其所在的寶龍城市生活廣場(chǎng)，是寶龍集團(tuán)在鄭州東區(qū)打造的城市名片以及鄭州市重點(diǎn)工程。3年前開(kāi)業(yè)時(shí)的盛況仿佛仍在眼前，可惜，康城奧特萊斯的境況跟關(guān)門(mén)相差無(wú)幾。

      對(duì)于各種百貨、大賣(mài)場(chǎng)此起彼伏地歇業(yè)，公眾似乎已經(jīng)麻木，不過(guò)對(duì)于在商業(yè)地產(chǎn)界有“小萬(wàn)達(dá)”之稱(chēng)的寶龍集團(tuán)而言，一切可能才剛剛開(kāi)始。

　　虛假繁榮？

　　2003年就從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，寶龍集團(tuán)應(yīng)算是轉(zhuǎn)型較早的。“近十年的經(jīng)驗(yàn)讓寶龍?jiān)谶x址、開(kāi)發(fā)方面積累了許多資源和經(jīng)驗(yàn)，也吸引了很多優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商。”寶龍地產(chǎn)宣傳經(jīng)理耿秋麗告訴記者。

　　而寶龍“大老板”許健康和“小老板”許華芳幾年里在接受媒體采訪時(shí)必然提及的就是其三大產(chǎn)品系列：面向一線城市的社區(qū)級(jí)鄰里購(gòu)物中心、面向二線城市的區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心以及面向三四線城市的城市商業(yè)中心。

　　這也是寶龍的主要開(kāi)拓方向。

　　不過(guò)據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前寶龍城市廣場(chǎng)還主要分布在二三線城市，其2011年的項(xiàng)目主要在宿遷、洛陽(yáng)、無(wú)錫玉祁、青島李滄等二三線城市的新區(qū)，2012年則主要在江蘇鹽城、青島即墨、常州、泉州安溪這些城市布局，至于一線城市的項(xiàng)目，大多還在開(kāi)發(fā)中。

　　對(duì)于這樣的布局，上海貝茲投資發(fā)展公司華中區(qū)首席代表謝濤告訴記者，作為外資的寶龍集團(tuán)是地方政府在招商引資的香餑餑，尤其是二三線城市規(guī)劃的新區(qū)或者城市副中心位置，“用商業(yè)的概念和規(guī)劃以很低廉的價(jià)格拿到土地，但位置往往不會(huì)太好。”

　　鄭州寶龍城市廣場(chǎng)便是一例，其與青島城陽(yáng)廣場(chǎng)相似，都位于新區(qū)，距離市中心30公里，靠近機(jī)場(chǎng)，商業(yè)氛圍并不濃厚。

　　不僅如此，寶龍城市廣場(chǎng)的體量往往也較大。以江蘇鹽城寶龍城市廣場(chǎng)為例，作為鹽城首個(gè)城市綜合體，總建筑面積47萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物中心、商業(yè)步行街、住宅等眾多業(yè)態(tài)。

　　寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁許華芳也解析了寶龍商業(yè)地產(chǎn)的主要模式：寶龍城市廣場(chǎng)以購(gòu)物中心為核心，并根據(jù)不同城市的實(shí)際情況選擇不同的檔次。綜合體原則上持有和銷(xiāo)售各占50%，讓商業(yè)和住宅互相增值。

　　以鹽城項(xiàng)目為例，許華芳指出，購(gòu)物中心作為核心商業(yè)是由公司持有經(jīng)營(yíng)，商業(yè)步行街則對(duì)外銷(xiāo)售，以滿(mǎn)足城市居民的商業(yè)投資需求。

　　購(gòu)物中心和商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)模式、流線配置等原則基本一致，但具體的業(yè)態(tài)布局和考慮到投資和消費(fèi)的不同，也會(huì)有所微調(diào)。在鹽城的項(xiàng)目中，商業(yè)街全部是餐飲，而購(gòu)物中心則集休閑娛樂(lè)購(gòu)物為一體。

　　“以前從地產(chǎn)的角度做商業(yè)，現(xiàn)在則必須從商業(yè)的角度做地產(chǎn)。”謝濤用這句話形容寶龍地產(chǎn)目前的本質(zhì)。他指出，從地產(chǎn)角度做商業(yè)，目的就是為了銷(xiāo)售并回款，而非經(jīng)營(yíng)。

