能性。

在場景打造上，項(xiàng)目最大亮點(diǎn)之一是將華強(qiáng)集團(tuán)旗下文化科技板塊華強(qiáng)方特的知名IP熊出沒與商業(yè)進(jìn)行融合，打造成全國首座熊出沒主題購物中心。

《熊出沒》系列動(dòng)畫自2012年推出以來，網(wǎng)絡(luò)點(diǎn)擊量已超過3500億次，陪伴了中國眾多兒童和青少年成長，是極具知名度的動(dòng)漫IP。此次項(xiàng)目運(yùn)用這一動(dòng)漫IP，直接將動(dòng)畫場景照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

項(xiàng)目入口處是一尊高達(dá)10米的熊大巨型雕塑，這是華南地區(qū)唯一的熊出沒大型IP雕塑，算是商場的一個(gè)標(biāo)志性象征。圍繞著熊出沒IP，場內(nèi)還有如一樓中庭的強(qiáng)哥研究所，三樓的童趣樹洞，四樓的熊熊森林等場景，成為商場打卡點(diǎn)。

這些主題場景，以及主題美食街區(qū)——熊熊食堂、親子主題室內(nèi)游樂園——熊熊樂園，使得空間場景與商業(yè)零售形成互動(dòng)，強(qiáng)化了沉浸式體驗(yàn)。

動(dòng)線設(shè)計(jì)（15分）：14分

內(nèi)部動(dòng)線整體呈弧形或“回”字型，在內(nèi)部逛的時(shí)候不用走多少彎路。

同時(shí)，項(xiàng)目還利用扶梯打造多首層，如在外部廣場可以通過小型下沉廣場進(jìn)入超市區(qū)；還能通過飛天梯直達(dá)4樓餐飲區(qū)，而4樓餐飲區(qū)被打造成一個(gè)大平臺(tái)，這個(gè)大平臺(tái)不僅為消費(fèi)者提供了休憩的地方，還通過網(wǎng)紅樓梯、跨層滑梯與更高樓層相連，引導(dǎo)消費(fèi)者往上走。

相當(dāng)于除了地面層外，項(xiàng)目以4樓為節(jié)點(diǎn)，打造了一個(gè)內(nèi)部首層，實(shí)現(xiàn)內(nèi)外首層循環(huán)，同時(shí)利用餐飲美食的吸引力，吸引消費(fèi)者上樓，而在消費(fèi)者用餐后，會(huì)增加消費(fèi)者向上或向下走的可能性，延長消費(fèi)者在場內(nèi)停留時(shí)間。

其中，樓梯區(qū)有細(xì)節(jié)需要改進(jìn)，現(xiàn)場看到，不少人將樓梯區(qū)域作為吸煙區(qū)，而且煙頭隨處亂扔，而扔煙頭的垃圾桶就在不遠(yuǎn)處。

04

華強(qiáng)廣場、萬豐海岸城入市

助推寶安北部商業(yè)勢能提升

綜合評分（100分）：86分

通過對項(xiàng)目實(shí)地探訪，可以看出項(xiàng)目在零售層面并不強(qiáng)勢，沒有多少強(qiáng)力品牌，整體比較偏向大眾化消費(fèi)，對一些群體的吸引力不夠強(qiáng)。但在其它方面，寶安華強(qiáng)廣場有著自身優(yōu)勢。

1）以熊出沒這一IP，占領(lǐng)消費(fèi)者心智。

熊出沒的市場毋庸置疑，特別是低年齡段消費(fèi)者，基本是看著熊出沒長大的。項(xiàng)目以熊出沒為切入口，引起消費(fèi)者童年記憶，更容易吸引《熊出沒》動(dòng)畫受眾前往線下。

而這一消費(fèi)群體，00后已經(jīng)成長起來，逐漸成為消費(fèi)主力，10后乃至更小一代，一人出行會(huì)帶著全家一起，無形中增加客流。

2）餐飲、親子體驗(yàn)延長消費(fèi)者停留時(shí)間。

消費(fèi)者進(jìn)場后，需要讓消費(fèi)者留下來消費(fèi)，公共場景、電玩、影院、書店等等休閑體驗(yàn)類品牌，對各年齡層消費(fèi)者都有一定吸引力。

同時(shí)餐飲是項(xiàng)目重點(diǎn)打造的業(yè)態(tài)，從布局上來看，能發(fā)現(xiàn)商場4、5、6樓都布局了餐飲業(yè)態(tài)，1樓也有不少茶咖、輕食品牌，整體占比很高。

餐飲又用重餐+輕餐的方式，且小吃類沒有多少用餐時(shí)間限制，為消費(fèi)者帶來更多選擇性。

3）寶安北部區(qū)域商業(yè)分布較少切不均衡。

回溯過去幾年，深圳西部新開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目大多集中在寶安中心區(qū)、前海核心區(qū)一帶，如前海壹方城、歡樂港灣、萬象前海、寶安大仟里、前海壹方匯等。

機(jī)場往北一線則少有新開項(xiàng)目，較大體量的只有滿京華·杉杉奧萊，此前雖有如沙井京基百納廣場、天虹商場等存量商業(yè)體，但是這些項(xiàng)目與地鐵相距較遠(yuǎn)，且分布不均衡，相較于整個(gè)寶安區(qū)來說，難以滿足消費(fèi)者正常消費(fèi)需求。

今年，寶安區(qū)北部開出寶安華強(qiáng)廣場與萬豐海岸城兩大重磅商業(yè)，這些項(xiàng)目與此前的存量商業(yè)一起，直接提升了寶安偏北一帶的商業(yè)氛圍，附近消費(fèi)者也能在家附近休閑購物。

新項(xiàng)目入市能夠改變寶安商業(yè)布局不均衡的狀態(tài)，進(jìn)一步強(qiáng)化深圳西部商業(yè)勢能。

而寶安華強(qiáng)廣場開業(yè)之初吸引了眾多家庭客，等客群逐漸穩(wěn)定，其后續(xù)發(fā)展也值得期待。