聯商快訊：2022年全國兩會召開在即，全國人大代表、步步高董事長王填今年兩會已準備9份建議。其中之一是《關于實體企業自持商業不動產，融資不計入房地產調控范疇的建議》。具體內容如下： 

案由：

近年來，在經濟下行壓力和宏觀調控下，商業不動產發展在逐步放緩，而此次突發疫情對零售、餐飲、娛樂等行業的沖擊，也對商業不動產帶來巨大壓力，也使我們更直觀的看到經濟部門之間的緊密共生關系，更需關注商業不動產在經濟發展和社會穩定等方面的作用。 

案據：

一、商業不動產不同于住宅，應將商業不動產從房地產調控中分出來。從價值屬性來看，商業不動產的價值與經營績效有著顯著的正相關，本質上是以經營為抓手的服務業，是靠實干和艱苦經營創造的價值，而住宅價值受益于自然升值；從收益屬性來看，商業不動產的收益率較為理性，毛租金收益率一般為5%-8%，按照商業不動產50萬億元的存量，每年租金的潛在財富效應可達3萬億元，如若參照國際市場30%的證券化水平，可形成逾15萬億元的可投資市場，具有較強的財富效應。

二、中國房地產的問題是一個系統問題，其調控也應是在全面系統化的平衡和抉擇中推進。商業不動產作為空間載體，其提供的空間服務是產業發展的重要生產要素，對于解決社會就業、滿足人民群眾消費轉型和促進經濟發展有著重要的作用。對商業不動產的一刀切，大大抵消了住宅調控的效果，喪失了利用商業不動產來重塑中國房地產和金融循環的機會，壓制了中國商業不動產的活力，延緩了本該蓬勃發展的城市空間服務的升級，實際上嚴重阻礙了中國城市競爭力的塑造。 

建議：

1、將商業不動產從住宅調控中解放出來

商業不動產不同于住宅，具有較強的生產性基礎設施屬性，涉及眾多行業和眾多個體，服務無數中小微商戶和大眾群體，產業調控對于商業不動產應該區別對待，房地產調控的對象應是住宅市場調控，應將“房地產調控”改為“住宅市場調控”。

2、實施積極的金融政策支持

由于商業不動產整體貸款額度受制于整個住宅調控，銀行將商業不動產項目列入房地產控制類貸款，造成商業不動產貸款審批難，建議商業不動產貸款額度從房地產總額調控中分離出來，支持與實體密切相關的商業不動產貸款審批，配套中長期貸款產品，鼓勵商業不動產行業的并購重組貸款，鼓勵保險、社保等資金投資于商業不動產。