　　正如謝濤所言，通過(guò)銷(xiāo)售，寶龍的成績(jī)也看似很華麗。

　　寶龍地產(chǎn)2012年中期業(yè)績(jī)顯示：營(yíng)業(yè)額28億元，較去年同期增長(zhǎng)43%；凈利潤(rùn)總額12.3億元，其中租金及管理費(fèi)收入為2.41億元，比去年同期增長(zhǎng)70%，土地儲(chǔ)備842萬(wàn)平方米。

　　
　　兩手都要抓，兩手都不硬

　　這樣的業(yè)績(jī)，離不開(kāi)現(xiàn)有項(xiàng)目的貢獻(xiàn)。

　　耿秋麗告訴記者，目前寶龍?jiān)谌珖?guó)有36個(gè)項(xiàng)目，其中25個(gè)城市廣場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)工或營(yíng)業(yè)，其他為住宅項(xiàng)目。而寶龍2012中報(bào)也顯示：包括今年9月即將開(kāi)業(yè)的河南新鄉(xiāng)寶龍城市廣場(chǎng)，在營(yíng)業(yè)自持商場(chǎng)達(dá)到12個(gè)。其中2011年開(kāi)業(yè)的6個(gè)項(xiàng)目出租率超過(guò)90％，商場(chǎng)客流增加23％。

　　寶龍?jiān)谄渲袌?bào)中也明確了開(kāi)始注重質(zhì)的提升：要形成三條產(chǎn)品線的業(yè)態(tài)和品牌組合，70％為全國(guó)戰(zhàn)略性標(biāo)桿品牌;兩年內(nèi)通過(guò)品牌和業(yè)態(tài)的突破，推出1~2個(gè)具有全國(guó)影響力的標(biāo)桿性項(xiàng)目。

　　不過(guò)這似乎也說(shuō)明了：寶龍目前在全國(guó)并無(wú)具全國(guó)影響力的標(biāo)桿性項(xiàng)目。

　　“沒(méi)有一家做得特別好。”蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶這樣評(píng)價(jià)寶龍的城市廣場(chǎng)，他告訴記者，寶龍?zhí)?#8220;貪心”，招商+自有品牌兩手抓，可惜兩手都不硬。

　　“這種兩條腿走路的模式目前連萬(wàn)達(dá)都沒(méi)有走好。”在宋延慶眼里，擁有強(qiáng)大的供應(yīng)商資源、發(fā)展百貨和影院等自有品牌、甚至為了配套專(zhuān)門(mén)成立文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)的萬(wàn)達(dá)在全國(guó)都很少有標(biāo)桿性項(xiàng)目，更別說(shuō)寶龍了。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，寶龍城市廣場(chǎng)在招商方面詬病難除。正如謝濤所言，以銷(xiāo)售商鋪的目的做商業(yè)，經(jīng)營(yíng)能力不會(huì)太強(qiáng)。

　　一位不愿透露姓名的咨詢(xún)師也告訴記者，在招商方面，寶龍引入了許多二流品牌，除了主力店為T(mén)ESCO樂(lè)購(gòu)、永輝、蘇寧等，其他配套大牌幾乎沒(méi)有。

　　記者查閱了寶龍城市廣場(chǎng)今年即將開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目招商情況，主要商家有蘇寧、永輝超市、拉夏貝爾、艾格、ME&CITY、屈臣氏、必勝客、肯德基等。

　　宋延慶告訴記者，如果在三線城市，一流大牌不愿意去進(jìn)駐，但是像雅戈?duì)?/a>、鴻星爾克這些品牌或許愿意。“但是這些經(jīng)銷(xiāo)商也在算一筆賬，相比進(jìn)駐寶龍，沿街的大店鋪和專(zhuān)賣(mài)店可能也很不錯(cuò)，在寶龍廣場(chǎng)，除了各種費(fèi)用不說(shuō)，如果商家因招商不足或其他原因組織不來(lái)客流量，反而全給了開(kāi)發(fā)商賺房租了。”

　　一個(gè)更現(xiàn)實(shí)的例子是，“許多品牌商對(duì)寶龍不滿(mǎn)意，連獵頭公司推薦的職業(yè)經(jīng)理人都不太愿意去寶龍。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

　　對(duì)此，記者致電寶龍全國(guó)招商副總?cè)~桂蘭，其表示沒(méi)有權(quán)利接受采訪。

　　也許是寶龍自己意識(shí)到了這樣的尷尬，從2011年開(kāi)始高調(diào)培養(yǎng)自有品牌百貨——寶萊百貨。當(dāng)時(shí)，寶萊百貨還在上海舉行了招商會(huì)，寶龍的目標(biāo)是，未來(lái)寶萊百貨的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)將落在二三線城市。其中2011年計(jì)劃在青島李滄、即墨、鹽城、宿遷新開(kāi)4家店。

