“國民公公”王健林和愛跑步的郁亮一起在北京出現(xiàn)，并坐實(shí)了兩家將牽手合作的傳言。5月14日上午，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)和國內(nèi)住宅地產(chǎn)龍頭萬科在北京簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，雙方宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。
根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)和萬科將共同組成由雙方集團(tuán)高層擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)合協(xié)調(diào)小組，互相交流項(xiàng)目合作信息。雙方將長期進(jìn)行合作，并由于萬達(dá)和萬科都有海外發(fā)展計劃，未來雙方的合作不僅限于國內(nèi)，也將在全球展開。
并且，隨著移動購物市場的飛速發(fā)展、典型電商企業(yè)向三四線城市甚至農(nóng)村市場的擴(kuò)張及國際化戰(zhàn)略的布局，未來幾年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場仍將保持27%左右的復(fù)合增長率。
在電商咄咄逼人的情況下，萬達(dá)商業(yè)物業(yè)的租金也增長遲緩。從2011年到2014年，萬達(dá)的平均租金收入分別為57、63、70、84.8元/平方米/月，年均增長速度剛過10%。
“對于萬達(dá)，不管是商業(yè)地產(chǎn)、院線業(yè)務(wù)還是旅游文化業(yè)務(wù)，最需要的是線下資源。而這恰好是最大的住宅開發(fā)商萬科的優(yōu)勢。”上述市場人士繼續(xù)分析稱，“萬科坐擁上千萬業(yè)主資源，近幾年來一直在重點(diǎn)研究如何充分利用業(yè)主資源、互聯(lián)網(wǎng)挖掘業(yè)主價值的問題。如果進(jìn)行適當(dāng)引流，萬科的業(yè)主資源將會成為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)源源不斷的人流，而對于商業(yè)地產(chǎn)來說，人流就是現(xiàn)金流。”
但看似風(fēng)光無限的合作背后，卻有著各自的訴求。
“萬萬”合作
現(xiàn)場，據(jù)萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，雙方將有更深層次更長期的戰(zhàn)略合作。具體上，未來雙方合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進(jìn)行，即由萬達(dá)投資項(xiàng)目中商業(yè)部分，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)互利共贏。
“雙方合作如果僅僅是拿一個萬達(dá)廣場綜合體，萬達(dá)干廣場這一塊，萬科干廣場的住宅，這個是粗淺的合作。內(nèi)容是很多的，核心的就是發(fā)揮各自的優(yōu)勢。”王健林如是稱。
談及合作的原因，王健林并不諱言：“萬達(dá)在去年開始就力推輕資產(chǎn)，我們希望這個步子快點(diǎn)。從今年開始，萬達(dá)不再購買任何的開發(fā)土地，只買輕資產(chǎn)的地。至于之前簽了協(xié)議的地塊就需要找朋友做。我和王石、郁亮在這個行業(yè)這么多年，都是很好的朋友，互相信任，肯定得找到萬科，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。”
“此外，萬科在住宅成本管控、戶型設(shè)計方面的優(yōu)勢以及良好的口碑也是吸引萬達(dá)的原因。過去的整個時代是供不應(yīng)求的時代，可能大家也就忽略了合作的重要性。”
對于雙方的牽手，一向風(fēng)趣的郁亮表示雙方是一見鐘情，并直言萬科做商業(yè)地產(chǎn)方面覺得壓力很大、很重，而對于萬達(dá)則是駕輕就熟。合作之后，萬科仍然會保留自己的商業(yè)，重點(diǎn)在社區(qū)商業(yè)。
其稱：“和萬達(dá)的合作，有助于充分發(fā)揮萬科在住宅領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢，獲得更多的客戶和發(fā)展機(jī)會；也有助于提升自身的商業(yè)地產(chǎn)能力，推動公司更好地向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。”
最后，雙方均表示，此次簽署的戰(zhàn)略合作協(xié)議是一項(xiàng)長期計劃，未來雙方將各自成立由集團(tuán)高層領(lǐng)銜的協(xié)調(diào)小組，以負(fù)責(zé)合作事宜的日常對接，通報相關(guān)的項(xiàng)目信息，并在相互協(xié)商的基礎(chǔ)上確定具體的合作安排。
