來(lái)源/觀點(diǎn)指數(shù) 

撰文/馮彩云

期內(nèi)，五一假期的消費(fèi)熱潮給市場(chǎng)帶來(lái)很大的提振作用，這背后有報(bào)復(fù)性消費(fèi)、相關(guān)部門各類消費(fèi)促進(jìn)舉措的共同作用。

樣本企業(yè)假期前也推動(dòng)大量新項(xiàng)目入市，在打響知名度和吸納新消費(fèi)會(huì)員的同時(shí)，收獲消費(fèi)和客流的雙向增長(zhǎng)。

新項(xiàng)目獲取上，期內(nèi)樣本企業(yè)更加注重優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的獲取，華潤(rùn)萬(wàn)象生活期內(nèi)通過(guò)合作的方式獲得上海、深圳等一線城市核心區(qū)位項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)權(quán)。與此同時(shí)，大宗交易市場(chǎng)也迎來(lái)了零售商業(yè)項(xiàng)目的成交，均被不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)拿下。

樣本項(xiàng)目方面，新店引入的品牌中首店、限時(shí)店等占據(jù)較大比重，其中限時(shí)店因限定概念對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)的吸引力。此外，樣本項(xiàng)目還注重和五一、520等節(jié)日活動(dòng)結(jié)合，進(jìn)行營(yíng)銷。

大批量項(xiàng)目集中入市，五一銷售、客流雙增長(zhǎng)

報(bào)告期內(nèi)恰逢五一假期，全國(guó)零售商業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)了大批量項(xiàng)目供應(yīng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)共33個(gè)城市有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，總計(jì)開(kāi)業(yè)47個(gè)項(xiàng)目，新增入市體量348萬(wàn)平方米。

其中，重慶、佛山、杭州及蘇州有3個(gè)以上項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。一線城市方面，深圳有2個(gè)項(xiàng)目開(kāi)出，其余的三個(gè)城市則各有1個(gè)項(xiàng)目入市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

值得注意的是，期內(nèi)入市項(xiàng)目的種類覆蓋較廣，除購(gòu)物中心之外，還有社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)以及奧萊，項(xiàng)目類型較為豐富，如龍湖集團(tuán)的樂(lè)山恒邦龍湖星悅薈、百聯(lián)股份的青島百聯(lián)奧特萊斯廣場(chǎng)等。

樣本企業(yè)方面，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，17家樣本企業(yè)有新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)貢獻(xiàn)了22個(gè)項(xiàng)目，總供應(yīng)體量215萬(wàn)平方米，占全國(guó)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目數(shù)量和體量的46.8%和61.8%。

其中，以新城控股、珠海萬(wàn)達(dá)商管和龍湖集團(tuán)為代表的3家企業(yè)有不止1個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，其余的14家企業(yè)均僅有1個(gè)項(xiàng)目入市。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

具體來(lái)看，除華潤(rùn)萬(wàn)象生活、龍湖集團(tuán)這類商業(yè)規(guī)模較大，保持穩(wěn)定入市節(jié)奏的企業(yè)外，瑞安新天地這類項(xiàng)目打造周期較長(zhǎng)的企業(yè)也迎來(lái)了新項(xiàng)目。期內(nèi)開(kāi)業(yè)的上海蟠龍?zhí)斓卣w規(guī)劃超50萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積7.5萬(wàn)平方米，歷經(jīng)四年建設(shè)完成，為開(kāi)放式街區(qū)的商業(yè)形態(tài)。

作為瑞安在上海的第7個(gè)項(xiàng)目，瑞安新天地Urban retreat城市微度假概念下的第一個(gè)項(xiàng)目，上海蟠龍?zhí)斓啬壳叭腭v了140家品牌，包括近20家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店，其中包括全國(guó)首店及特別概念店。

武商集團(tuán)走出湖北的首個(gè)項(xiàng)目武商Mall南昌，也依然延續(xù)了武漢武商的高端定位，引入包括La Prairie、HELENA RU-BINSTEIN、Tom Ford等國(guó)際高化在內(nèi)的26大重奢名品。但該項(xiàng)目能否適應(yīng)南昌市場(chǎng)，在高端商業(yè)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，還待時(shí)間考驗(yàn)。