　　不過(guò)截至目前，寶龍商業(yè)品牌宣傳部負(fù)責(zé)人告訴記者，目前寶萊百貨在全國(guó)有4家，山東和江蘇各兩家。但因?yàn)閷毴R百貨目前發(fā)展得并不順利，其負(fù)責(zé)人表示不愿接受采訪。

　　沖擊波將至

　　其實(shí)不順利都不足以代表寶龍現(xiàn)在的狀況，因?yàn)槭聦?shí)比這個(gè)更凄涼。

　　“全國(guó)各地都在關(guān)。”上述業(yè)內(nèi)人士這樣描述寶龍?jiān)谌珖?guó)的營(yíng)業(yè)情況——當(dāng)然，寶龍官方對(duì)此仍然否認(rèn)。不過(guò)從青島到鄭州，就在今年下半年，主力店因業(yè)績(jī)不佳而瀕臨關(guān)店，似乎也在印證著上述的事實(shí)。

　　在青島城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)，其主力店——春天奧特萊斯客流稀少。據(jù)悉，春天奧特萊斯于2011年7月入駐城陽(yáng)寶龍城市廣場(chǎng)，在這之前是康城奧特萊斯，因業(yè)績(jī)不佳而退出。

　　一位男裝品牌的銷(xiāo)售人員表示，她所在的商戶(hù)一個(gè)月能銷(xiāo)售一萬(wàn)元就已經(jīng)不錯(cuò)了。“一個(gè)店鋪平均雇三個(gè)店員，每個(gè)店員平均工資2000元，人工費(fèi)用算下來(lái)就要6000元。其中還要刨去交給寶龍廣場(chǎng)的扣點(diǎn)和水電、辦公等費(fèi)用，這樣下來(lái)基本上是不賺錢(qián)的。”

　　而鄭州寶龍城市廣場(chǎng)的主力店——康城奧特萊斯，據(jù)鄭州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理王宇介紹，康城奧萊正在升級(jí)，目前看掉了一部分品牌，打算再引進(jìn)一部分新品牌，關(guān)于之前的定位以及經(jīng)營(yíng)，王宇不愿意多說(shuō)。

　　不過(guò)生活在鄭州的謝濤一直以為，這家?jiàn)W萊早已關(guān)閉。事實(shí)上，奧萊在中國(guó)已經(jīng)衍生成一種業(yè)態(tài)了。真正的奧萊，首先是折扣，其次一定要有品牌。謝濤告訴記者：“有特殊渠道能拿到好品牌的尾貨才能做。國(guó)內(nèi)好的奧萊一般都是給有零售背景的企業(yè)，如北京燕莎、上海百聯(lián)等來(lái)做，商業(yè)地產(chǎn)做奧萊一般都是偽奧萊，目的是為了套現(xiàn)。”

　　事實(shí)上，不僅是主力店，其他店鋪更如此。“國(guó)內(nèi)許多店都面臨關(guān)掉或者半營(yíng)業(yè)的狀態(tài)，比如鄭州寶龍除了蘇寧和大商以外，其他的店鋪基本上是半營(yíng)業(yè)狀態(tài)，洛陽(yáng)也差不多。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，寶龍本身存在先天不足，后天畸形的問(wèn)題。先天不足主要是前期選址不到位。

　　盡管寶龍的定位是城市的副中心或者是城市規(guī)劃的新區(qū)，宋延慶告訴記者，真正的原因是市中心一方面沒(méi)有地，即便有，地價(jià)也很高，不容易拿到。而另一方面，許多地方政府看到外資就眼紅，在開(kāi)曼群島設(shè)立、老板是澳門(mén)人的寶龍集團(tuán)對(duì)于內(nèi)地政府，尤其是三線城市的地方政府是非常好的招商引資對(duì)象。許多政府寧肯抓錯(cuò)，也要抓住。

　　但是這樣往往風(fēng)險(xiǎn)也高。匆匆拿地——快速規(guī)劃、招商——用商業(yè)概念出售商鋪，回籠資金——后期經(jīng)營(yíng)甩給商業(yè)公司——經(jīng)營(yíng)能力弱導(dǎo)致商鋪關(guān)閉、撤離。

　　這樣的惡性循環(huán)實(shí)際上是在住宅地產(chǎn)被調(diào)控后炒起來(lái)的，“加上萬(wàn)達(dá)的來(lái)勢(shì)洶洶讓眾多新加入的隊(duì)伍總以為商業(yè)地產(chǎn)有金礦，有人預(yù)測(cè)，如果中國(guó)地產(chǎn)明后年有大的危機(jī)的話，商業(yè)地產(chǎn)首當(dāng)其沖。”宋延慶這樣提出了自己家的擔(dān)憂(yōu)。

