出品/獨角Mall

撰文/福貴

時隔近一年，再次前往香港實地考察，更能感受到香港頂層商業與下沉市場間的折疊。

一邊是自通關后，受租金下調影響，奢侈品牌重返香港，開出新店或擴大經營面積。如最近LV被傳將擴大海港城店面積至四層，將在K11 MUSEA開設4萬平方呎的大店。

另一邊則是香港零售業復蘇并沒有多少改善，更糟糕的是本土居民反向消費，前往內地其它城市。

這直觀體現在香港零售業總銷貨價值跌跌不休；核心商圈租金一降再降，商鋪空置率上升；以及一些港企的財報上。

同時，在這次前往香港的過程中，相較新聞上發布的數字，更能切身感受到香港零售業籠罩在陰霾下，就如當天的天氣一樣陰沉。

盡管寒氣未散，但香港奢侈品市場的發展，表面上看起來很繁榮。

這一情形，除了香港擁有全球金融中心的頭銜、成熟的奢侈品營商環境、城市文化藝術產業配套、以及大量高凈值客群及家庭外，還與當前租金處在低位有關。

將時間線稍微拉長，大衛生事件疊加大陸市場稅費降低、海南免稅店發展，以及日元貶值，內陸消費者赴港購物的熱情持續下降，使得Prada、Tiffany、Valentino等品牌逃離香港。

香港奢侈品市場從曾經的巔峰跌落谷底，與近幾年海南的熱度，形成鮮明對比。

一直到去年，香港奢侈品市場才開始慢慢復蘇。

傳Prada去年租下香港K11 MUSEA的兩層樓，開出全新旗艦店，面積達743㎡；

Hermes將香港利園店擴充為三層樓；

CHANEL去年在利園租下兩層寫字樓，面積達2787㎡；在銅鑼灣渣甸街京華中心租下兩層合計面積達1765㎡的店鋪；

LV去年重返時代廣場，租下1393㎡的復式鋪位；

今年，LV計劃對位于海港城的門店進行擴容，或開出4層店鋪，同時傳將在香港K11 MUSEA開設4萬平方呎的全新門店；

特別是中環置地廣場，去年開啟為期三年、投資超70億港元的翻新計劃，其中Cartier、CHANEL、DIOR、Hermes、LV、Prada等奢侈品牌承諾出資高達6億美元。

這次重大改造升級，涉及面積超過2.1萬㎡，將使項目主要奢侈品牌租戶在置地廣場的租用面積增加一倍。

頂流品牌重新押注香港市場，讓人感覺香港將再次回歸亞洲購物天堂。

在股市交易方面，南向資金瘋狂涌入，能夠看到內地投資者對香港股市的信心，積極情緒明顯。

數據顯示，2025以來，港股通資金持續凈流入，港股通資金計凈流入約4387億港元，凈流入非必需性消費1291億港元，凈流入資訊科技業948億港元，凈流入金融業850億港元。

對比2024年的凈流入資金7470.17億元，今年已經達到去年的58.7%。

另外，香港在大力推動家族辦公室，從國金金融中心向國際財富管理中心轉型，強化了香港長期發展前景。

然而，在零售業板塊，發展仍然低迷，最基本的信號是香港零售業貨值仍然在下滑，難見增長。

先來看看此次在香港看到的一些場景：

廣東道的奢侈品長廊，每一次看都能感受到金錢的味道，但與以前大排長龍的景象比，這次去，基本沒看到排隊現象，在海港城靠海岸一側，組隊拍照的人倒是挺多；

星光大道，人流量仍然很大，但是看到明顯的一幕，有些人在飯點時候，坐在邊上長凳上，就著礦泉水，吃著面包；

在油尖旺一帶隨機走了幾條街，進了幾家購物商場，步數將近3萬步，常�？吹接腥烁糁鴻淮翱吹陜壬唐�，但是一路上看到提袋的消費者不多，曾經比較旺的街邊藥店、化妝品店，人雖有，但不像以前那樣，要擠來擠去；

