出品/新商業(yè)之家

2025年上海商業(yè)市場的內(nèi)卷態(tài)勢仍在延續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上海新開及調(diào)改項目超過50個，總規(guī)模近400萬方。大量新項目陸續(xù)入市，在供應(yīng)過剩、同質(zhì)化競爭加劇的背景下，不同項目的市場前景將會呈現(xiàn)顯著分化。

在這片內(nèi)卷加劇的紅海中，哪些項目將面臨巨大壓力？哪些又有望脫穎而出？

壓力之下，精準(zhǔn)定位與創(chuàng)新運營或?qū)⒊蔀殛P(guān)鍵。結(jié)合現(xiàn)有商業(yè)環(huán)境，同質(zhì)化項目在過剩競爭中持續(xù)承壓，2024年的部分新商業(yè)已經(jīng)顯露出這種趨勢，尤其是部分區(qū)域性飽和項目、缺乏特色的小體量商業(yè)體或?qū)⒚媾R更大壓力。

新商業(yè)之家也在今年籌開的諸多項目之中，梳理了有望脫穎而出、值得重點關(guān)注的項目。

頭部企業(yè)主導(dǎo)的旗艦級綜合體

頭部聚集效應(yīng)明顯加劇，例如ITC Maison、陸悅天地、前灣印象城MEGA等央企、國企、港資的頭部商管企業(yè)的品牌資源和運營能力依然是新開商業(yè)的“護城河”。

陸悅天地

張江科學(xué)城16萬方新商業(yè)

由陸家嘴商業(yè)開發(fā)的陸悅天地坐落于張江科學(xué)城核心區(qū)域，總建筑面積約16.6萬㎡，包含集中式商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、獨棟商業(yè)等多元建筑形態(tài)。項目立面設(shè)計采用的龍鱗狀拼接的幻彩板及玻璃幕墻和裸眼3D屏幕帶來強視覺沖擊感，室內(nèi)特別打造了“探索空間”活動空間、拱形結(jié)構(gòu)的“時空廊橋”、跨三層挑空的“云所社區(qū)”、帶有弧形LED裝置的“金星中庭”等特色區(qū)域。

項目商業(yè)部分共規(guī)劃了超400家店鋪，以“運動+”“寵物+”“青少年成長+”生活方式，打造了“青少年成長中心”“萌寵樂園”“水星能量場”“木星超食空”等特色主題空間和業(yè)態(tài)組合。目前，項目火星部分已率先亮相，完整體預(yù)計于2025年下半年開放。

鑫耀·光環(huán)Live 二期

年輕·智造·玩新場

鑫耀·光環(huán)Live，是由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投共同組建的鑫耀中城大型綜合體內(nèi)的商業(yè)體。

項目二期以“年輕·智造·玩新場”定位，計劃將于2025年第二季度開業(yè)，是一座商業(yè)建筑面積10.5萬平方米的生活綜合體，含地下地上商業(yè)及街區(qū)式商業(yè)。

二期項目精心打造了三大特色中心——專業(yè)運動中心、復(fù)合文娛中心、玩新生活中心。其中“專業(yè)運動中心”，將與久事體育攜手共創(chuàng)徐匯西最高規(guī)格國標(biāo)級專業(yè)體育場館；“復(fù)合文娛中心”則是由國際建筑大師隈研吾大師親自操刀設(shè)計，具有強烈標(biāo)志性特色的地標(biāo)劇場，以及攜手寰時影院，智造行業(yè)最高技術(shù)規(guī)格CINITY影院系統(tǒng)、特色影廳；“玩新生活中心”不僅是差異化特色業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新消費體驗，更是2萬平方米戶外綠地空間與場景運用的玩新戶外空間。

前灣印象城MEGA

國際化社交度假漫游灣

上海前灣印象城MEGA，印力于上海西虹橋片區(qū)的首個MEGA產(chǎn)品。項目作為國家級規(guī)劃前灣商務(wù)區(qū)的核心商業(yè)體，身處具有深厚歷史積淀的成熟中產(chǎn)別墅社區(qū)華漕核心地塊，是上海西部區(qū)域在建的最具綜合效應(yīng)的全業(yè)態(tài)超大規(guī)模購物中心。

