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撰文/劉子棟

7月10日晚間，一紙公告攪動杭州商業地產市場。

武林商圈平靜格局被打破。百大集團發布公告顯示，該公司宣布與恒隆地產簽署20年租賃合同，將位于延安路546號的杭州百貨大樓南、北樓物業租予恒隆，租期自2028年4月1日起。

意味著，現時為銀泰百貨大本營武林總店B、C館的4.2萬平方米商業空間，將在三年后掛上恒隆招牌。

值得注意的是，此時距離2026年上半年，杭州恒隆廣場零售部分開業尚有約一年時間。

未開業，便已籌謀擴容40%商業空間。這場提前布局，揭示了杭州高端商業地產的卡位戰進入白熱化階段。

從杭州大廈的翻新、萬象城品牌持續汰換、湖濱銀泰in77再次擴容，到SKP建設逐漸推進、新鴻基江河匯IFC躊躇滿志、恒隆的步步為營，一場圍繞城市核心地段與高端客群的爭奪戰，早已打響。

未雨綢繆的商業版圖

恒隆是于2018年加入戰局。

當年5月，恒隆地產經過7個多小時鏖戰336輪競拍，以107.3億元價格拿下武林商圈杭州武林天水單元XC0105A地塊（百井坊地塊），溢價高達118.5%，樓面價錄得每平方米5.53萬元，創下杭州商業用地單價紀錄。

次年9月，當時任集團董事長陳啟宗與杭州政府官員共同揮鍬動土時，他宣稱要將該項目打造為“華東地區首屈一指的綜合商業地標”。

事實上在此之前，陳啟宗已多次在公開場合表達對地塊的喜愛之情，更稱“百井坊地塊項目”為“杭州市中心的中心”。

這番贊美之詞不無道理。掛上招拍掛市場之前，百井坊地塊就長期被稱為杭州絕版商業用地。查閱過往報道，“核心商圈”“黃金寶地”“絕版地塊”“浙江最具商業價值”是在這幅地塊身上用得最多的形容詞。

地塊原屬城市更新工程，從2009年便開始啟動動遷工作。同一時間，項目被定位為杭州市和浙江省的重點工程，拆遷面積約10萬余平方米，涉及1251戶居民，86家商鋪單位。鑒于所處地理位置，其也被認為是杭州下城區歷史上難度最大、影響最廣的民生、發展和文化保護工程。

直到2018年5月成功出讓，百井坊地塊從做地到成熟經歷了將近十年的時間，拍地成功的恒隆地產自然對地塊倍加重視。

設計方案顯示，這個總投資160億元的巨無霸項目，建筑面積達39萬平方米，規劃包含10.59萬平方米高端購物中心、9.56萬平方米五座甲級辦公樓及3.81萬平方米空間的浙江首家文華東方酒店。

七年磨一劍，2024年7月，杭州恒隆廣場高達150米的T2辦公樓率先封頂，成為僅次于浙江環球中心的武林商圈第二高樓。2025年，五座辦公樓將按照計劃分階段竣工落成。

而來自今年1月24日舉辦的恒隆地產2024年業績發布會上所公布，杭州恒隆廣場零售部分預計2026年上半年開業，目前71%已租出，租戶陸續進場，租戶比例：服裝飾品51%、餐飲25%、消閑及娛樂17%，其他7%。

另外市場消息，一線奢侈品牌中Hermès已確認入駐，Louis Vuitton、Chanel等也在洽談中。再加上此次租下一街之隔的武林銀泰百貨B、C區，能為恒隆地產在與頭部品牌的談判中增加不少籌碼。

只因此前杭州恒隆廣場處于武林商圈延安路、體育場路、中山北路、鳳起路圍起來的一片社區之中東南西三邊均被現有物業阻擋，存在沿街展示面過窄的先天缺陷。

但當2028年新租約生效后，項目除增加約4.2萬平方米體量外，亦能在體育場路與延安路交界的T字型三岔路口，新增近200米沿街面寬，滿足更多品牌的展示與落位需求。

百大集團公告顯示，它與恒隆地產的租約，租金標準為3750萬元/季度，即每年1.5億元，且每三年，租金在前一個周期租金標準基礎上遞增4.5%。但在此基礎上，在合同期限的前2年，會分別減免3個月的租金。

以此計算，恒隆地產在20年租約期內，一共將支付租金超33億元。算上還需投入一定的資本性支出做改造，恒隆對杭州項目的總投入將上升至200億元級別。

杭州重奢戰云密布

恒隆的強勢押注，正在改寫杭州高端商業的勢力版圖。

在此之前，杭州重奢商場行業呈現杭州大廈（杭州大廈購物城）、杭州萬象城、湖濱銀泰in77三座百億奢場“三足鼎立”的態勢。尤其在武林商圈，杭州大廈幾乎是“一家獨大”。