　　而以寶龍一貫“多拿地，少開(kāi)工”的風(fēng)格，一俟危機(jī)來(lái)，拿什么挺過(guò)去？

　　■ 鏈接

　　寶龍集團(tuán)由澳門(mén)實(shí)業(yè)家許健康于1990年在澳門(mén)創(chuàng)立，1992年開(kāi)始投資大陸�，F(xiàn)已發(fā)展成為集地產(chǎn)、商業(yè)、酒店旅游業(yè)、信息業(yè)、工業(yè)為一體的多元化大型外資企業(yè)集團(tuán)。

　　寶龍地產(chǎn)作為其支柱產(chǎn)業(yè)，2009年在香港上市。1990年，寶龍集團(tuán)投資房地產(chǎn)業(yè)，2003年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，先后在福州、鄭州、洛陽(yáng)、新鄉(xiāng)、泰安、煙臺(tái)、青島、蚌埠、蘇州、鹽城、無(wú)錫、常州、天津等25個(gè)城市建設(shè)了25個(gè)集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、休閑、游樂(lè)、文化、酒店式公寓等功能為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)品牌——寶龍城市廣場(chǎng)。
　�。ㄖ腥A合作時(shí)報(bào)·超市周刊 記者 趙曉娟）

　　新聞1+1
　　鄭州康城奧萊進(jìn)退維谷

　　在國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)界，寶龍集團(tuán)的品牌與聲望無(wú)需贅言。其主力產(chǎn)品“寶龍城市廣場(chǎng)”，有著“比肩萬(wàn)達(dá)”的發(fā)展效率與自信。

　　外界較為認(rèn)可的寶龍集團(tuán)跨步零售業(yè)的時(shí)間是2009年。當(dāng)時(shí)，其地產(chǎn)項(xiàng)目在此時(shí)已達(dá)17個(gè)，深入蘇、皖、豫等數(shù)省，且多在二線以下城市。

　　“搶在萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)之前，率先占據(jù)潛力城市的核心地段、待成長(zhǎng)新區(qū)。”寶龍集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)發(fā)展路線明噪中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)江湖。但與之而來(lái)，則是物業(yè)招租的麻煩。

　　寶龍集團(tuán)更希望外界對(duì)其涉足零售業(yè)的時(shí)間推延至2011年。因這一年，它創(chuàng)建了新一代寶龍城市廣場(chǎng)的核心主力店，自營(yíng)百貨品牌寶萊。更重要的是，率先登場(chǎng)的康城奧特萊斯并不能為其爭(zhēng)光。

　　如青島康城奧萊，是寶龍涉水零售業(yè)最早的發(fā)源地，其在2009年6月開(kāi)業(yè)，2011年1月撤場(chǎng)。

　　而在鄭州，“分批遣散員工、管理團(tuán)隊(duì)解散、清兌會(huì)員積分、與商戶(hù)重簽合約、大面積空鋪求租”，上述非正常現(xiàn)象，時(shí)下在鄭州康城奧特萊斯或已發(fā)生或仍在發(fā)酵。鄭州康城奧萊發(fā)展中的境遇，在河南零售圈內(nèi)竟無(wú)人意外。

　　甚至在同行看來(lái)，這是一個(gè)地產(chǎn)商入錯(cuò)行后引發(fā)了一系列失誤：在錯(cuò)誤的地點(diǎn)、錯(cuò)誤的時(shí)間，選擇了錯(cuò)誤的奧特萊斯商業(yè)業(yè)態(tài)。其結(jié)果，必然如此。

　　在“奧特萊斯與鄭州市場(chǎng)匹配度”的問(wèn)題上，某知名百貨品牌河南區(qū)高管堅(jiān)持否定意見(jiàn)。其稱(chēng)，”

　　要做成奧特萊斯業(yè)態(tài)必須具備三塊資源：品牌資源;有沒(méi)有大量的貨源，可以支持一年消費(fèi)者都能買(mǎi)到折扣商品。最后，品牌在這個(gè)地區(qū)的認(rèn)知度有多高。

　　顯然鄭州不是國(guó)際品牌被認(rèn)知度高的市場(chǎng)。同時(shí)，高端品牌在中國(guó)的店鋪數(shù)量、商品仍是半饑餓狀態(tài)。所以，奢侈品品牌商為鄭州康城奧萊供應(yīng)折扣商品的幾率為零。
　�。�楊霄）