一些低價店，可以看到挑選的人還挺多；

在彌敦道的特色商業街柏麗購物大道，整條街道裝修不錯，被拆分成68個鋪位，但有19個鋪位空著。其中六福珠寶、FILA、大疆、豐澤電器等占據幾個鋪位，也有些門店低價大甩賣，品質參差不齊。

很顯然，受赴港旅客和香港本土居民消費結構性變化，盡管前往香港的旅客數字有所增長，但香港零售市場復蘇步伐并未如預期獲得明顯改善。

香港特區政府統計處最新公布的數據顯示，2025年1至2月香港零售業總銷貨值臨時估計為648億港元，較去年同期錄得7.8%跌幅。

而這已是香港零售業連續12個月下跌。

同時香港商鋪成交也持續承壓，今年1月商鋪成交84宗，環比下降23.6%，總金額17.15億港元，環比縮水34.8%；2月商鋪成交45宗，金額8.94億港元按年降13.7%，財團加速處置低回報物業。

各核心區街鋪租金也仍遠低于歷史高位。

位于銅鑼灣羅素街20號地下鋪位，面積約1000平方呎，連跌6個年度首見升幅，最新應課差餉租值360萬港元，按年大漲20%，但對比高峰期的1248萬港元，跌71%。

同樣位于羅素街、已結業的變形金剛餐廳所在的38號朝陽中心地下A、B鋪、1樓A鋪，面積合計約5200平方呎，最新應課差餉租值為1728萬港元，按年升9.9%，但較6年前的7224萬港元，跌76%。

位于尖沙咀1881 heritage地下8號，面積約3900平方呎，最新應課差餉租值為1548萬港元，按年下跌9.79%，相較高位時的1.05億港元，跌85%。（資料來源：差餉物業估價署）

香港房地產市場2025年第一季回顧及展望報告中，戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，第一季度的商鋪租賃活動以尖沙咀海防道最為活躍，部份在原區已有據點的租客認為現時租金已降至可負擔水平，雖然游客消費模式已改變且銷售額不復以前，但在成本可控的情況下仍原意作出租賃決定。

消費市場低迷，抑制投資回報率，使得零售業和商鋪交易仍需等待消費復蘇與利率拐點，市場需要更強勁的經濟提振信號，為消費者帶來信心。

對比頂層市場與下沉市場，奢侈品巨輪轟鳴向前，LV等品牌在香港不停打造空中樓閣。

而頂層的狂歡，難以掩蓋星光大道長凳上啃面包的消費者、不用排隊的商店的現狀，普通零售仍在泥潭中越陷越深。

對于一個城市商業發展來說，頭部品牌有著超強虹吸能力，能夠鎖定那一小撮富豪圈層，也能吸引次級品牌聚集。

但普通零售也是城市商業的重要組成部分，往前看，當年很多人去香港，并不只是購買奢侈品，也有很多人購買奶粉、藥品、化妝品等大眾消費品。

如今來看，匯率優勢消失，沒有什么優惠，外來客購物熱情降低，加之本地消費降級，香港零售生態出現根本性斷裂。

這樣的變化，加速了香港零售業兩極分化，讓香港城市商業有一種淪為頂級品牌巨型廣告牌的感覺。

香港零售業想要復蘇，仍需要一定時間。

最近的一則消息顯示，美國宣布對中國加征34%的“對等關稅”，隨后中國政府宣布反制措施，決定對原產于美國的所有進口商品同樣加征34%關稅。

而香港財政司長陳茂波則表示，香港會繼續保持自由貿易港地位，不會跟隨內地實行對美國加征34%關稅的政策。

香港與內地實行的不同關稅政策，繼續實行0關稅，意味著在香港購買美國商品，會有較大的價格優勢。

另外，一份官方發布的數據顯示，2023年美國是香港第三大貿易伙伴，雙邊商品貿易總額達603億美元；美國對香港的貿易順差過去10年達2715億美元，是其全球貿易伙伴中最高。

香港與美國間的貿易關系緊密，在加征關稅政策下，或許會有更多美國商品進入香港。

這或許會成為消費者前往香港購物的一大推動力，香港商業或許也會因此出現新轉機。