五一作為春節(jié)后的第二個(gè)大型節(jié)假日，被寄予了較大的消費(fèi)期許。而在重大節(jié)假日前后推動(dòng)新項(xiàng)目入市，也是運(yùn)營(yíng)商采取的常見(jiàn)運(yùn)營(yíng)策略，背后主要是出于打響知名度和吸納消費(fèi)會(huì)員的需求。

從核心一二線城市消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，五一期間9個(gè)核心一二線城市的消費(fèi)數(shù)據(jù)表現(xiàn)突出，重點(diǎn)商圈客流量、銷售額增長(zhǎng)明顯，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的零售企業(yè)亦是如此。不僅相較2022年同期增長(zhǎng)，同比2019年疫情前也同樣實(shí)現(xiàn)提升。

來(lái)源：公開(kāi)資料，觀點(diǎn)指數(shù)整理

樣本企業(yè)上，從愛(ài)琴海集團(tuán)、中駿商管等披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，期內(nèi)的五一節(jié)假日為零售商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)了大量的客流，客流和銷售同比雙增長(zhǎng)成為普遍現(xiàn)象。如中駿商管的旗下項(xiàng)目五一期間的銷售額和客流量均實(shí)現(xiàn)提升，分別提升50%和72%。

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觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，五一消費(fèi)熱潮的背后，不僅是報(bào)復(fù)性消費(fèi)的結(jié)果，也離不開(kāi)地方政府和商戶等各方的共同努力。

如上海舉辦第四屆“五五購(gòu)物節(jié)”，打響12個(gè)標(biāo)桿活動(dòng)IP，全市有超過(guò)1000個(gè)活動(dòng)。而深圳 五一假期也開(kāi)展了新一輪促消費(fèi)活動(dòng)，發(fā)放總金額超6000萬(wàn)元的消費(fèi)券。以上舉措在刺激消費(fèi)市場(chǎng)活力的方面，起到了一定程度的積極作用。

企業(yè)重視優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)獲取，大宗交易市場(chǎng)活躍度上升

期內(nèi)，以華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園文商旅為代表的樣本企業(yè)，在輕資產(chǎn)市場(chǎng)上均有所斬獲。其中，前者獲取的項(xiàng)目較為優(yōu)質(zhì)，均位于上海、深圳等一線城市，主要通過(guò)與私募基金和不動(dòng)產(chǎn)資管機(jī)構(gòu)合作獲取，如位于深圳福田CBD核心商圈的深圳平安金融中心。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，華潤(rùn)萬(wàn)象生活目前在深圳已運(yùn)營(yíng)7座購(gòu)物中心，在上海已運(yùn)營(yíng)5座購(gòu)物中心，在管項(xiàng)目達(dá)9個(gè)。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來(lái)通過(guò)類似方式，其有望持續(xù)增加在以上城市的項(xiàng)目規(guī)模。

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碧桂園文商旅在報(bào)告期內(nèi)也繼續(xù)有新項(xiàng)目增加，這對(duì)其輕資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)起到較大作用。值得注意的是，企業(yè)獲取的大部分項(xiàng)目均位于三四線城市，未來(lái)的租金收益空間可能有限。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與其較為欠缺一二線城市核心地段商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)，未來(lái)需要積累更多不同類型項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

資本市場(chǎng)方面，珠海萬(wàn)達(dá)商管第三次提交的招股書在期內(nèi)失效，能否順利上市的不確定性再次增加。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，這與珠海萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)下面臨較大債務(wù)壓力有關(guān)，其面臨境內(nèi)外債務(wù)集中到期的問(wèn)題，正和境內(nèi)的銀行進(jìn)行談判，試圖延長(zhǎng)一些項(xiàng)目貸款的到期時(shí)間。

此外，也與目前的市場(chǎng)大環(huán)境有一定關(guān)聯(lián)。由于商管、物管的市場(chǎng)下行，上市難以獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可并得到高估值，而今年港交所對(duì)于地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)上市的態(tài)度也比較謹(jǐn)慎，成功上市并不容易。