一場發(fā)布會下來，不難總結(jié)出，雙方的合作將可能涉及合作拿地、輕資產(chǎn)、海外市場。而不少業(yè)內(nèi)人士也紛紛看好這次合作。其中，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，萬科萬達(dá)合作以來是“輕資產(chǎn)”模式規(guī)避風(fēng)險，提升利潤率；其次可以降低拿地成本和融資成本，以及強(qiáng)化品牌價值，抓住C端消費(fèi)者。
但對于上述人人皆看好的合作，SOHO中國董事長潘石屹卻依舊有疑問：“合作什么呢？萬科會干的萬達(dá)也會干，萬科不會干的萬達(dá)也不會干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢所趨，但要尋找互補(bǔ)的合作伙伴。”
萬科的苦衷
實(shí)際上，萬科和萬達(dá)的牽手似乎有更為深層次的原因，而王健林一句“雙方合作內(nèi)容是很多的，核心的就是發(fā)揮各自的優(yōu)勢”，也顯得意有所指。
對于此次合作，有知情人士對《中國經(jīng)營報》分析稱：“萬達(dá)現(xiàn)在在做輕資產(chǎn)，其實(shí)萬科也在做，包括小股操盤、合作開發(fā)等等，這是兩者最大的共同之處，也是雙方合作的空間所在。”
“其中，萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)是萬科所沒有的，萬科想要做配套服務(wù)商，就不得不做商業(yè)。而做的方式不外乎兩種：學(xué)萬達(dá)經(jīng)驗(yàn)，自己做；交一部分給萬達(dá)做，雙方各專其職。”上述人士進(jìn)一步分析稱。
對此，郁亮亦坦承：“對于萬科來說，萬達(dá)將是我們在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的良師益友。與萬達(dá)這樣優(yōu)秀的開發(fā)商進(jìn)行合作，也有助于提升我們自身的商業(yè)操盤能力，讓我們把自己的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)做得更好。”
“目前，萬科商用物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，目的是為業(yè)主提供日常所需的更完整生活配套，提高居住感受和生活便利性。在這一領(lǐng)域，萬科已經(jīng)形成了自身獨(dú)有的特色。”
然而，郁亮的如此表態(tài)似乎也間接承認(rèn)了萬科在商業(yè)地產(chǎn)的短板。
事實(shí)上，早在2010年，萬科就宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，為此還特地挖角凱德毛大慶等熟稔商業(yè)地產(chǎn)的人士。2013年1月9日，萬科商業(yè)地產(chǎn)管理部在北京成立，該部門承擔(dān)整合萬科旗下各類商用資源、探索適合萬科未來發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)模式的職能。在業(yè)界眼中，這個部門的成立也顯示出萬科推動旗下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的決心。
時隔幾年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)形成一定規(guī)模，擁有有社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線“鄰里家”、1萬~3萬平方米建筑面積的“生活廣場”以及區(qū)域型購物中心“萬科廣場”三條產(chǎn)品線。在2014年年底到2015年初，萬科的商用業(yè)務(wù)資源總量就已達(dá)到2000萬平方米左右，而未來三年，北京、上海、武漢、深圳等一二線城市還將有近20個項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營。
但毛大慶的出現(xiàn)只對萬科商業(yè)地產(chǎn)起到了“奠基”作用，在去年被調(diào)離商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人崗位后不久，毛大慶就離開了萬科。并且，隨著萬科高層領(lǐng)導(dǎo)接連離職，萬科更是難掩商業(yè)運(yùn)營人才的缺口。
二萬合作，能否解決困擾萬科多年的“雞肋”？
萬達(dá)的瓶頸
發(fā)布會現(xiàn)場，“國民公公”王健林亦多次提及輕資產(chǎn)的計劃。資料顯示，在國際上，衡量企業(yè)家的真正貢獻(xiàn)即企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)業(yè)績，通常采用“EVA”(Economic Value Added)方法，即計算企業(yè)經(jīng)營所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)增加值。