上海前灣印象城MEGA以 “國際化社交度假漫游灣”為定位，聚焦品質(zhì)家庭和年輕客群，以迭代性區(qū)域首店和創(chuàng)新概念店、最全戶外及Lifestyle品牌矩陣、高飽和式餐飲業(yè)態(tài)、穿透性社交場景體驗為引擎，構(gòu)建自然生態(tài)與國際生活交融的「社交度假消費」型MEGA產(chǎn)品。

區(qū)域綜合體規(guī)劃總體量達40萬平方米，包含：26萬方的前灣印象城MEGA（停車位：2000+）、已開業(yè)的4.8萬方Costco中國首店及11萬方5A寫字樓鴻橋國際商務(wù)中心。三者組成的超級綜合體將合力共生，提升前灣區(qū)域消費能級，促進上海國際化商業(yè)生長。

ITC MAISION

新鴻基頂配奢場逐步入市

總投資近334億元，新鴻基開發(fā)打造的的ITC MAISION超級綜合體項目預(yù)計將在2025年起分階段開業(yè)。項目坐擁1、9、11三條軌交，不僅規(guī)劃了370米浦西第三高地標(biāo)建筑、超37萬平方米超甲級寫字樓、18萬平方米高端住宅、一座六星級酒店等多元業(yè)態(tài)，還有體量高達27.9萬平方米的巨型購物中心。

購物中心部分為地上5層地下6層設(shè)計，外觀和室內(nèi)設(shè)計均由國際著名建筑公司Lead 8擔(dān)任，不僅有獨一無二的戶外綠化休閑空間，還有中央時尚生活大道、行人有蓋天橋等。

除了超乎想象的齊全業(yè)態(tài)，項目也引入了劃時代級別的娛樂體驗配套，包括IMAX影院、奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)溜冰場、空中歌劇院、現(xiàn)代藝術(shù)文化街等，未來將重塑整個徐家匯的城市風(fēng)貌。

上海華潤中心

超180米天際線塑造城市新地標(biāo)

上海華潤中心，東臨興業(yè)太古匯、西鄰張園，總建面約13萬方，地下4層，地上塔樓38層，建筑高度約180米，是兼具辦公、商業(yè)、文化等多種高端業(yè)態(tài)一體的超高層項目。根據(jù)規(guī)劃，該項目北部引入了一個城市步行廣場，在張園里弄的東側(cè)建立了主要的入口節(jié)點，從而將歷史遺址與主要道路和地鐵線路無縫連接，串聯(lián)起新舊元素的微妙平衡。其首層及1-2層為商業(yè)，辦公大堂抬升在3層，在16米的高度俯瞰張園歷史建筑群。

太平洋新天地

上海最大6500平超維度全景天幕

太平洋新天地總體量約 39 萬平方米、由三座甲級辦公樓和 Xintiandi Galleria 商業(yè)體組成。延續(xù)新天地街區(qū)原有肌理的基礎(chǔ)上，項目進一步擴大建筑尺度，主軸東臺路及 Xintiandi Galleria 頂部由上海最大的6500平超維度全景天幕覆蓋，打造 24 小時全天候多元活力中心。

以“在地新生”為理念，東臺路步行街將在復(fù)興古玩花卉市集的基礎(chǔ)上煥活全新文化與社交體驗；經(jīng)平移保留的歷史建筑章太炎故居、喇格納小學(xué)，連同 4000 平米文化藝術(shù)多功能交流空間，呈現(xiàn)兼具在地質(zhì)感和國際視野的文化藝術(shù)內(nèi)容。

項目預(yù)計在今年入市，并與已建成的新天地區(qū)域形成互補與聯(lián)動，呈現(xiàn)一個兼具商務(wù)商業(yè)、品質(zhì)生活、人文社交、綠色健康可持續(xù)發(fā)展的世界級復(fù)合功能都心區(qū)。