資料顯示，杭州大廈成立于1988年，5年后提出“商場創名牌，商品做品牌”的經營理念，商業部分正式開張。

自此開始杭州大廈逐步向高端零售進發——1998年，聯合兼并新天龍商廈；2004年，Louis Vuitton在此落地中國百貨商場首家“店中店”。同年，Hermès簽約入駐；2009年，引進Chanel浙江首店，中國第三個精品店；2013年、2021年Louis Vuitton分別完成多次擴容升級……

在經歷數次規模擴張后，杭州大夏如今由A、B、C、D座以及中央商城（E座）五個商業空間組成，商業體量達到27萬平方米。

或許是為了應對即將到來的“貼身肉搏”。2024年，杭州大廈斥資6000余萬元，對重奢品牌最集中的A、B座外立面、內院以及周邊外環境進行裝修提升，包括A、B座外廣場和通道形成的T型街區，將建成一個國際時尚媒體中心。

與硬件升級同時進行，杭州大廈繼續提升奢侈品牌矩陣。2023-2024年分別引進Harry Winston、Graff、Buccellati、Boucheron、De Beers等頂奢珠寶品牌浙江首店。

另外，杭州大廈也在B座的4F設立奢侈高定區——杭州大廈沙龍（HZT SALON），吸引10余家高級時裝、珠寶品牌進駐。

包括Cartier開出全球首家獨立沙龍、Loro Piana落地全球第二家尊享沙龍、Van Cleef & Arpels中國首家尊享沙龍、Bulgari中國獨立沙龍、Graff中國首家獨立沙龍、Dior中國第三家獨立沙龍……

截至目前，杭州大廈已成為國內少有的頂奢品牌齊全度較高的商場之一，擁有“品類+獨家資源”護城河。

但杭州大廈整體項目南北跨度大，各館之間素質和檔次不同。因此，杭州大廈自2024年開始向商旅文綜合運營路線轉型，一邊鞏固國際名牌、引入更多首店，一邊在餐飲和年輕化上發力。例如現時中央商城（E座）就做起了動漫、潮玩業態。

其余兩個重奢項目，杭州萬象城位于錢江新城商圈，定位華潤M1重奢項目，商業體量也達到27萬平方米，于2010年開業。

據了解，杭州萬象城雖沒有杭州大廈那般齊全的頂級奢侈品牌供應，但也有Louis Vuitton、Dior、Prada、Gucci、Zegna、Moncler 、Cartier、Van Cleef & Arples、Bottega Veneta、Loro Piana等品牌坐鎮，另外亦獨家引進了全省首家Miu Miu。

同時，杭州萬象城整體設計、品類布局和營運風格等則更多元更年輕化，熱門戶外品牌、餐飲品牌上更強。

尤其是二期時尚生活方式氛圍濃厚。例如項目二期民心路外街“On街”，通過引入亮化裝置、藝術地標、潮流餐飲等元素，就被打造為“杭州夜生活首選地”。

而湖濱銀泰in77位于湖濱商圈，西湖岸邊的獨特位置。該項目2011年開業，目前商業體量約23萬平方米，但在不斷地擴容中。

雖然同為高端商業，不過湖濱銀泰in77的定位更潮流新銳，常年成為杭州購物中心人流最多的項目之一。

一方面其擁有杭州唯二Hermès，以及Louis Vuitton、Gucci、Moncler、Balenciaga、Tom Ford等奢侈品牌，另一方面十分注重引入潮流首店。

例如在主打“Z世代”的地下B1、B2層，近年就陸續引進原創設計手機配件品牌Puui噗又、口腔護理品牌參半、頭飾品牌Likio、原創設計水杯品牌CHAKO LAB、Kpop主題韓系文創店PinkDojo、毛絨玩具品牌集合店盒屯BOXTOWN、香氛生活品牌3rd universe第三宇宙等。

據悉，湖濱銀泰in77長年保持每年30%的品牌調整率，包括在2024年就新引入了近30家首店品牌。

對杭州恒隆廣場來說，如果杭州萬象城、湖濱銀泰in77在距離上還能產生一定的緩沖作用，那么來自杭州大廈的壓力是最直接的。

況且不少奢侈品牌已經在杭州開設了二店甚至三店，杭州IFC、杭州SKP也正在路上，要想在三大成熟項目懷中扣下一塊肉，以及與招商能力極強的SKP、新鴻基對抗。杭州恒隆廣場是一個必須成功的項目，因此體量擴充是必經之路。

而且就恒隆地產內部來觀察，杭州恒隆廣場的零售建筑面積也處于中下游水平。

杭州恒隆廣場為激烈競爭做好提前準備：通過租賃百大集團物業獲得的4.2萬平方米空間，如同圍棋中的“做眼”，將原先較為孤立的商業體擴展為更完整的群落，商業體量也拓展至15萬平方米水平。

接下來，就看它與重奢品牌們能夠達成多大的默契了。