倘若按這一原理和方法衡量，“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式不如“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式。而企業(yè)從重資產(chǎn)經(jīng)營模式向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型，就可以用較少的資產(chǎn)尤其是有限的自有資產(chǎn)，獲得更大的經(jīng)營業(yè)績。發(fā)達(dá)國家的優(yōu)秀企業(yè)大多傾向于實(shí)行輕資產(chǎn)經(jīng)營模式。
于是，萬達(dá)在5月初首次明確第四次轉(zhuǎn)型的細(xì)節(jié)。據(jù)王健林稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)要從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，到2020年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈利潤三分之二要來自租賃收入，將來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司可能去掉“地產(chǎn)”二字。
可是一心變輕的王健林可不單單因?yàn)椤拜p資產(chǎn)”被稱為優(yōu)秀企業(yè)的盈利模式而跟風(fēng)。
在萬達(dá)2014年的收入構(gòu)成中，收入來源主要還是銷售收入。2013年銷售收入占83%，2014年為85.05%。而在這部分銷售中，商鋪、寫字樓、SOHO及其他為59.64%，住宅物業(yè)銷售占比為40.36%。
但是，對比兩類型物業(yè)的銷售情況便不難發(fā)現(xiàn)，2014年萬達(dá)商業(yè)物業(yè)銷售金額914.62億元，銷售面積583萬平方米，銷售均價15688元/平方米。相比于住宅的高均價，住宅物業(yè)銷售金額646.41億元，面積835萬平方米，銷售均價僅為7741元/平方米。
與此同時，2014年萬達(dá)集團(tuán)為了這部分銷售，萬達(dá)物業(yè)銷售成本已達(dá)人民幣545.32億元，較2013年增長22.97%。資本支出達(dá)到人民幣569.02億元，較2013年增長58.03%，這其中主要包括購建投資性物業(yè)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)支出及長期股權(quán)投資。
大手筆的銷售投入帶來了銷售上漲，卻使得萬達(dá)物業(yè)銷售的毛利率從2012年的50.6%降到2014年的42%。兩相比較下，萬達(dá)一心要超越的目標(biāo)——西蒙地產(chǎn)，卻因?yàn)槿渴杖雭碜宰饨鸷凸芾碣M(fèi)，凈利潤達(dá)到100%分配，每100元投資物業(yè)，將創(chuàng)造20.6元的收入。這樣的利潤率讓面臨利潤率下降的中國開發(fā)商們艷羨不已。
值得注意的是，相比不斷下降的銷售毛利率，萬達(dá)租金和物業(yè)管理費(fèi)收入毛利率則高達(dá)73.89%，毛利率比普通住宅物業(yè)更高。對此，萬達(dá)集團(tuán)副總裁兼財務(wù)總監(jiān)劉朝暉稱：“出租比賣房更賺錢。”可是因?yàn)橥顿Y物業(yè)租賃及物業(yè)管理和酒店經(jīng)營分別僅占比9.60%、3.72%，萬達(dá)靠這部分依舊賺不到啥錢。
目前依舊靠物業(yè)租賃賺不到什么錢的萬達(dá)，截至2014年年底，累計在71個城市擁有107個已開業(yè)購物中心，總建筑面積約為1771萬平方米，總可租面積約1149萬平方米。在2015年，萬達(dá)還將進(jìn)一步擴(kuò)大投資物業(yè)組合，新開業(yè)23個購物中心，總建筑面積約385萬平方米，總可租面積約219萬平方米。
龐大的可租賃面積一方面是源源不斷的租金來源，另一方面也促使王健林開始考慮這部分利潤的增長點(diǎn)。
“但不斷攀升的電商銷售額卻在不斷拉長商場的培育期、縮小商場的租金增長空間，使得商業(yè)未來的租金增長前景愈加難料。”一位熟悉商業(yè)地產(chǎn)的市場人士分析稱。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國網(wǎng)絡(luò)購物市場交易規(guī)模達(dá)到2.8萬億元，增長48.7%，仍然維持在較高的增長水平。根據(jù)國家統(tǒng)計局2014年全年社會消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)，2014年，網(wǎng)絡(luò)購物交易額大致相當(dāng)于社會消費(fèi)品零售總額的10.7%，年度線上滲透率首次突破10%。
（中國經(jīng)營報 趙思茵）