文、旅、產(chǎn)、研等多元融合的主題化商業(yè)

在文旅融合和“入境旅游第一站”的勢能下，具有文旅屬性的主題化商業(yè)項目擁有傳播資源和客流優(yōu)勢，有潛力轉(zhuǎn)化為商業(yè)勢能，例如金山的愛琴�！だ_紛里、A.F.A等都具有突圍潛力。

同樣，產(chǎn)城融合趨勢下的商業(yè)項目也享有特定主題的產(chǎn)業(yè)紅利，有機會結(jié)合運營特色，脫穎而出。

漕河涇M＋

北楊人工智能小鎮(zhèn)的產(chǎn)城融合商業(yè)

北楊人工智能小鎮(zhèn)朱梅路TOD漕河涇M+作為華之門繼2024年西岸夢中心后第二子，坐落于具有全球影響力的人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人工智能全域應(yīng)用示范區(qū)、國際化智能產(chǎn)城融合區(qū)。

“漕河涇M+”商業(yè)項目集中分布于徐匯華涇北楊人工智能小鎮(zhèn)。作為鏈接辦公園區(qū)、生活社區(qū)、商業(yè)街區(qū)的重要支點，M+以“科學(xué)家社區(qū)Hyperlink”的定位，讓科創(chuàng)產(chǎn)研轉(zhuǎn)化為“數(shù)字智能、快樂聯(lián)接”，集中服務(wù)于北楊人工智能小鎮(zhèn)且鏈接周邊居民，共同構(gòu)筑一個智慧、樂享、活力、共創(chuàng)的社區(qū)空間。

上海A.F.A

魔都全新藝術(shù)商業(yè)項目

上海A.F.A秉持“Art for life, Art for all”的理念，將打造一個集生活購物、商務(wù)辦公、藝文活動及綠色公園于一體的“藝享之城”。項目主要由ROJO藝文空間、A.F.A購物中心、A.F.A辦公樓、THE PARK藝術(shù)生活公園四大部分組成。

A.F.A購物中心的建筑面積約5萬平方米，以創(chuàng)造精致有趣、愜意松弛的高品質(zhì)“藝術(shù)生活”方式為定位，目標(biāo)引入山系生活、極限戶外等愛好型（Hobbies）零售以及精致雜貨、藝術(shù)書店、餐飲、咖啡、酒吧等多元化業(yè)態(tài)組合。

愛琴�！だ_紛里

全國首個國際IP樂高樂園旗艦商業(yè)

愛琴海·繽紛里地處上海樂高樂園度假區(qū)核心區(qū)域，占地約7.4萬㎡。項目緊扣“親子家庭+新青年”的主力客群，突出“樂園化運營、商業(yè)中心和休閑度假”三重功能，推動百萬級年客流量有效轉(zhuǎn)化。

項目用文旅思維打造空間體驗，開發(fā)了全新“街區(qū)即景區(qū)”雙景點運營模式，不僅將承接樂高樂園閉園后的多維延時體驗，更能提供豐富時尚的生活方式新體驗。與樂高樂園兩者實現(xiàn)1+1>2，打造兼顧多元業(yè)態(tài)的一站式家庭出游目的地。

在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，愛琴�！だ_紛里融合了半開放式盒子、中心廣場及主題街區(qū)的建筑設(shè)計，規(guī)劃樂享野趣生活、文化生態(tài)生活、繽紛歡聚生活三大特色區(qū)域，并結(jié)合樂園與金山在地元素，打造特色店型，構(gòu)建全新消費場景。

同時，愛琴�！だ_紛里引進100+首進品牌及多個創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，打造零售、體驗、娛樂、寵物業(yè)態(tài)的全國首創(chuàng)店型和互動內(nèi)容、專注于文化內(nèi)容、生活方式、IP旗艦、藝術(shù)策展、時尚潮流等互動體驗業(yè)態(tài)、引進全球旗艦美食，充分展現(xiàn)野趣生活的繽紛色彩。