報(bào)告期內(nèi)，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)到公開(kāi)市場(chǎng)上的零售商業(yè)資產(chǎn)相關(guān)的大宗交易有2宗，分別為GIC收購(gòu)華潤(rùn)置地旗下北京萬(wàn)象城項(xiàng)目70%股權(quán)，以及基匯資本收購(gòu)廣州佛羅倫薩小鎮(zhèn)項(xiàng)目。前者底層資產(chǎn)為購(gòu)物中心，后者則為奧萊小鎮(zhèn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，GIC收購(gòu)華潤(rùn)置地旗下北京萬(wàn)象城項(xiàng)目股權(quán)，是華潤(rùn)置地減少成本投入，提升資金利用效率的一種舉措。與此同時(shí)，GIC也能獲得國(guó)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心資產(chǎn)股權(quán)，未來(lái)能通過(guò)分紅或者退出獲取收益。

更進(jìn)一步而言，華潤(rùn)出售項(xiàng)目股權(quán)或許也有資管方面的考慮，目前消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的放開(kāi)，給商業(yè)地產(chǎn)的退出提供了新路徑。未來(lái)，華潤(rùn)置地旗下的較多商業(yè)資產(chǎn)有望實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升和退出。

而房地產(chǎn)私募基金管理公司基匯資本收購(gòu)廣州佛羅倫薩小鎮(zhèn)，則是通過(guò)旗下管理基金及有限合伙企業(yè)的共同投資完成。資料顯示，基匯資本在亞太地區(qū)（包括中國(guó)內(nèi)地和香港）擁有超過(guò)18年的商業(yè)、工業(yè)、住宅和零售物業(yè)的投資和物業(yè)改造經(jīng)驗(yàn)，管理資產(chǎn)金額達(dá)357億美元。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，基匯資本收購(gòu)該項(xiàng)目，出于對(duì)中國(guó)的奢侈品市場(chǎng)的看好，該項(xiàng)目主營(yíng)奢侈品奧特萊斯，總可出租面積達(dá)62200平方米，基匯將通過(guò)資產(chǎn)優(yōu)化方式提升競(jìng)爭(zhēng)力。

樣本項(xiàng)目青睞限時(shí)店，節(jié)日式營(yíng)銷熱度不減

樣本項(xiàng)目方面，期內(nèi)觀點(diǎn)指數(shù)觀察下的樣本項(xiàng)目期內(nèi)有新店開(kāi)業(yè)，其中不乏首店、限時(shí)店等具有代表性的店鋪，此外還有部分重裝開(kāi)業(yè)的店鋪。

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其中，限時(shí)店占比相較上個(gè)報(bào)告期有所上升，這與五一節(jié)假日有關(guān)，和工作日相比節(jié)假日有更多的出行客流，帶來(lái)更多的展示機(jī)會(huì)和成交量。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，高端零售品牌開(kāi)出的限時(shí)店數(shù)量較多。如深圳萬(wàn)象天地開(kāi)業(yè)的高端生活方式品牌melt season全國(guó)首家主題限時(shí)店「帷幕」，北京三里屯太古里開(kāi)業(yè)的GEM DIOR高級(jí)珠寶及腕表系列限時(shí)精品店等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，限時(shí)店一般會(huì)以限定、新品發(fā)布、個(gè)性化定制為賣點(diǎn)，對(duì)于消費(fèi)品牌尤其是辨識(shí)度較高、以高收入客群為目標(biāo)的奢侈品牌而言，較大程度上能通過(guò)引流直接產(chǎn)生進(jìn)階銷售，提升消費(fèi)者的消費(fèi)頻率，此外對(duì)于品牌產(chǎn)品和形象推廣也能起到一定作用。

此外，五一是全年的重要節(jié)假日，也成為高端商業(yè)項(xiàng)目舉辦活動(dòng)的重要節(jié)點(diǎn)。期內(nèi)，上海恒隆廣場(chǎng)開(kāi)啟“GAME OF WONDER”歡樂(lè)慶典活動(dòng)，時(shí)間為4月22日至5月3日，以創(chuàng)意游戲裝置等豐富消費(fèi)者體驗(yàn)，此外還有知名品牌呈獻(xiàn)獨(dú)家、首發(fā)及限量臻品等。

期內(nèi)的520，也成為大眾造節(jié)的代表，零售商業(yè)項(xiàng)目積極發(fā)力。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，以上的部分限時(shí)店圍繞520主題，如成都遠(yuǎn)洋太古里的蒂芙尼520限時(shí)體驗(yàn)空間、北京SKP的DE BEERS 520限時(shí)精品店等，迎來(lái)一波營(yíng)銷潮。