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撰文/陳玲

在演講過(guò)后，田維龍百忙中抽空和我們分享了他對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的探索和思考。

作為現(xiàn)任大悅城控股商業(yè)管理中心總經(jīng)理，此前他曾說(shuō)過(guò)一句話：“先天好的項(xiàng)目未必最終走得遠(yuǎn)，而先天條件差的項(xiàng)目未必沒有機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Γ玫倪\(yùn)營(yíng)商比好的項(xiàng)目更重要。”

大悅城是商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，大悅城商業(yè)項(xiàng)目全國(guó)布局達(dá)45個(gè)（重資產(chǎn)30個(gè)+輕資產(chǎn)15個(gè)），在營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)，總商業(yè)面積達(dá)到374萬(wàn)平方米。

其中，大悅城購(gòu)物中心作為核心商業(yè)品牌，上半年購(gòu)物中心銷售額達(dá)到196億元，同比增長(zhǎng)14%；客流量達(dá)到1.7億人次，同比增長(zhǎng)24%；平均出租率保持在94%的高位。

田維龍告訴我們，疫情之后，消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和生活方式都發(fā)生了變化，對(duì)于場(chǎng)景、情緒和空間都有一些新的需求。與此同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于性價(jià)比的要求也更強(qiáng)烈：“價(jià)格要合適，產(chǎn)品質(zhì)量要好，這是一些傳統(tǒng)零售受到?jīng)_擊的原因。”

而且，消費(fèi)主力軍尤其是年輕客群的消費(fèi)有了更多個(gè)性的要求。

“自我價(jià)值的認(rèn)同，文化自信下的追求發(fā)生了很大變化。”他分析，這種變化的根本原因是這批年輕人的成長(zhǎng)環(huán)境有所變化，見識(shí)更多，增強(qiáng)了傳統(tǒng)文化自信。同時(shí)對(duì)于品牌和消費(fèi)的個(gè)性需求增強(qiáng)了，不會(huì)盲目追求一些名牌，更多是需要品牌和自我價(jià)值認(rèn)同達(dá)成一致，所以出現(xiàn)了一大批新的品類和品牌。

在他看來(lái)，未來(lái)中國(guó)的商業(yè)會(huì)越來(lái)越好，現(xiàn)階段是重新洗牌、提升、優(yōu)化的階段。

據(jù)介紹，今年大悅城會(huì)將重心放在四個(gè)方面：首先是重點(diǎn)抓產(chǎn)品迭代和升級(jí)，包括從場(chǎng)景打造到產(chǎn)品業(yè)態(tài)的組合，到營(yíng)銷要形成“大運(yùn)營(yíng)，大數(shù)據(jù)、大會(huì)員、大服務(wù)”有效的閉環(huán)。

第二是積極迎接商業(yè)資產(chǎn)證券化。近期，備受關(guān)注的西南地區(qū)首單消費(fèi)REIT——華夏大悅城商業(yè)REIT正式成立，首募規(guī)模為33.23億元。

該筆REITs的底層資產(chǎn)為成都大悅城，項(xiàng)目于2015年底開業(yè)，2021-2023年度銷售額分別為20.4億元、23.3億元、25.4億元，客流量分別為1865.47萬(wàn)、1658.44萬(wàn)及2120.78萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入分別為3.02億、2.40億及3.35億元。

田維龍稱，這個(gè)項(xiàng)目很優(yōu)質(zhì)，去年和今年會(huì)沖刺30億元的銷售規(guī)模，“因?yàn)榇髳偝堑亩ㄎ粵]有奢侈品，所以30億是很不容易的。”

他相信，成都大悅城這只REIT會(huì)受到很多投資者以及老百姓的喜歡。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，華夏大悅城商業(yè)REIT在發(fā)售期間得到了市場(chǎng)熱烈響應(yīng)，發(fā)售比例配售前的總募集規(guī)模達(dá)48.124億元（含戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下發(fā)售和公眾發(fā)售），是其擬募集規(guī)模（33.23億元）的1.448倍。

田維龍稱REITs是一場(chǎng)“及時(shí)雨”，一方面解決企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的問題，將一些優(yōu)良資產(chǎn)變現(xiàn)，另一方面能夠給公眾提供一個(gè)很好的投資渠道。

第三是在營(yíng)銷方面。據(jù)了解，2024年，大悅城提出商業(yè)營(yíng)銷4.0，即生活方式的營(yíng)銷，將自然、人文和商業(yè)場(chǎng)景進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，最終為消費(fèi)者帶來(lái)松弛感、情緒化以及全新的生活方式。

比如，成都大悅城倡導(dǎo)公園式生活場(chǎng)景，將生態(tài)和自然進(jìn)行結(jié)合；上海靜安大悅城打造的是夜經(jīng)濟(jì)，煙火生活的天臺(tái)空間；西安大悅城打造13朝古都的國(guó)潮國(guó)風(fēng)的生活空間等等。

“繼續(xù)為年輕人提供潮流的生活場(chǎng)景，使年輕消費(fèi)客群在大悅城購(gòu)物中心場(chǎng)景內(nèi)買單，最終做到為情緒價(jià)值復(fù)購(gòu)，是大悅城在持續(xù)發(fā)展中要堅(jiān)持做的事情。”

第四是穩(wěn)健發(fā)展。田維龍稱，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，大悅城會(huì)聚焦自己的長(zhǎng)板和優(yōu)勢(shì)，穩(wěn)健推進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。