填補區(qū)域消費空白

2025年，浦東唐鎮(zhèn)、普陀桃浦等長期缺乏商業(yè)配套的區(qū)域?qū)⒂瓉硐M補足，介于區(qū)域的消費能力，商業(yè)項目或?qū)⒊尸F(xiàn)較高的完成度。此外，閔行莘莊和嘉定江橋等區(qū)域也將有旗艦級商業(yè)煥新或新開品牌商業(yè)，開啟一輪商業(yè)能級提升。

浦發(fā)唐城印象天地

城市中心生態(tài)社交生活場

浦發(fā)唐城印象天地，以地鐵為樞紐HUB，精心打造一個城市中心生態(tài)社交生活場，從“家庭"和“社交"雙重維度出發(fā)，錙定城市核心片區(qū)住戶社交生活需求，打造一個交匯“城市感、生長力、煙火氣"于一體的15分鐘開放式能量社交生活圈，成為以生活方式為導(dǎo)向的新一代品質(zhì)社區(qū)商業(yè)。

浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯

浦發(fā)印力共造唐鎮(zhèn)區(qū)域高品質(zhì)商業(yè)

上海浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯將自然與活力相融合，用建筑激活社區(qū)商業(yè)價值，將共享社區(qū)融入商業(yè)空間。為年輕人提供了一個城市多元的活力綠洲，在這里他們可以向往自然探索綠意生活，感受到輕逸舒適的生活態(tài)度，找回內(nèi)心的向往。

TOP金光匯

普陀桃浦最大體量商業(yè)體

TOP金光匯坐落于軌交15號線祁安路站上蓋，由普陀區(qū)城投公司開發(fā)，整體設(shè)計理念為“區(qū)域功能綜合體概念”，集地鐵上蓋商業(yè)、社區(qū)文化培訓(xùn)、租賃住宅于一身，旨在打造一處具有歸屬感、舒適感和治愈感的未來生活歡樂空間。

項目商業(yè)面積約3.5萬方，共六層，包括地下二層和地上四層，其中地下二層與地鐵15號線祁安路站通道直接相連，涵蓋了生活購物、娛樂休閑、餐飲美食、健身運動、兒童培訓(xùn)及游樂等多重業(yè)態(tài)，提供無縫銜接的購物體驗。

上海仲盛世界商城

14年老牌巨無霸商城煥新

位于閔行區(qū)的上海仲盛世界商城作為已開業(yè)14年的老牌巨無霸商場以“都市綠洲，立體公園”為定位開啟煥新升級。

除定位的時代性煥新外，項目的硬件設(shè)施和商戶品牌也將同步進行調(diào)整和升級。通過打開封閉空間，打造開放式的都市立體公園；連接公園，聚集休閑生活方式，品牌方面也將切入更為細(xì)分消費的需求，打造更符合當(dāng)下流行趨勢的品牌矩陣。

龍湖歡肆江橋

龍湖全新商業(yè)產(chǎn)品線

位于江橋北虹橋核心地段的龍湖歡肆江橋，是嘉定全新雙軌交TOD商業(yè)體�！笟g肆」作為龍湖在2023年8月才宣布開發(fā)的全新商業(yè)產(chǎn)品線，主打以品質(zhì)公寓+活力街區(qū)混合空間的運營模式，為“Z時代”年輕人，提供集聚溫暖居所、豐富美食、多元體驗及同好圈層的城市資源聚落。

FFC濱江·新里

徐匯濱江未來精致生活方式范本

FFC 濱江·新里為徐匯濱江復(fù)星中心核心商業(yè)部分，位于上海黃金水岸，背靠4000億產(chǎn)業(yè)集群，是由復(fù)星攜手國際知名建筑師事務(wù)所——KPF打造的約22萬方徐匯濱江地標(biāo)綜合體。

該項目定位為西岸精致生活方式中心，案名FFC釋意為“Forever Forward ,New Lifestyle Choices. 自在由新”，表達永遠(yuǎn)向新，自在隨心的生活態(tài)度，將以藝術(shù)，自然，共生為商業(yè)核心價值，提供西岸未來精致生活方式的范本。